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第四屆中國(guó)西部(銀川)房·車生活文化節(jié)開幕，由于正值五一節(jié)小長(zhǎng)假期間，豐富的樓盤資訊和特價(jià)優(yōu)惠措施吸引了不少銀川市民前往看房。記者 彭昭之
攝 |
近期，知名房地產(chǎn)企業(yè)頻陷“質(zhì)量危機(jī)”并引發(fā)糾紛，如萬科公司在深圳和佛山的兩個(gè)樓盤被業(yè)主投訴裝修質(zhì)量不過關(guān)，中海公司廣州“橡園國(guó)際”被業(yè)主在網(wǎng)上曝光裝修質(zhì)量不過關(guān)，而以高檔裝修聞名的星河灣山西太原項(xiàng)目也曝出裝修問題。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，質(zhì)量糾紛頻增與房?jī)r(jià)下降密切相關(guān)，且呈擴(kuò)散趨勢(shì)，而此前被行業(yè)快速發(fā)展所掩蓋的諸多問題不斷浮現(xiàn)。由于相關(guān)法規(guī)建設(shè)和監(jiān)管滯后甚至空白，房屋裝修質(zhì)量糾紛可能成為引發(fā)社會(huì)矛盾的觸點(diǎn)。
房?jī)r(jià)下降 糾紛上升
按照房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)消費(fèi)周期規(guī)律，前兩年以高房?jī)r(jià)購(gòu)買的期房如今陸續(xù)進(jìn)入收樓期，而收樓期通常正是質(zhì)量糾紛高發(fā)期。
長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)糾紛的律師周玉忠表示，過去，由于房?jī)r(jià)處于上升通道，業(yè)主收樓時(shí)，房?jī)r(jià)有了較大的上漲，“資產(chǎn)增值”的喜悅抵消了對(duì)房屋質(zhì)量問題的不滿。而面對(duì)就房屋質(zhì)量問題較真的業(yè)主，開發(fā)商祭出“殺手锏”--退房，業(yè)主立即鎩羽。近期房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)，且市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格仍有較大下行壓力，出現(xiàn)了“房?jī)r(jià)下降、糾紛上升”的苗頭。
而除了直接要求開發(fā)商“補(bǔ)償差價(jià)”，糾紛的另一種方式是以房屋質(zhì)量問題為由，要求賠償，甚至要求退房。周玉忠表示，比較而言，降房?jī)r(jià)是民心所向，業(yè)主直接要求“補(bǔ)償差價(jià)”明顯違反契約精神，在社會(huì)上難以獲得認(rèn)同。而以房屋質(zhì)量糾紛為由要求賠償，則引起公眾的廣泛同情和共鳴。
周玉忠說，與“補(bǔ)差價(jià)”相比，房屋質(zhì)量糾紛牽涉面更廣泛，更復(fù)雜，也更易從經(jīng)濟(jì)糾紛演化成社會(huì)矛盾。一般情況下，只有當(dāng)房屋出現(xiàn)重大工程質(zhì)量隱患等情況，購(gòu)房者才能成功退房或者取得賠償。我國(guó)并未實(shí)行“房屋三包”，國(guó)家現(xiàn)行政策法規(guī)對(duì)“退房”標(biāo)準(zhǔn)既無明確界定，更無規(guī)范的操作程序。因此，業(yè)主即使想要“依法維權(quán)”，也無從下手，唯有劍走偏鋒，采取各種極端辦法，制造社會(huì)效應(yīng)，逼迫開發(fā)商讓步，或者逼迫政府出面調(diào)停。
廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)王韶介紹，有些開發(fā)商以次充好或是玩弄概念，宣傳時(shí)動(dòng)輒強(qiáng)調(diào)“帶精裝”、“送豪裝”，也在有意無意間積累了與消費(fèi)者的矛盾。
今年2月，萬科公司在佛山的“新城灣畔7號(hào)樓”被檢出地板甲醛釋放量超標(biāo)，業(yè)主抗議。萬科深圳第五園六期被投訴使用劣質(zhì)“紙板”做裝修材料，業(yè)主除向開發(fā)商叫板，還數(shù)次到深圳市住建主管部門投訴。
同時(shí)，多家知名房企陷入質(zhì)量糾紛：星河灣太原項(xiàng)目因精裝修質(zhì)量問題，業(yè)主集體抗議、打砸開發(fā)商辦公室；中海地產(chǎn)位于廣州的限價(jià)房項(xiàng)目由于地下水管漏水、墻壁發(fā)泡等問題引發(fā)業(yè)主維權(quán)，事件至今未解決。
目標(biāo)直指房?jī)r(jià)
漲潮之時(shí)，市場(chǎng)一片大好，落潮以后，就能發(fā)現(xiàn)誰在“裸泳”。此前被房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展所掩蓋的諸多問題也在房?jī)r(jià)下調(diào)后不斷浮現(xiàn)。
記者發(fā)現(xiàn)，這些房屋質(zhì)量糾紛，有著共同的特點(diǎn)：價(jià)格“虛高”，有投資、投機(jī)性消費(fèi)傾向；爭(zhēng)議焦點(diǎn)不在房屋結(jié)構(gòu)等核心安全領(lǐng)域，而在裝修等表面功夫上。如地板甲醛超標(biāo)、櫥柜使用劣質(zhì)材料、裝修工藝不合格等。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示，發(fā)生質(zhì)量糾紛的樓盤不少都存在“泡沫”，對(duì)樓市調(diào)控十分敏感。
萬科一位負(fù)責(zé)人則告訴記者，該公司早在2010年就在預(yù)案中提出，隨著房?jī)r(jià)下調(diào)，房屋質(zhì)量糾紛將不可避免出現(xiàn)。
例如，在山西被視為“天價(jià)樓盤”的太原星河灣2010年開盤價(jià)格高達(dá)每平方米2萬元，而當(dāng)時(shí)太原商品房均價(jià)只有5000元�！爸泻Ｏ饒@國(guó)際”2011年4月開盤售價(jià)是每平方米23000元至25000元，當(dāng)年11月售罄。而該樓盤附近一些樓盤2012年初開盤入市銷售的價(jià)格是每平方米20000元。萬科佛山“新城灣畔”已交樓半年，104戶套房子只有25戶入住，其中還有不少是租客而不是業(yè)主自住。
深圳市裝修協(xié)會(huì)副主任林武生就表示，這一輪曝出質(zhì)量問題的萬科、中海、星河灣等企業(yè)，在房地產(chǎn)商中都屬于質(zhì)量控制相對(duì)較好的，如果他們都出現(xiàn)嚴(yán)重問題，其他房地產(chǎn)企業(yè)的問題會(huì)更加嚴(yán)重。專家分析，這一輪質(zhì)量糾紛中涉及的都是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，需要關(guān)注糾紛蔓延的連鎖反應(yīng)和事件處理的示范效應(yīng)。
而記者注意到，從最初從深圳曝出房地產(chǎn)裝修問題后，質(zhì)量糾紛也呈擴(kuò)大趨勢(shì)，逐步向內(nèi)陸地區(qū)和二三線城市擴(kuò)散：富力成都、中海青島等均有業(yè)主提出質(zhì)量投訴。由于相關(guān)法規(guī)建設(shè)和監(jiān)管滯后甚至空白，房屋裝修質(zhì)量糾紛可能成為引發(fā)社會(huì)矛盾的觸點(diǎn)。
法規(guī)與監(jiān)管真空亟待補(bǔ)全
部分受訪專家認(rèn)為，中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策大方向不能變，但對(duì)伴隨房?jī)r(jià)下降凸顯的房屋質(zhì)量糾紛問題，應(yīng)做好預(yù)警。
深圳市住建局長(zhǎng)李榮強(qiáng)表示，近期，深圳住建局接到相關(guān)房屋質(zhì)量的投訴明顯增加，和房?jī)r(jià)波動(dòng)有直接關(guān)聯(lián)�！耙恍┵�(gòu)房者對(duì)工程建設(shè)了解不夠，把施工中正常的混凝土縫隙當(dāng)成‘豆腐渣’的證據(jù)，政府一旦不支持他們的訴求，就很容易成為他們轉(zhuǎn)移矛盾的對(duì)象，被質(zhì)疑政府不作為、被開發(fā)商收買”。李榮強(qiáng)表示。
周玉忠表示，一些發(fā)生糾紛的房屋質(zhì)量安全問題不大，但政府幫開發(fā)商說話，是“合法不合情”，容易引火燒身；想幫消費(fèi)者說話，卻缺少執(zhí)法依據(jù)，屬于“合情不合法”。爭(zhēng)議背后的關(guān)鍵，則是凸顯相關(guān)法規(guī)和監(jiān)管建設(shè)的缺位，導(dǎo)致“無法可依”。
專家介紹，迄今為止，我國(guó)在房屋質(zhì)量管理上一直以工程結(jié)構(gòu)安全為主，房屋驗(yàn)收條款也集中在安全上，在裝修質(zhì)量方面，無論是政策法規(guī)還是實(shí)際監(jiān)管，都基本處于空白狀態(tài)。
例如，面對(duì)記者有關(guān)房屋裝修質(zhì)量問題的采訪，某市房管局的主管處長(zhǎng)先是愕然繼而茫然，反問記者：“裝修質(zhì)量歸我們處管嗎？我們從來沒管過哦！我去查查”�！安椴椤钡慕Y(jié)果是肯定的，該處長(zhǎng)除了一臉尷尬苦笑，更無話說。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，應(yīng)盡快出臺(tái)房屋裝修行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專家介紹，雖然建設(shè)部在2002年出臺(tái)過《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》，但只是一份關(guān)于精裝修房屋的引導(dǎo)性文件，并沒有強(qiáng)制推廣執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致消費(fèi)者維權(quán)缺少依據(jù)。對(duì)開發(fā)商未達(dá)到質(zhì)量責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何返修、賠償要有所體現(xiàn)。防止從經(jīng)濟(jì)糾紛衍化為對(duì)監(jiān)管不作為或法律缺失的社會(huì)矛盾。主管部門應(yīng)在竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)建立交付驗(yàn)收監(jiān)管制度，積極推行質(zhì)量分戶驗(yàn)收，確保每套住房合格達(dá)標(biāo)。
此外，一些企業(yè)在質(zhì)量控制方面存在缺陷，但面對(duì)糾紛和質(zhì)疑，明知道無法可依、監(jiān)管真空，卻一個(gè)勁兒讓業(yè)主“依法維權(quán)”。
對(duì)此，王韶表示，開發(fā)商作為工程質(zhì)量的第一責(zé)任人，必須建立和完善分戶檢查、消費(fèi)者提前點(diǎn)評(píng)、集中整改等質(zhì)量管控體系。