近日，位于海淀區(qū)北清路的上莊家園小區(qū)有業(yè)主報(bào)出9700元/平方米的價(jià)格出售，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)2011年二手房均價(jià)均未低于10000元/平方米，2011年11月的平均售價(jià)還曾為13800元/平方米，而今年1月該小區(qū)的均價(jià)僅為9772元/平方米，直接跌破萬(wàn)元大關(guān)，環(huán)比前一月下跌9.41%。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，樓市調(diào)控政策依舊從嚴(yán)的基調(diào)使得新年伊始的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)依舊保持低位，新房降價(jià)在分流二手房購(gòu)買群體的同時(shí)，也加重了二手房買家的觀望情緒。同時(shí)，去年12月10日開始實(shí)施的新版二手房最低計(jì)稅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，使得交易稅費(fèi)大幅上漲，買賣雙方均不愿為此埋單的博弈心態(tài)更加快了二手房市場(chǎng)進(jìn)入冰點(diǎn)的速度。如果說(shuō)去年二手房降價(jià)更多表現(xiàn)為郊區(qū)項(xiàng)目帶動(dòng)下的結(jié)構(gòu)性下調(diào)的話，那么，春節(jié)前后，核心城區(qū)的二手房業(yè)主也開始加入降價(jià)的隊(duì)伍，京二手房市場(chǎng)已呈現(xiàn)全城降價(jià)的局面。
北京二手房?jī)r(jià)普遍下跌 三環(huán)項(xiàng)目均價(jià)跌破兩萬(wàn)
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，近期，北京三環(huán)沿線出現(xiàn)了大量均價(jià)在20000元/平方米左右的二手樓盤，如東三環(huán)潘家園附近的弘善家園，目前在售均價(jià)約為19525元/平方米；位于南三環(huán)方莊的四方景園四區(qū)，均價(jià)則為18776元/平方米；而西三環(huán)萬(wàn)壽路周邊的沄沄國(guó)際家園，目前在售均價(jià)約為17238元/平方米。此外，位于南二環(huán)馬連道的建茗苑小區(qū)也現(xiàn)業(yè)主拋售，其1月銷售均價(jià)約為18700元/平方米，而該小區(qū)前一月的均價(jià)則為21000元/平方米，環(huán)比下跌11%左右。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，北京新房市場(chǎng)庫(kù)存積壓嚴(yán)重，加之今年新增的潛在供應(yīng)量，將促使在售項(xiàng)目繼續(xù)朝合理價(jià)位下調(diào)，新房市場(chǎng)的持續(xù)降價(jià)勢(shì)必引發(fā)二手房業(yè)主的跟降，而且，目前北京二手房的降價(jià)趨勢(shì)已由郊區(qū)蔓延至了城區(qū)。
同時(shí)，北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，1月北京各城區(qū)二手房?jī)r(jià)普遍下降，且下降幅度呈擴(kuò)大趨勢(shì)。其中，郊區(qū)繼續(xù)延續(xù)降價(jià)態(tài)勢(shì)，降價(jià)幅度在5%左右，次中心區(qū)的降幅在3%-4%，中心區(qū)也出現(xiàn)了2%左右的降幅。具體到各區(qū)域來(lái)看，通州二手房市場(chǎng)觀望情緒強(qiáng)烈，因市場(chǎng)房源較充足，因此房?jī)r(jià)下探的空間較大。另外，石景山等五環(huán)外區(qū)域二手房?jī)r(jià)格下降明顯，幅度在5%-10%之間；中心城區(qū)房源抗跌性明顯，但隨著投資性以及改善型業(yè)主拋售的增多，不同區(qū)塊以及不同樓盤也出現(xiàn)不同程度的降幅。
各面積檔位房源價(jià)格全面下降 90-120平方米均價(jià)降幅達(dá)7%
隨著二手房降價(jià)范圍拓展至全城，不同面積檔位的房源也表現(xiàn)出售價(jià)全面下降的態(tài)勢(shì)。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，1月，140平方米以上房屋成交均價(jià)降至20026元/平方米左右，降幅達(dá)17%，而90-120平方米二手房源成交均價(jià)的降幅則為7%。
對(duì)此，“鏈家地產(chǎn)”首席分析師表示，二手房市場(chǎng)中超大戶型成交占比少，過(guò)低的成交量致使其價(jià)格波動(dòng)異常明顯。90-120平方米二手房源的成交主要集中于郊區(qū)，如大興、通州、順義等，價(jià)格偏低拉低了成交均價(jià)。
另外，雖然小戶型成交均價(jià)仍然為各面積檔位中的最高，但在繼續(xù)低迷的成交狀態(tài)之下，各面積檔位的房源價(jià)格都將無(wú)法躲開繼續(xù)下降的局面。
二手房市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市 低于市價(jià)方能成交
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，1月份北京市二手房住宅成交均價(jià)為20619元/平方米，環(huán)比2011年12月份下降了6.6%，同比2011年1月份下降了16%。這是自2010年4月份調(diào)控以來(lái)，二手房月度成交均價(jià)首次回落至21000元/平方米以下，目前的價(jià)格水平與2010年3月份價(jià)格水平相當(dāng)，京二手房?jī)r(jià)回歸至2010年調(diào)控前水平。
對(duì)于節(jié)后二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出的全面下降態(tài)勢(shì)，北京中原市場(chǎng)研究部指出，去年12月，為追趕新計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行前的政策末班車，大量二手房潛在需求被透支，造成其后潛在買房人的大幅削減，二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)為買方市場(chǎng)。正是由于二手住宅市場(chǎng)供過(guò)于求現(xiàn)象的持續(xù)擴(kuò)大，大多數(shù)二手住宅房源處于有價(jià)無(wú)市的尷尬處境，即使業(yè)主下調(diào)掛牌價(jià)格，依舊乏人問(wèn)津，所以，目前大部分二手住宅皆低于市場(chǎng)價(jià)成交。
另外，分析人士指出，二手房最低計(jì)稅價(jià)格上調(diào)后，二手房交易的稅費(fèi)平均上漲了2-3倍，在目前市場(chǎng)情況下，買賣雙方都不愿意承擔(dān)新增加的稅費(fèi)，這無(wú)疑是對(duì)二手房市場(chǎng)的沉重打擊，稅費(fèi)的大幅上漲，相當(dāng)于房?jī)r(jià)上漲，加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，從而使購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)下降的幅度有了更高的期待，觀望情緒愈加濃厚，這也進(jìn)一步加速了二手房市場(chǎng)的頹勢(shì)，導(dǎo)致節(jié)后急售業(yè)主不斷拋出新低，拉低整體均價(jià)。
該人士預(yù)計(jì)，2月，部分新房項(xiàng)目和部分急于出售房屋的二手房業(yè)主有可能進(jìn)一步調(diào)低報(bào)價(jià)，降價(jià)出售的意愿更加強(qiáng)烈，2月份房?jī)r(jià)將繼續(xù)下探。