新建普通商品住房均價(jià)同比上漲約7%，新建保障房成交價(jià)格基本與上年持平，兩個(gè)構(gòu)成部分的價(jià)格均未下降
根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)公布的官方數(shù)據(jù)，2011年北京新建普通住房成交均價(jià)比上年下降6.3%。實(shí)現(xiàn)了新建普通住房?jī)r(jià)格與上年相比“穩(wěn)中有降”的控制目標(biāo)。
“房?jī)r(jià)降了么？沒(méi)覺(jué)著呀�！睖�(zhǔn)備結(jié)婚生子的耿小姐最近正忙著各處看房，但看了一圈下來(lái)，她反而更迷惑了。
“統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都說(shuō)北京的房?jī)r(jià)降了，專(zhuān)家也講春節(jié)前后是出手買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)，可我在北三環(huán)看的上世紀(jì)90年代的老房子，去年單價(jià)每平方米30000元，最近剛剛問(wèn)過(guò)，反而漲到32000元/平方米了。”耿小姐表示，她所關(guān)注的幾處商品房的價(jià)格盡管沒(méi)有明顯上漲，但絕對(duì)沒(méi)有出現(xiàn)下降。
結(jié)構(gòu)性變化致房?jī)r(jià)下降
2011年底，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)委員、新聞發(fā)言人秦海翔對(duì)外宣布，經(jīng)過(guò)一年的調(diào)控工作，北京市新建普通住房成交均價(jià)比2010年下降6.3%，新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比連續(xù)3個(gè)月停漲后在10月份開(kāi)始下降，居民家庭首次購(gòu)房比重接近90%，各項(xiàng)主要指標(biāo)變化符合調(diào)控預(yù)期。
與官方數(shù)據(jù)口徑相一致的是，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2011年，北京全市新建普通住房(含新建普通商品住房和新建保障房)共簽約7.8萬(wàn)套，成交均價(jià)每平方米13173元，比2010年的14847元/平方米下降了11.3%。
“實(shí)際上，這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，與人們的切身感覺(jué)出現(xiàn)了偏差，主要原因在于，統(tǒng)計(jì)的對(duì)象是‘新建普通住房’�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士表示，“新建普通住房”并不同于一般人概念中的商品房。
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮進(jìn)一步分析指出，“新建普通住房”由“新建普通商品住房”與“新建保障房”構(gòu)成。在其統(tǒng)計(jì)中，新建普通商品住房為面積在140平方米以下、容積率1.0以上的商品住宅，2011年此類(lèi)住宅共計(jì)成交4.6萬(wàn)套。加之新建保障性住宅3.2萬(wàn)套，2011年內(nèi)屬于政府調(diào)控目標(biāo)市場(chǎng)的新建普通住房共計(jì)成交7.8萬(wàn)套。
“新建普通住房中，新建普通商品住房均價(jià)同比上漲約7%，而新建保障房成交價(jià)格基本與上年持平，實(shí)際上兩個(gè)構(gòu)成部分的價(jià)格均沒(méi)有出現(xiàn)下降�！标惲两忉�?zhuān)陆ㄆ胀ㄗ》烤鶅r(jià)下降是因成交結(jié)構(gòu)變化——價(jià)格較低的保障房比重上升所致；另外，從民生的角度來(lái)看，新建普通住房均價(jià)下降的現(xiàn)實(shí)意義在于，它標(biāo)志著更多的低價(jià)房進(jìn)入市場(chǎng)，解決了更多中低收入家庭的住房問(wèn)題。
高端仍漲
與普通商品房7%的漲幅相比，北京高端住宅的價(jià)格則出現(xiàn)了更大幅度的上漲。
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)測(cè)的329個(gè)在售普通住宅項(xiàng)目的價(jià)格變化也顯示，2011年12月28日?qǐng)?bào)價(jià)與年內(nèi)初次相比，漲價(jià)項(xiàng)目達(dá)103個(gè)，較2010年減少22個(gè)，占在售項(xiàng)目的31%。與此相對(duì)應(yīng)的是，住宅價(jià)格下調(diào)項(xiàng)目數(shù)量為72個(gè)，價(jià)格停漲項(xiàng)目135個(gè)。
漲價(jià)的項(xiàng)目中，均價(jià)在30000元/平方米以上的項(xiàng)目多達(dá)46個(gè)，占全部漲價(jià)項(xiàng)目的45%，多位于朝陽(yáng)和內(nèi)城區(qū)域，漲幅最高的達(dá)到60%，價(jià)格較之前上漲達(dá)45000元/平方米；但均價(jià)在30000元/平方米以上的高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)的僅有12個(gè)，占全部降價(jià)項(xiàng)目的16.7%。
“從商品價(jià)格的生成機(jī)制來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求來(lái)源于城市化進(jìn)程，而在當(dāng)前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，即使北京、上海等核心城市也還遠(yuǎn)未到達(dá)市場(chǎng)需求的拐點(diǎn)，因此在供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)的情況下，市場(chǎng)供求關(guān)系不會(huì)出現(xiàn)根本性的逆轉(zhuǎn)�！盋RIC研究中心分析師認(rèn)為，在這樣的前提下，房?jī)r(jià)從長(zhǎng)期來(lái)看要出現(xiàn)持續(xù)性的、全面性的下跌并無(wú)基本面支撐，而政策調(diào)控所能達(dá)成的，主要還是通過(guò)階段性的抑制需求釋放來(lái)平抑房?jī)r(jià)漲幅及逼迫開(kāi)發(fā)商在資金壓力面前降價(jià)求售。