2011年是地產(chǎn)股籠罩“愁云慘霧”的一年。截至12月25日，A股地產(chǎn)板塊整體跌幅超過(guò)20%，在所有板塊中位居跌幅前列，約85%的地產(chǎn)股全年呈下跌態(tài)勢(shì)。
然而,許多券商對(duì)2012年地產(chǎn)股“錢”景并不悲觀，但也存在分歧。多數(shù)券商行業(yè)策略報(bào)告認(rèn)為地產(chǎn)股和地產(chǎn)行業(yè)將渡過(guò)黎明前最黑暗的階段，明年政策和市場(chǎng)都將進(jìn)入穩(wěn)定平衡的階段。有些券商則認(rèn)為明年行業(yè)景氣度仍將繼續(xù)下降，需謹(jǐn)慎配置地產(chǎn)股。
謹(jǐn)慎樂(lè)觀：政策或不再加碼
國(guó)泰君安2012年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略報(bào)告表示，2012年的市場(chǎng)將是平衡再生的市場(chǎng)，上半年仍是價(jià)格調(diào)整的艱難時(shí)期，而隨著降價(jià)的蔓延、資金的全面緊張，預(yù)計(jì)在明年中期左右政策或有條件放松，政策從嚴(yán)厲轉(zhuǎn)向平衡、供大于求也將轉(zhuǎn)向供求逐步平衡，嚴(yán)重抑制的銷量將獲得再生。
申銀萬(wàn)國(guó)的年度房地產(chǎn)行業(yè)策略也較為樂(lè)觀，認(rèn)為2012年流動(dòng)性將有所改善，意味著樓市銷售萎縮幅度將相對(duì)較為溫和。基于對(duì)明年8萬(wàn)億信貸的預(yù)測(cè)和經(jīng)濟(jì)二季度觸底回升的假設(shè)，預(yù)計(jì)信貸額度寬松將帶來(lái)流動(dòng)性改善和購(gòu)房利率成本下行，預(yù)計(jì)明年樓市銷售額增長(zhǎng)在-9%至3%之間，銷售呈現(xiàn)前低后高。
光大證券對(duì)明年房地產(chǎn)行業(yè)的判斷也是政策面已經(jīng)見(jiàn)底，明年將逐步向好，限購(gòu)政策變化不大，將向積極面微調(diào)，貨幣已成為樓市影響第一要素，貨幣拐點(diǎn)將帶動(dòng)樓市成交回升。
國(guó)都證券則認(rèn)為明年地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為先抑后揚(yáng)，短期內(nèi)受制于嚴(yán)厲調(diào)控政策、庫(kù)存高企、資金面緊張因素影響，預(yù)計(jì)前兩個(gè)季度將延續(xù)2011年四季度走勢(shì)，價(jià)格有所下降，但銷量沒(méi)有明顯起色；第二三季度由于資金面持續(xù)緊張，銷售回款不足，價(jià)格繼續(xù)下降并最終帶來(lái)成交回暖；持續(xù)的價(jià)格調(diào)整逐漸受到需求面和政策面的認(rèn)可，進(jìn)入第三四季度會(huì)銷量上升，價(jià)格企穩(wěn)。
不過(guò)，也有券商持偏悲觀的觀點(diǎn)，認(rèn)為政策不會(huì)有明顯放松。東興證券認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)仍存在危機(jī)，明年房?jī)r(jià)下調(diào)將受到高成本的土地和中高檔項(xiàng)目庫(kù)存這“二高”因素的牽制，調(diào)控仍將持續(xù)制約著房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)。2012年房地產(chǎn)行業(yè)仍需探底。2012年流動(dòng)性有所改善，但松動(dòng)的空間有限，在保障房交付使用未初具規(guī)模前，政策調(diào)控不會(huì)有較大松動(dòng)。
東北證券的判斷與之類似，認(rèn)為本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整短期之內(nèi)不會(huì)結(jié)束，一二線城市的調(diào)整和房?jī)r(jià)下跌將會(huì)逐步影響到三四線城市購(gòu)房者的心理預(yù)期，從而使得2012年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體入冬。預(yù)計(jì)2012年全國(guó)商品房成交量增速將會(huì)在正負(fù)10%之間，同時(shí)房?jī)r(jià)步入調(diào)整的城市和地區(qū)將會(huì)越來(lái)越多，但出現(xiàn)深幅調(diào)整的概率不大。
地產(chǎn)股機(jī)會(huì)隱現(xiàn)
對(duì)于2012年房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)級(jí)，國(guó)泰君安策略報(bào)告維持增持評(píng)級(jí)，認(rèn)為很多房地產(chǎn)股跌破了2008年估值底的股價(jià)，相當(dāng)于隱含了行業(yè)可能的調(diào)整幅度預(yù)期（全行業(yè)房?jī)r(jià)下跌35%），因此未來(lái)最敏感因素是政策面變化。其中，未來(lái)高周轉(zhuǎn)低估值龍頭可以關(guān)注，2012年有望獲得絕對(duì)收益。
銀河證券則建議投資者趁每次震蕩時(shí)機(jī)低位吸納，等待行業(yè)一季度政策和基本面預(yù)期的反轉(zhuǎn)時(shí)點(diǎn)到來(lái)。一線龍頭公司保利、萬(wàn)科等在弱市中的優(yōu)異表現(xiàn)將會(huì)持續(xù)，快速周轉(zhuǎn)、貼近市場(chǎng)需求的策略將會(huì)使其保持穩(wěn)定的銷售增長(zhǎng)率，預(yù)計(jì)20%-25%的年均增速以及明年平均7倍的市盈率具有較大吸引力。
南京證券對(duì)地產(chǎn)股的投資策略是，GDP增速在一季度可能出現(xiàn)明顯的下滑，因此政策微調(diào)的時(shí)點(diǎn)在第二季度的可能性較大，“純”地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將成為政策微調(diào)的最大受益者。建議在二季度開(kāi)始持有資金狀況良好的地產(chǎn)股。
平安證券則認(rèn)為，地產(chǎn)股目前估值普遍在歷史低位，但在價(jià)格未出現(xiàn)符合預(yù)期的調(diào)整前，政策始終會(huì)壓制估值；目前不建議大規(guī)模配置地產(chǎn)股，但安全邊際高、未結(jié)算合同額后已跌破凈資產(chǎn)的品種可戰(zhàn)略性加倉(cāng)。2012年的配置思路上建議配置產(chǎn)品線相對(duì)均衡，剛需占比較高，成本優(yōu)勢(shì)明顯的品種；業(yè)績(jī)彈性高，銷售、業(yè)績(jī)等方面明年有明確亮點(diǎn)的公司；有資產(chǎn)注入預(yù)期的品種。
東興證券建議，明年上半年追求資產(chǎn)最佳配置和效益最大化的專業(yè)化開(kāi)發(fā)企業(yè)難有好起色。而上半年開(kāi)發(fā)多種類型的產(chǎn)品，且伸向非開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的多元化公司受調(diào)控影響小、增長(zhǎng)穩(wěn)定。
