春節(jié)期間，中國(guó)青年報(bào)記者走訪杭州多個(gè)樓盤銷售處，發(fā)現(xiàn)許多樓盤鮮有人問(wèn)津，各樓盤的成交量可用“慘淡”來(lái)形容。
1月15日是春節(jié)前的最后一個(gè)周末，全市無(wú)樓盤開(kāi)盤。截至當(dāng)天19時(shí)，杭州透明售房網(wǎng)顯示，全市（包含余杭、蕭山）僅有一套預(yù)訂。此前1月9日~15日一周期間，杭州市商品房新增供應(yīng)量急劇下滑，僅僅只有綠城·明月江南一個(gè)樓盤領(lǐng)取預(yù)售證，新上市房源量?jī)H為4套，合計(jì)0.23萬(wàn)平方米。
而新年第一周，杭州市區(qū)新房共簽約416套，較上周的1427套急跌70.85%。其中主城區(qū)簽約260套。與新房市場(chǎng)相同的是，二手房簽約175套，其中住宅130套，大幅下降53.82%。
在限購(gòu)、限貸、限價(jià)等一系列政策的調(diào)控下，2011年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了“史上最強(qiáng)寒潮”。2012年新年伊始，樓市的寒潮并未退去，分析人士認(rèn)為，當(dāng)下購(gòu)房者的購(gòu)房意愿和對(duì)樓市的信心還在直線下降，樓市經(jīng)濟(jì)難免蕭條。
促銷降價(jià)成杭州樓市主旋律
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的2011年，杭州主城區(qū)共成交新房23346套，較上一年的35570套，下滑34.4%；較2009年的65715套，下滑64.4%。如果把數(shù)據(jù)細(xì)分，從對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)更具指標(biāo)意義的住宅成交量來(lái)看，2011年，杭州主城區(qū)住宅成交12784套，比上一年25201套下滑49.2%，而與2009年的54073套相比，下滑幅度高達(dá)76.3%。
在一系列調(diào)控政策的緊逼下，
2011年的杭州樓市可以用“慘淡”來(lái)形容，“存抵活動(dòng)”、“特價(jià)房”、“團(tuán)購(gòu)”、“低起價(jià)”、“降價(jià)補(bǔ)差”等促銷廣告經(jīng)常見(jiàn)諸當(dāng)?shù)氐母鞔竺襟w，降價(jià)潮一浪接一浪形成蔓延之勢(shì)。
2011年年底，杭州樓市價(jià)格戰(zhàn)更是此起彼伏。先是位于橋西板塊的順發(fā)吉祥半島與名城公館“貼身肉搏”。12月5日，“吉祥半島”正式對(duì)外宣布“起價(jià)15800元/平方米，均價(jià)17800元/平方米”，這如同在價(jià)格一向堅(jiān)挺的橋西板塊扔下一顆炸彈。一街之隔、此前已經(jīng)開(kāi)盤的“名城公館”同樣舉起降價(jià)的大旗，將均價(jià)由22000元/平方米調(diào)整為18500元/平方米。
2011年12月16日，位于金沙湖板塊的“龍湖·滟瀾山”推出6折房源，折后均價(jià)12900元/平方米；22日，位于九堡的泊林印象宣布均價(jià)直降5000元，將原本20000元/平方米的均價(jià)下調(diào)至14800元/平方米。與此同時(shí)，位于城北華盛達(dá)閱城的商業(yè)部分悅公館也推出特價(jià)房源，起價(jià)9484元/平方米，均價(jià)11000元/平方米，比原先的15000元/平方米下調(diào)不少。
進(jìn)入2012年，杭州樓市價(jià)格依然“戰(zhàn)事”不休。1月9日，“龍湖·滟瀾山”繼上次推出6折房源后再次加推精裝修的70年產(chǎn)權(quán)公寓，折后銷售均價(jià)14000元/平方米。但和之前12900元/平方米的價(jià)格比起來(lái)，其中多了包含2500元/平方米的精裝修。
除此之外，“戈雅公寓”組團(tuán)府尚公館以均價(jià)9000元/平方米開(kāi)盤，將聞堰板塊的房?jī)r(jià)拉低至萬(wàn)元以下。羅蘭春天、世茂·江濱花園、戈雅公寓以及橋西某樓盤也均傳出近期大幅降價(jià)的消息，其中羅蘭春天推出5.5折團(tuán)購(gòu)；世茂·江濱花園清盤，均價(jià)10000元/平方米，價(jià)格一夜跌回3年前。
當(dāng)不少樓盤在價(jià)格上做減法的時(shí)候，一些房產(chǎn)商則選擇在產(chǎn)品上做加法。位于老余杭的“大華海派風(fēng)范”推出88平方米可變四房，實(shí)際使用面積達(dá)到120平方米左右。雖然9000元/平方米的均價(jià)處于板塊的正常水平，但有了較高的空間利用率。
價(jià)格成撬動(dòng)低迷樓市最有力杠桿
盡管剛剛過(guò)去的2011年，降價(jià)促銷成了杭州樓市主旋律，但成交量依舊從平穩(wěn)走向蕭條。對(duì)許多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這是銷售額遭遇“滑鐵盧”的一年。杭州主城區(qū)成交23346套，是近5年來(lái)倒數(shù)第二的成績(jī)。據(jù)稱，許多房企的年銷售額，只有計(jì)劃的三四成甚至更少。
據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2011年主城區(qū)個(gè)盤成交10強(qiáng)中，由外來(lái)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤占到8個(gè)，而在各個(gè)公司銷售金額排行10強(qiáng)的榜單上，外來(lái)房企占據(jù)6席。
仔細(xì)分析，這些樓盤的“好成績(jī)”，幾乎都跟降價(jià)有關(guān)。價(jià)格，無(wú)疑成了各樓盤撬動(dòng)低迷樓市的最有力杠桿。
如保利灣天地，在市場(chǎng)一片觀望氣氛的時(shí)候，推出千人大團(tuán)購(gòu)“單價(jià)直降4000元”，最終以其“起價(jià)7280元/平方米，均價(jià)8900元/平方米”的定價(jià)，大幅降價(jià)甩賣，結(jié)果交出了成交1963套、成交額16.5億元的銷售成績(jī)單。價(jià)格無(wú)疑是其穩(wěn)坐杭州樓市成交冠軍寶座的重要原因。
同樣，中海紫藤苑，也在去年6月初推出“千人大團(tuán)購(gòu)”
，推出的338套房，雖是精裝修房，但全部改為按毛坯房?jī)r(jià)格出售，由此，總價(jià)直接降了二三十萬(wàn)元。
而龍湖滟瀾山，雖然臨近年底才開(kāi)始發(fā)力，但這個(gè)以12900元/平方米超低均價(jià)入市的樓盤，跟周邊樓盤相比幾乎打了6折。降價(jià)后的龍湖滟瀾山，讓購(gòu)房者們看到了樓盤的價(jià)值，欣然入市，一經(jīng)推出便取得“日光”佳績(jī)。吉祥半島和名城公館，據(jù)稱預(yù)訂均超過(guò)8成，目前正在陸續(xù)簽約中。
梳理杭州銷售較好的樓盤，中天西城紀(jì)、龍湖香醍溪岸、世茂COSMO、中海紫藤苑、東港花苑，可以發(fā)現(xiàn)凡排進(jìn)月銷售前十榜單的樓盤，多數(shù)都有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)。那些價(jià)格一步降到位的樓盤，則連續(xù)上榜，并排進(jìn)年度銷售前十的榜單。
今年杭州或?qū)⒂?.7萬(wàn)套住宅上市
數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷一年的樓市淡季后，杭州存量住宅房源規(guī)模已經(jīng)非常龐大。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）共成交商品住宅326萬(wàn)平方米（29185套），與近6年（2006年~2011年）508萬(wàn)平方米的年平均住宅消化量相比，減少182萬(wàn)平方米。
2011年年初，杭州住宅存量房源為322萬(wàn)平方米，當(dāng)年新增住宅房源674萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，2011年年底杭州市區(qū)的住宅存量房源，已高達(dá)670萬(wàn)平方米。這一數(shù)據(jù)，為近6年來(lái)最高。
結(jié)合各房產(chǎn)公司2012年的推盤計(jì)劃，相關(guān)人士預(yù)計(jì)，2012年杭州市的新增樓盤數(shù)量將接近80個(gè)，住宅新增供應(yīng)量將在640萬(wàn)平方米。如按2011年已售住宅112平方米的套均面積計(jì)算，2012年杭州上市的住宅房源將達(dá)5.7萬(wàn)套。與存量房源相加，今年總計(jì)上市的杭州住宅房源，高達(dá)1312萬(wàn)平方米，這一數(shù)字可以用“驚人”兩個(gè)字來(lái)形容。
但面對(duì)開(kāi)始下降的房?jī)r(jià)，許多購(gòu)房者卻選擇持幣觀望。
今年35歲的孫林兵是杭州一家私企的中層管理人員。為物色一套住房，從去年上半年開(kāi)始，他就看過(guò)多個(gè)樓盤，“本來(lái)已相中幾個(gè)，準(zhǔn)備春節(jié)前出手�！睂O林兵說(shuō)。
但最近，孫林兵又猶豫了起來(lái)，“之前比較滿意的幾個(gè)樓盤隔三岔五地打電話或者發(fā)短信，稱要搞活動(dòng)、搞促銷，且優(yōu)惠幅度很大�！睂O林兵說(shuō)，有的甚至宣稱有限量版的“降價(jià)房”。
“現(xiàn)在樓盤的促銷廣告鋪天蓋地，感覺(jué)房?jī)r(jià)還會(huì)降，我想再等等，看看今年上半年的情況再說(shuō)�！睂O林兵認(rèn)為，目前很多樓盤的降價(jià)、優(yōu)惠大多是促銷手段，實(shí)際價(jià)格仍有下行空間，目前持幣觀望更加穩(wěn)妥。
不少業(yè)內(nèi)人士表示，許多購(gòu)房者，特別是剛性需求者，都認(rèn)為目前樓市走向還不明朗，在等待抄底的最佳時(shí)機(jī)。相關(guān)調(diào)查顯示，有近七成網(wǎng)友認(rèn)為今年房?jī)r(jià)會(huì)下跌。
而前不久出爐的《浙江藍(lán)皮書(shū)·經(jīng)濟(jì)卷》也對(duì)今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)作出了判斷。該報(bào)告預(yù)計(jì)，2012年，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策仍將維持從緊趨向，地方限購(gòu)政策即使到期也將繼續(xù)延續(xù)，總體形勢(shì)不容樂(lè)觀。該報(bào)告還判斷，2012年的房?jī)r(jià)將走出上半年以降價(jià)為主、下半年趨于穩(wěn)定的L形走勢(shì)。
房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，目前購(gòu)房者信心明顯不足，最直接的表現(xiàn)就是越來(lái)越多的人推遲了購(gòu)房計(jì)劃，甚至取消購(gòu)房計(jì)劃。
而有消息說(shuō)，杭州2326家注冊(cè)的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)公司，目前處于“正常”狀態(tài)的僅有756家。
調(diào)整將是主旋律
歲末年初，杭州樓市最為熱門的話題，無(wú)疑是綠城集團(tuán)密集的股權(quán)出讓。
面對(duì)房子銷售受阻、資金鏈日益緊繃的困境，從2011年12月9日開(kāi)始，綠城集團(tuán)接連出讓5個(gè)項(xiàng)目的部分股權(quán)，將旗下無(wú)錫項(xiàng)目、上海東海廣場(chǎng)項(xiàng)目和杭州的蘭園、新華造紙廠項(xiàng)目以及被譽(yù)為上海外灘之王的“海之門”項(xiàng)目的全部或部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，回收現(xiàn)金13.35億元。值得一提的是，杭州的蘭園和新華造紙廠曾是綠城集團(tuán)最重視的項(xiàng)目之一。
對(duì)這種出讓股權(quán)的做法，業(yè)內(nèi)人士分析，一方面說(shuō)明深度調(diào)控下，綠城集團(tuán)資金鏈緊張，另一方面也說(shuō)明綠城集團(tuán)正在通過(guò)調(diào)整來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)。
對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，出讓股權(quán)多少有些“無(wú)奈”。事實(shí)上，綠城集團(tuán)的處境正是當(dāng)下一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商生存狀態(tài)的一個(gè)縮影。
在不斷加碼的樓市調(diào)控政策作用下，曾經(jīng)的“一房難求”盛景不再，待售的房子無(wú)人問(wèn)津，成交量降到了“冰點(diǎn)”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)整無(wú)疑將成為今年杭州樓市的主旋律，在今年調(diào)控持續(xù)的政策背景下，可能有更多房企也會(huì)以這樣的方式來(lái)面對(duì)現(xiàn)實(shí)的生存問(wèn)題。
郡原地產(chǎn)確定了未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略，在產(chǎn)品線上，以普通住宅為主，向老年地產(chǎn)、休閑度假地產(chǎn)、特色商業(yè)地產(chǎn)延伸。據(jù)悉，該公司目前在全國(guó)各地的酒店項(xiàng)目達(dá)6個(gè)，其中還有為數(shù)眾多的特色商業(yè)項(xiàng)目。
老牌開(kāi)發(fā)商宋都集團(tuán)，也借上市的契機(jī)重新確定了發(fā)展戰(zhàn)略，即“以住宅開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)，以商業(yè)地產(chǎn)為結(jié)構(gòu)性補(bǔ)充和未來(lái)的利潤(rùn)點(diǎn)”，形成專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)模式和多元化的資本投資，讓宋都在房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域不斷獲取更大的發(fā)展空間。
昆侖置業(yè)則從原來(lái)的以中高端住宅為主，調(diào)整到更多以城市綜合體的形式呈現(xiàn)。據(jù)了解，昆侖2012年商業(yè)綜合體項(xiàng)目有近10個(gè)，為了更好地運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，該公司還將專門成立商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，將原有的配置降低，精裝修房改毛坯房出售，豪宅變身平民樓盤，這樣的做法可能會(huì)在2012年大量出現(xiàn)。