一般來說，一個項目賣到尾盤階段，開發(fā)商的成本早已收回，剩下的房子不論賣多少錢都是開發(fā)商的純利潤，因此，大多數(shù)項目的尾盤，都是價格的最高點。只要不是特別缺錢，尾盤項目很少會降價促銷。但此一時彼一時，2月最后兩周“樓市氣溫”明顯回升，不少新盤都以低價姿態(tài)爭搶購房人，對于在售的尾盤項目來說，不降價的話一點成交希望都沒有，于是“先打九五折，再減10萬元”這樣的深度折扣開始在京城在售的尾盤項目上出現(xiàn)。
尾房成交 意外回暖
“請您二位和另外兩位都到沙盤這來，我一齊為大家講解一下�！鄙现苣�，位于海淀的保利西山林語售樓處現(xiàn)場，銷售人員明顯出現(xiàn)了人手不夠，不少售樓小姐都是一個人同時帶著兩組甚至三組購房人，而就在兩周前，各大售樓處還普遍是門可羅雀的冷清。
當天，恰恰是保利西山林語推出清盤前最后的尾房14號樓，作為海淀區(qū)為數(shù)不多的在售住宅項目，西山林語最后推出的房源以45平方米至98平方米的一至三居為主，由于戶型面向剛需，又是板樓品質(zhì)，吸引了300多組購房人到售樓處咨詢。
搜房控股有限公司董事長莫天全告訴記者，最近兩周市場的“氣溫”確實出現(xiàn)了回暖，一些項目的來訪量和成交量有了明顯回升，搜房網(wǎng)組織的看房團也從年前的響應(yīng)寥寥變成了現(xiàn)在提前預(yù)約。不過出人意料的是，不僅是低價開盤的純新盤，就連一些尾房項目也出現(xiàn)了連續(xù)簽約的現(xiàn)象，不過這樣的“熱”只集中在戶型偏小、總價偏低的剛需樓盤上。
尾盤促銷先打九五折 再減10萬元房款
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者，低價的純新盤往往是購房人重點關(guān)注的對象，但樓盤項目的尾房或是上一期剩余的少量房源，能夠在淡市下獲得購房人的認可，主要還是由于開發(fā)商在價格方面的“低頭”。
一般來說，項目開發(fā)到最后階段，成本早已收回，剩余房源賣什么樣的價格都是利潤，出于利益最大化的考慮，尾房或前期剩余房源很少有讓利空間。但如今，消化現(xiàn)有庫存成了各大房企的首要任務(wù)，于是即便是尾房，優(yōu)惠促銷也就不可避免了。
以保利西山林語為例，最新推出的10號樓報價在24000元/平方米左右，開發(fā)商推出了無論全款還是按揭，所有房源一律在九五折的基礎(chǔ)上再減13.88萬元的優(yōu)惠，也就相當于打了九折，一套原價220萬的90平方米兩居，折后價格大概在180萬-190萬之間。
無獨有偶，金域華府為了將一期房源盡快售罄，也推出了折后再減房款的活動，項目目前僅剩少量98平方米的兩居半戶型在售，均價23000元/平方米，同樣是無論何種付款方式，均可以打九五折，另外再減12萬元的總房款。核算下來每平方米均價在21000元左右。
業(yè)內(nèi)人士表示，面對以剛需為主的市場，保利、萬科等大型房企紛紛推出“暖春活動”，旗下樓盤均有不同幅度的優(yōu)惠，雖然是剩余的房源在售，這些項目仍給予了明顯的優(yōu)惠，否則難以和周邊的低價新盤競爭，成交也就難有指望了。
售價低于二手房 買房人出手有望
對于不少尾房項目來說，不僅要和新房競爭，還面臨著二手房的壓力。像清盤推出14號樓的保利西山林語，早在2008年就已開盤，目前已經(jīng)有不少交房入住的房源，二手房生意也隨之做了起來。記者在探盤時從二手房中介店了解到，保利西山林語房源的價格普遍在18000-20000元/平方米之間，而剛剛推出的14號樓與二手房一樣，均是現(xiàn)房，但折后均價在21000元/平方米左右，似乎二手房報價更加優(yōu)惠。
但實際卻并非如此，買房人王女士表示，麥田房產(chǎn)為她推薦了一套均價20000元/平方米的二手房，戶型與她相中的96平方米三居相似，總價還便宜了10萬元�？此普T人，但實際上這個價格再加上各類稅費，以及二手房中介的傭金，售價甚至高于打折優(yōu)惠的尾房。
由于去年底北京開始執(zhí)行新的二手房最低計稅價格標準，各區(qū)域的最低過戶指導(dǎo)價普遍漲幅在2倍左右，導(dǎo)致二手房交易的征繳稅款也隨之提升。王女士給記者算了一筆賬，中介公司總房款2.7%的傭金沒有折扣，再加上二手房還未滿5年，繳稅標準更高，還有3%的契稅、5%的營業(yè)稅等等相加，仍需額外支付10多萬元。這就導(dǎo)致多數(shù)購房人選擇購買新盤尾房。
回暖能否持續(xù) 業(yè)內(nèi)仍保持謹慎
2月底樓市成交的翹尾，帶動了新盤入市量的增加，2月23日前，2月份僅有1個新盤住宅項目入市，市場升溫后，連續(xù)6個新盤在23日至26日之間領(lǐng)取預(yù)售許可證。
不過，這樣的回暖能否持續(xù)，業(yè)內(nèi)專家仍顯得十分謹慎。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認為，雖然現(xiàn)在市場成交量回升，供應(yīng)量增加，但未來前景并不十分樂觀：目前的樓市回暖的主要原因是，銀行存準率的再次下調(diào)及房貸政策有所放松，釋放了一部分剛性的需求。此外，經(jīng)過前期觀望和大量看房，一些有準備的“剛需”購房者開始出手買房。不過，在限購、限貸等樓市調(diào)控主基調(diào)不改變的情況下，談樓市回暖還為時尚早。
由于信貸政策還未完全松動，雖然首套房貸回歸基準利率，但相比之前的7折已是利息上漲過半。不少購房者雖然考慮看房，卻被信貸門檻擋在市場之外。
“由于政策還沒有明顯松動，2012年北京房地產(chǎn)市場的整年成交量很可能處于長期波動中，但是總體來講，樓市最壞的時候已經(jīng)過去，市場正在逐步復(fù)蘇及回暖�！崩钗慕苷J為。