·2012前瞻
房屋銷售量回升緩慢
2011年前11月，北京銷售商品住宅面積為772.1萬平方米，這一數(shù)值創(chuàng)造了最近10年來的最低成交紀(jì)錄。
北京中原市場(chǎng)研究部認(rèn)為，2012年限購政策持續(xù)，使得符合購房資格且有購買意愿的購房總量在逐漸成交中消耗，而且預(yù)計(jì)需求將越來越少。
據(jù)了解，北京限購政策全國最嚴(yán)厲，使得自住需求占比九成以上，投資離場(chǎng)。貸款政策繼續(xù)維持一定力度，剛需難以入市。而且，隨著調(diào)控政策的延續(xù)，市場(chǎng)需求對(duì)價(jià)格下調(diào)的幅度期望值越來越高，“買漲不買跌”的心態(tài)很可能使得價(jià)格下調(diào)難以換來成交量大幅回升。
房?jī)r(jià)下調(diào)幅度或加大
對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，北京中原市場(chǎng)研究部認(rèn)為，2012年房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅下調(diào)已成一個(gè)大概率事件。北京市按照中央的決策部署堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，限購政策不放松。
“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，從以前的抑制過快上漲，到現(xiàn)在的合理回歸，說明了調(diào)控的目的已經(jīng)改變。目前下調(diào)部分不合理區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)成為政策主要目的。”北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉說。
北京作為調(diào)控政策執(zhí)行力度最大的城市，房?jī)r(jià)下調(diào)的項(xiàng)目和幅度也領(lǐng)先全國，目前來看拐點(diǎn)可以說已經(jīng)明顯出現(xiàn)，預(yù)期在未來6至12個(gè)月內(nèi)，房?jī)r(jià)還有可能出現(xiàn)10%至20%的下調(diào)。
新城降價(jià)新盤將增多
地鐵不僅縮短了城市的空間距離，改變了人們的生活方式，也改變了城市的發(fā)展格局。
2011年，總里程達(dá)108公里的5條地鐵線(房山線、大興線、昌平線、順義線、亦莊線)相繼開通，北京郊區(qū)進(jìn)入城市副中心的藍(lán)圖由此展開。
不僅如此，預(yù)計(jì)在2012年，郊區(qū)新盤供應(yīng)量也將大漲，在全市占比份額也將繼續(xù)達(dá)到歷史新高。在已經(jīng)庫存積壓的情況下，潛在供應(yīng)量將影響在售項(xiàng)目，推動(dòng)價(jià)格進(jìn)一步下調(diào)。
郊區(qū)二手房降價(jià)壓力大
目前二手房市場(chǎng)的有價(jià)無市以及同一區(qū)域的一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，均屬于短期的非平衡狀態(tài)，市場(chǎng)將通過其自身的調(diào)節(jié)來回歸平衡。
因此，北京中原預(yù)計(jì)，2012
年二手住宅價(jià)格降幅為20%左右。
分區(qū)域來看，在新房供應(yīng)為主的郊區(qū)，二手房降價(jià)壓力倍增。
北京中原預(yù)計(jì)，2012
年二手房成交量緩升，價(jià)格進(jìn)一步下調(diào)。從成交結(jié)構(gòu)看，市場(chǎng)需求仍將以首次置業(yè)者為主，中低價(jià)的普通住宅依然會(huì)占據(jù)成交量的主體。