剛剛過去的2011年，西安市相繼出臺了限購令、商品房預(yù)售資金監(jiān)管等房地產(chǎn)調(diào)控政策，加上國家出臺的各項宏觀調(diào)控政策，使得西安樓市在成交量不斷下滑之后，房價也終于打開了下降閥門。而在2012年，隨著調(diào)控效應(yīng)的持續(xù)，西安市房價或?qū)⑦M(jìn)一步下行，而開發(fā)商也可能采取“以價換量”等策略加以應(yīng)對。
量價齊跌趨勢顯現(xiàn)
2011年以來，西安市相繼推出了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。2月25日，西安樓市限購令正式實施。3月24日，西安出臺2011年新建住宅價格控制目標(biāo)出爐，提出當(dāng)年西安市新建住房價格增長幅度將不高于當(dāng)年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)和人均可支配收入增長幅度的目標(biāo)。西安市還推出了“商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)”，規(guī)定商品房預(yù)售資金應(yīng)由購房人直接交入銀行監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得另設(shè)其他賬戶收存預(yù)售。這一系列政策加上國家出臺的各項宏觀調(diào)控政策，使得之前一路上行的西安房價出現(xiàn)了下降趨勢。
2011年12月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月西安房價出現(xiàn)了當(dāng)年的首次下降，新建住宅、新建商品住宅、二手房價格指數(shù)環(huán)比均下降0.1%。
在價格下降的同時，西安市商品房成交量也在不斷下滑。西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，從2011年西安商品房市場各月銷售情況來看，1至2月，在對限購令即將出臺的強(qiáng)烈預(yù)期下，搶簽備案迅速占據(jù)了市場，樓市在前2個月呈現(xiàn)出了大規(guī)模交易的現(xiàn)象，相比2010年同期銷量增長75%。
到了2011年3月，在限購令正式實施后，西安樓市驟然降溫，投資投機(jī)行為被逐出市場，銷量急速下跌至谷底。4至5月，政策逐步被消化，市場銷量開始穩(wěn)步攀升，至6月隨著個案項目開始集中網(wǎng)簽備案，樓市銷量上升至2011年的最高點。
2011年6月后，盡管打折、優(yōu)惠等促銷活動鋪滿整個樓市且力度在不斷加大，但是政策調(diào)控的加碼及金融市場的緊縮，使得人們對于后市房價下跌的預(yù)期不斷的增強(qiáng)，造成了觀望情緒一直籠罩著市場，商品房銷量呈現(xiàn)反轉(zhuǎn)穩(wěn)步下跌的走勢。2011年6到12月，西安商品房市場銷量相比去年同期下跌27%，普通住宅市場銷量相比去年同期下跌32%。
西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年全年，西安商品房銷售量銷售量為1092萬平方米，相比去年同期下滑23%，其中，普通住宅銷售面積913萬平方米，同比去年同期下滑28%。
龍年房價或?qū)⒗^續(xù)下行
進(jìn)入2012年，西安市房價下行的趨勢仍在延續(xù)。2月3日，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2012年元月西安住宅成交均價每平方米6579元，同比上年同期跌落近5%，西安房價下行態(tài)勢顯著。
西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)預(yù)警預(yù)報領(lǐng)導(dǎo)小組專家咨詢委員會秘書長李宇兵認(rèn)為，目前西安房價處于各項利空與利好因素的對沖影響背景之下。為提振經(jīng)濟(jì)上行，在CPI得以控制的基礎(chǔ)上，金融政策有望適度放松，房企資金壓力略顯舒緩.而基于行業(yè)政策持續(xù)性收緊預(yù)期影響，以及保障性住房于2012年將呈現(xiàn)放量上市，商品房市場已經(jīng)呈現(xiàn)階段性供大于求的特征，對于商品房市場無疑形成層層擠壓。在目前全國一線城市如京、滬以及西安本土品牌房企價格下調(diào)趨勢影響，將使2012年西安房價仍將呈現(xiàn)下行趨勢。
李宇兵認(rèn)為，從西安與一、二線城市的房價水平、房價收入比的綜合比較，以及西安房地產(chǎn)多年以自住需求為主體的相對良性發(fā)展格局，在以關(guān)天經(jīng)濟(jì)規(guī)劃及城市建設(shè)帶動下，城市宜居度、城市地位持續(xù)上升的利好因素對房價仍將形成支持，因此西安房價整體大跌的可能性極小。在上述因素綜合影響下，預(yù)計明年上半年西安房價將呈現(xiàn)小幅回落并逐步趨穩(wěn)態(tài)勢，跌幅預(yù)計不會超過10%。
在樓市成交量方面，西安一些業(yè)內(nèi)人士和專家認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)入冬背景下房企以價換量規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，加上目前隨著部分城市銀行對首置業(yè)人群貸款政策的松綁，同時對于房企而言資金壓力也獲有所緩和，供需雙方在博弈狀態(tài)下將逐步尋找到平衡點。一些持觀望態(tài)度的剛需購房者在此過程中將逐步分化、入市置業(yè)，預(yù)計西安2012年上半年樓市交易將有望逐步升溫，但基于行業(yè)政策環(huán)境難有更大改觀，整體成交量較之歷年仍將處于低位運行。
以價換量或是應(yīng)對方法
在樓市入冬的背景下，開發(fā)商將以何種方式應(yīng)對引人關(guān)注。對此西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)有關(guān)專家認(rèn)為，從2011年8月開始，西安品牌房企項目降價已然上演，“以價換量”策略的實施對于市場交易形成了一定拉動，在2012年這一策略可能還將延續(xù)。
西安萬人購房團(tuán)組織者李連源認(rèn)為，2011年開發(fā)商“用盡吃奶的勁”博得了低于2010年20%多的成交量。伴隨著2012年的到來，樓市陷入第二波觀望。近期樓市忐忑、人心思跌、觀望成潮，如何有效撬動買方市場，成為2012年擺在各個開發(fā)商面前的頭等大事，開發(fā)商應(yīng)針對這種狀況作出積極應(yīng)對。
李連源認(rèn)為，開發(fā)商可根據(jù)產(chǎn)品價格構(gòu)成，重新核算房價成本，剔除房價構(gòu)成中的不合理因素，讓房價真實起來，給自己和購房者以信心；同時繼續(xù)采取低價入市策略，用真折實扣和過硬的產(chǎn)品質(zhì)量贏得購房者信任和接受；
李連源認(rèn)為，開發(fā)商還可以在營銷方式上多做文章，適時推出契合市場的新型營銷模式，比如電商、網(wǎng)拍售房等，提高項目、產(chǎn)品曝光率，增加正面分?jǐn)?shù)；適時推出旨在保護(hù)購房者利益的“保值計劃”，讓公開承諾給消費者吃顆“定心丸”；同時大力拓展、豐富銷售渠道、手段，在常態(tài)的支付方式上繼續(xù)拓展，如給購房者墊付部分“首付”款、分期、延時付款等。總之，只要能起到對銷售的幫助或促進(jìn)作用，一應(yīng)想到?jīng)]想到、實踐沒實踐的方式都應(yīng)積極嘗試。