從明年1月1日起，個(gè)人房貸月供就要“漲價(jià)”了。央行今年連續(xù)3次上調(diào)貸款利率，5年期以上基準(zhǔn)貸款利率已經(jīng)從年初的6.4%增加到7.05%。由于銀行約定貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整方式通常為“次年1月1日”，這意味著房貸將從下個(gè)月起執(zhí)行新利率，房貸一族每月還款額也將相應(yīng)增加。對此，不少“房奴”打算在月供漲價(jià)前提前還貸。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢及資金流動(dòng)性趨緊的局面下，并不是所有的情況都適合提前還貸，有些過去申請到七折優(yōu)惠利率的買家因?yàn)槌杀镜�，只要增加的�?fù)擔(dān)不大，與其拿出大筆錢來提前還貸，還不如用作定期存款。
今年3次上調(diào)成本將疊加
自去年10月的下旬起至今年7月，央行以幾乎2個(gè)月一調(diào)的頻率對存貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行了5次上調(diào)，其中2011年占了3次。其上調(diào)后疊加的還款成本無疑是購房者最為關(guān)心的。
以一筆100萬元的總額、30年年限、采用等額本息還款方式的商業(yè)貸款為例，如果執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率，月供為6255.06元，經(jīng)過今年三次加息后，明年的月供將增加到6686.64元，月供增加431.58元。假如申請時(shí)已是二套房貸的基準(zhǔn)利率上浮1.1倍的話，今年的月供為6679.91元，明年為7167.58元，增加487.67元。
由此可見，3次加息后根據(jù)購房者不同的貸款的利率類型，其還款差額也大不相同。不過需要注意的是，如果購房者與銀行簽訂的貸款合同中優(yōu)惠利率未有設(shè)定期限等細(xì)節(jié)，無論房貸基準(zhǔn)率如何浮動(dòng)，仍將享受合同中注明的優(yōu)惠幅度。
還是以上述情況為例，如果繼續(xù)享受7折優(yōu)惠利率，加息后購房者的月供當(dāng)然也會(huì)增加，不過增加的幅度沒有基準(zhǔn)和上浮利率那么大。經(jīng)過計(jì)算月供大約增加273.58元。
享受利率折扣者不必著急
對于打算提前還貸的購房者來說，不同情況要區(qū)別對待。尤其是2008、2009年享受著7折利率優(yōu)惠的購房者。
按照2012年調(diào)整貸款利率后，基準(zhǔn)貸款利率為7.05%來計(jì)算，如果當(dāng)初簽訂7折優(yōu)惠的利率，且無協(xié)議設(shè)定期限的購房者，其明年的貸款利率水平為4.935%。
分析師黃河滔表示，以貸款100萬元30年期等額本息商業(yè)貸款為例，按6.4%的基準(zhǔn)利率打7折計(jì)算，每月月供為5054.98元。明年1月1日后，按7.05%為基準(zhǔn)利率的7折還款，每月月供為5328.56元。利率調(diào)整前后月供差別不到300元。目前加息后銀行5年期以上定期存款利率達(dá)到5.50%。與其把這筆錢拿去提前還房貸，還不如放在銀行存定期。
其次，對于等額本息超出還款周期一半的購房者，提前還貸并不劃算。等額本息還款方式每個(gè)月還款的總額是固定的，但前期借款人歸還的資金中利息的比例較大，本金較小。購房者實(shí)際上在已經(jīng)償還了大部分利息的情況下，提前還款的部分多為本金。