督促經(jīng)濟(jì)適用房（下稱經(jīng)適房）回歸其原本保障職能的呼吁已在付諸實(shí)踐。近日，北京市宣布將出臺經(jīng)適房封閉運(yùn)行機(jī)制，或成為全國首個(gè)明確禁止新上市經(jīng)適房公開出售的城市。
在12月23日召開的北京市住房保障工作總結(jié)大會(huì)上，北京公布了明年將開工建設(shè)、收購各類保障性住房16萬套，竣工各類保障房7萬套的住房保障目標(biāo)，同時(shí)宣布近期將出臺新政策建立經(jīng)適房封閉運(yùn)行機(jī)制，新政出臺后新購經(jīng)適房將不得上市交易，如交易將由政府回購?fù)瓿伞?BR> 據(jù)悉，明年北京要建立健全保障房分配和后期監(jiān)管機(jī)制，將改進(jìn)和完善限價(jià)商品房定價(jià)機(jī)制。此外，北京將根據(jù)實(shí)際情況，對限價(jià)房定價(jià)機(jī)制進(jìn)行調(diào)整，減少以限價(jià)房來投資牟利的空間，但上調(diào)的幅度不會(huì)太大。
老房老辦法 新房新辦法
針對經(jīng)適房再上市問題，已是北京第二次出臺相關(guān)強(qiáng)制性政策。新政一旦出臺，新上市的經(jīng)適房將徹底關(guān)閉公開再上市窗口。
記者從北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，盡管尚未確定經(jīng)適房封閉運(yùn)行機(jī)制政策出臺的具體時(shí)間表，但已經(jīng)確定，即將出臺的經(jīng)濟(jì)適用住房回購政策將按照“老房老辦法，新房新辦法”的原則執(zhí)行。
據(jù)悉，新政策執(zhí)行之前簽訂合同的經(jīng)適房將繼續(xù)實(shí)行目前的再上市政策，滿5年后才可上市出售，差價(jià)收益的70%要上繳政府部門。從新政策執(zhí)行之日起簽訂購房合同的經(jīng)適房，將不允許房主自己再上市銷售。如果上市則將由政府回購，具體的回購方式、回購價(jià)格將在新政出臺時(shí)公布細(xì)則明確。
事實(shí)上，隨著近年來北京市市場房價(jià)飆升，有關(guān)禁止經(jīng)適房再上市牟利的呼聲也越來越高。
2008年4月，北京市出臺了《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》，對已購經(jīng)適房上市出售出臺限制性規(guī)定。該政策以2008年4月8日為分水嶺，采用不同的政策。即經(jīng)適房未滿5年都不得上市交易，滿5年后補(bǔ)交價(jià)款可上市，但2008年4月8日之后的經(jīng)適房在出售時(shí)需補(bǔ)交金額，補(bǔ)償金額為購房時(shí)價(jià)格和出售時(shí)同地段、房屋狀況相似商品房價(jià)差的70%；之前的則按成交價(jià)的10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。
對此，多位北京中介行業(yè)資深人士告訴記者，盡管政府從2008年起就已經(jīng)對經(jīng)適房再上市出臺一定的補(bǔ)償差額規(guī)定，但由于北京市二手房交易中一直沿用2006年出臺的最低過戶指導(dǎo)價(jià)，包括經(jīng)適房在內(nèi)的二手房申報(bào)價(jià)低于成交價(jià)的“陰陽合同”問題長期存在，大量經(jīng)適房通過再上市牟利已是業(yè)內(nèi)長期公開的潛規(guī)則。
北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，祭出新政后將盡快建立經(jīng)適房封閉運(yùn)行機(jī)制，完善政府回購制度，其目的就是杜絕經(jīng)適房的牟利行為。
“經(jīng)轉(zhuǎn)商”風(fēng)潮掀起
“在去年12月10日北京市上調(diào)二手房最低計(jì)稅價(jià)前，考慮到稅費(fèi)將提高，就已經(jīng)有大量的"經(jīng)轉(zhuǎn)商"提前進(jìn)行，甚至很多是在家庭內(nèi)部間自轉(zhuǎn)�！北本┲性袌鲅芯坎康目偙O(jiān)張大偉告訴記者，每次二手房稅費(fèi)調(diào)整或者政策傳聞都會(huì)有一輪“經(jīng)轉(zhuǎn)商”風(fēng)潮，由于北京市上調(diào)二手房最低計(jì)稅價(jià)直接影響到經(jīng)適房業(yè)主的“經(jīng)轉(zhuǎn)商”稅費(fèi)和補(bǔ)償差額，這輪“經(jīng)轉(zhuǎn)商”風(fēng)潮尤為猛烈，是2008年政策出臺后最大一輪“經(jīng)改商”風(fēng)潮，以至于2011年12月初朝陽、昌平等經(jīng)濟(jì)適用房集中的區(qū)域出現(xiàn)罕見的千人排隊(duì)辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”情況。
據(jù)北京中原市場研究部調(diào)查顯示，“經(jīng)轉(zhuǎn)商”主要的熱點(diǎn)過戶區(qū)縣集中在經(jīng)濟(jì)適用房集中的昌平和交易量比較活躍的朝陽等區(qū)縣。就2011年12月1日~8日的北京市7235套的二手房成交為例，其中有20%~30%是“經(jīng)轉(zhuǎn)商”，而且部分是經(jīng)適房業(yè)主家庭內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。
記者了解到，盡管離北京市正式出臺經(jīng)適房封閉運(yùn)行機(jī)制還有一段時(shí)間，且出臺后仍然“老房老辦法”允許滿5年經(jīng)適房再上市，但由于已按照浮動(dòng)基準(zhǔn)價(jià)實(shí)行二手房最低計(jì)稅價(jià)，經(jīng)適房再上市的稅費(fèi)差價(jià)空間已被大大縮小。
一位經(jīng)手過多起“經(jīng)轉(zhuǎn)商”業(yè)務(wù)的中介代理告訴記者，此前之所以存在大量低于同區(qū)域商品房均價(jià)的經(jīng)適房銷售，主要是經(jīng)適房可以通過申報(bào)遠(yuǎn)低于實(shí)際交易價(jià)的“陰陽合同”獲得大量差額，但是現(xiàn)在最低計(jì)稅價(jià)格上調(diào)以后，基準(zhǔn)二手房評估價(jià)至少翻番，“經(jīng)轉(zhuǎn)商”按照差價(jià)收益的70%上繳政府，相對于其他二手房品種的稅費(fèi)變化，經(jīng)適房受到的沖擊最大，再上市銷售的差額空間也大幅縮水，一部分沒有趕上上調(diào)二手房最低計(jì)稅價(jià)前“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的可出售經(jīng)適房，日后再出手價(jià)格優(yōu)勢也不再明顯，相當(dāng)一部分業(yè)主已經(jīng)轉(zhuǎn)售為租。
對此，北京中原也分析認(rèn)為對于部分趕上這輪“經(jīng)轉(zhuǎn)商”風(fēng)潮，由內(nèi)部親屬轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩康慕?jīng)適房業(yè)主來說，選擇再進(jìn)入二手房市場銷售就要交納兩次稅費(fèi)，而且在5年內(nèi)再度銷售還要交納營業(yè)稅，并不一定劃算。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，導(dǎo)致政府出臺經(jīng)適房不得上市交易新規(guī)定的主要原因，一個(gè)是準(zhǔn)入準(zhǔn)出機(jī)制的欠缺，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房滿5年后立刻轉(zhuǎn)商的現(xiàn)象大量存在，在歷次稅費(fèi)調(diào)整的前夕，都會(huì)有大量的經(jīng)適房集中過戶轉(zhuǎn)為商品房，體現(xiàn)出保障人群中也存在大量的投資心態(tài)。
“新政策的出臺說明未來住房保障將從以售為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐宰鉃橹�。不過，2011
年北京市經(jīng)適房的供應(yīng)已經(jīng)縮減，經(jīng)適房項(xiàng)目僅有3個(gè)�！睆�?jiān)抡f。
