號(hào)稱佳兆業(yè)有史以來最大規(guī)模的促銷活動(dòng)在4月下旬展開。深圳佳兆業(yè)方面稱，活動(dòng)將持續(xù)到整個(gè)5月，集中推出百億貨值的剛需產(chǎn)品，對(duì)80-120平方米的中小戶型有不同優(yōu)惠。
一場(chǎng)房地產(chǎn)商的營銷和價(jià)格暗戰(zhàn)將在五一打響。本報(bào)記者獲悉，在一季度地產(chǎn)行業(yè)存貨高企和銷售慘淡之下，二季度被視為全年任務(wù)達(dá)成的風(fēng)向標(biāo)，被房企普遍寄予厚望。眾多房地產(chǎn)商已做好準(zhǔn)備，將于近期推出大規(guī)模推盤及促銷活動(dòng)。
另一方面，房企代表們?nèi)缛沃緩?qiáng)等又不斷對(duì)外界暗示，一季度實(shí)體經(jīng)濟(jì)放緩乃是房地產(chǎn)投資增速下滑的影響，目前保增長仍是主要方向，房?jī)r(jià)不會(huì)像一些人期待的那樣繼續(xù)跌下去。而房地產(chǎn)投資增速下滑會(huì)影響未來兩三年的供應(yīng)，房?jī)r(jià)或?qū)⒎磸椈虮q。
事實(shí)是否果真如此？
高存貨壓力
3月份至今，雖然樓市出現(xiàn)明顯的回暖，但房地產(chǎn)行業(yè)基本面并未發(fā)生根本改變。
4月23日，廣東省房協(xié)發(fā)布報(bào)告稱，截至3月期末，廣東省商品房待售面積3105.42萬平方米，待售面積處于10年來最高位。一季度，商品房銷售面積與銷售金額均出現(xiàn)明顯下滑，銷售均價(jià)則為7702元/平方米，同比下降4.9%。
房企的存貨數(shù)據(jù)也仍在增長。截至4月23日，萬科、保利、招商和新城四家房企發(fā)布的一季度報(bào)告顯示，四家房企的存貨合計(jì)4516.82億元，比2012年初增加4.36%。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部陳雪認(rèn)為，與去年相比，今年四大房企存貨增速明顯放緩，并非“以價(jià)換量”去庫存效果好于2011年同期，而主要是房企拿地謹(jǐn)慎及新開工量的減少。
中原地產(chǎn)報(bào)告亦稱，2012年是房企的償債高峰年，其中僅房地產(chǎn)信托償還的規(guī)模就已達(dá)約2500億。房企資產(chǎn)負(fù)債率處于歷史高位，償付能力堪憂。
在上述背景下，北京中原市場(chǎng)研究部分析，去庫存成為房企共同的選擇。包括萬科、金地、中海、保利、恒大、龍湖、綠城等眾多品牌開
發(fā)商，都將提高去化速度作為今年重要的經(jīng)營策略。
二季度搶收成了房企的主要目標(biāo)。
搶收的主要市場(chǎng)，瞄準(zhǔn)了剛需人群。佳兆業(yè)總裁金志剛認(rèn)為，市場(chǎng)現(xiàn)狀是，投資客基本撤離，剛需客戶成為主要需求對(duì)象，在一季度業(yè)績(jī)慘淡下，今年剛需產(chǎn)品成為房地產(chǎn)公司們最為關(guān)注的市場(chǎng)。
“現(xiàn)在的市場(chǎng)是誰走在前面誰就贏得先機(jī)�！苯咏颜讟I(yè)的人士對(duì)記者表示，佳兆業(yè)想在二季度業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)“彎道超車”，利用五一假期隨行就市采取優(yōu)惠活動(dòng)，鎖定剛需。
3月份超萬億的新增信貸，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)受益，剛需入市明顯。
“在通州、大興等之前深跌的區(qū)域，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)止跌�！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉對(duì)本報(bào)記者表示，之前降價(jià)的項(xiàng)目如龍湖時(shí)代天街等，一旦有足夠的需求入市，便停止降價(jià)的優(yōu)惠，時(shí)代天街已從去年底入市的11000-12000元/平方米，回升到13000元/平方米。
不過，本報(bào)記者的調(diào)查顯示，這種價(jià)格的回升僅限于少數(shù)項(xiàng)目，市場(chǎng)主流仍是降價(jià)促銷。
張大偉也認(rèn)為，市場(chǎng)已逐漸出現(xiàn)底部特征，降價(jià)項(xiàng)目已換來成交量，再降價(jià)的可能性不大，但是其他未降價(jià)項(xiàng)目為了銷售量必然會(huì)跟進(jìn)降價(jià)，部分剛需盤已出現(xiàn)相對(duì)高的性價(jià)比�！皹鞘幸廊淮嬖诶^續(xù)降價(jià)的空間�！睆埓髠フf，之前未降價(jià)項(xiàng)目可能會(huì)迎來一次補(bǔ)跌過程。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師粟日表示，去年四季度以來的市場(chǎng)已經(jīng)證明，只有降價(jià)才能換得成交量，而一旦漲價(jià)就會(huì)嚇跑購房者，新房二手房均是如此。5月作為傳統(tǒng)銷售旺季，很多開發(fā)商加大了推盤力度，只要符合消費(fèi)者預(yù)期的價(jià)格，就能獲得較好的收成。預(yù)計(jì)成交回升的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)有望在二季度得以保持。
五一價(jià)格暗戰(zhàn) 無須擔(dān)憂供應(yīng)減少推漲房?jī)r(jià)
與積極去化形成顯著對(duì)比的是，一季度房企購地意愿持續(xù)低落。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，一季度購地金額環(huán)比和同比分別大幅下降，十大標(biāo)桿房企權(quán)益購地金額為143億元，僅相當(dāng)于去年同期的3成。其中，富力、華潤、金地和綠城4家房企都未補(bǔ)充新的土地儲(chǔ)備。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局4月13日發(fā)布數(shù)據(jù)，2012年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10927億元，同比增長23.5%，增速比1-2月份回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積和住宅新開工面積均出現(xiàn)負(fù)增長。
有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，一季度實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑，一個(gè)重要的原因來自于房地產(chǎn)投資放緩的影響。有一些開發(fā)商則公開表示，房地產(chǎn)投資的下滑，將影響未來兩三年供應(yīng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)反彈。
國土部近日卻警告說，國內(nèi)在建工程存在過量的風(fēng)險(xiǎn)。國土部數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，國內(nèi)尚在開發(fā)過程中的房地產(chǎn)用地15.04萬宗，面積47.99萬公頃，相當(dāng)于過去三年年均供應(yīng)量的4倍。國土部做出判斷，“處于在建狀態(tài)的已供土地?cái)?shù)量充足，總體上能夠滿足持續(xù)開發(fā)需求�！�
保利地產(chǎn)董事長宋廣菊對(duì)本報(bào)記者表示，無需擔(dān)心投資放緩對(duì)供應(yīng)的影響，她認(rèn)為今年乃至今后的調(diào)控政策一定會(huì)有對(duì)沖機(jī)制，確保樓市供需平衡。
在國土部看來，對(duì)沖措施之一，就是促進(jìn)已供應(yīng)土地盡快推向市場(chǎng)。據(jù)悉，國土部已經(jīng)將促開發(fā)、促竣工作為2012年的重點(diǎn)工作，防范未竣工土地成為閑置土地。
而住建部則主抓控制投資需求�！罢呙婵刂仆顿Y性需求短期不能放松，無論是主觀、客觀都不敢放”，住建部政策研究中心主任秦虹表示。