標普、穆迪兩大評級機構今年以來對在海外發(fā)債的中資房地產(chǎn)企業(yè)頻繁調降信用評級。標普和穆迪日前還分別發(fā)布相關報告，對中國房地產(chǎn)開發(fā)商的流動性狀況表示不樂觀。中資房企的還債風險是否已經(jīng)相當高？中國樓市未來一段時間的走向如何？記者就此采訪了業(yè)內(nèi)人士。
評級機構維持負面展望
穆迪日前發(fā)布報告表示，中國房地產(chǎn)開發(fā)商的流動性狀況逐漸惡化。在穆迪評級的29家開發(fā)商中，今年到期的短期債務總額達到人民幣1590億元，較2011年12月壓力測試時增長了23%。其中境內(nèi)債務為人民幣1280億元，境外債務為人民幣310億元。穆迪維持對中國房地產(chǎn)業(yè)的負面展望，并預計未來12個月房地產(chǎn)業(yè)的基本面將繼續(xù)轉弱。
此外，標普日前發(fā)布的報告顯示，2012年初，中資開發(fā)商面臨的局面是今年到期的債務規(guī)模處于高位且流動性遭到削弱；另一方面，房地產(chǎn)銷售前景疲弱，再融資狀況困難。2012年許多獲評級開發(fā)商面臨較高的再融資風險，特別是那些信托貸款和境外債務在到期債務中所占比例較高的開發(fā)商。
標準普爾信用分析師李國宜表示：“我們公開評級的30家中資開發(fā)商2012年到期債務規(guī)模占未到期債務總額的31%，這一比例并不高。但是，今年到期債務中約42%是境外債券、境外銀行貸款和境內(nèi)信托貸款，一些開發(fā)商在對上述債務種類進行再融資時可能遇到較大困難�！�
中資房企會否出現(xiàn)還債風險
那么，中資房企會否出現(xiàn)很高的還債風險呢？
“房地產(chǎn)資金鏈比較緊張的狀況在相當多的中資房企中是存在的，特別是許多房地產(chǎn)企業(yè)存在對去年政策的誤判，沒有以價換量，造成目前承受高負債和高庫存的雙重壓力。我認為，按照現(xiàn)在的去庫存速度，7、8月份將會有不少房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的償債壓力。”經(jīng)濟學博士馬光遠對本報記者說。
財經(jīng)評論員葉檀對本報記者分析說，與境內(nèi)債務和信托融資相比，中資房企在境外融資的量要小很多。根據(jù)目前的狀況來看，一些缺乏融資渠道的中小房地產(chǎn)企業(yè)或是以中高端地產(chǎn)為主的房企，到今年年中的時候，其銀行債務和信托債務會進入償債高峰，可能會有較大的償債風險。但對于中資房企的資金狀況要區(qū)別來看，不能一概而論，一些大的房產(chǎn)商，其資金較為充足，地產(chǎn)結構也較合理，比如以商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)為主，這些房企的償債風險相對較小。
葉檀認為，由于境內(nèi)外利差相差大，越來越多的中資房企愿意到境外融資，還有一些企業(yè)未雨綢繆，愿意為打開未來資金通道到境外融資。因此，標普、穆迪等對中資房企的總體狀況做出不佳的評估，對開發(fā)商的融資成本是會產(chǎn)生一些影響的。
中國指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)何田對本報記者表示，標普、穆迪對中國房地產(chǎn)業(yè)的展望可能有些過于悲觀了，忽略了市場成交量正在向好的方向發(fā)展。盡管目前中資房地產(chǎn)企業(yè)的流動性不容樂觀是肯定存在的，但我們也要看到，那些大的房企的資金狀況與短期負債是能大體持平的，流動性狀況要好于2008年，這主要得益于大的房企經(jīng)歷了2008年的金融危機后，減少了拿地等支出。
調控政策不會比去年更緊
業(yè)內(nèi)人士認為，對于房地產(chǎn)調控的總體基調和思路，中央多次重申要堅決貫徹，絕不放松，預計2012年中國房地產(chǎn)政策將繼續(xù)鞏固已有的調控成果，抑制投機性需求仍將是本年度房地產(chǎn)調控中心任務，但自住性需求支持力度將逐漸加大，調控措施將進一步體現(xiàn)差異化、精準化。另外，還將采取有效措施繼續(xù)推進保障性安居工程建設，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
何田認為，抑制投資投機需求與鼓勵“剛需”兩手抓，中央對樓市調控的導向依然“強硬”。
葉檀認為，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場正在出現(xiàn)整體分化，樓市調控松動的可能性不大。今年對房地產(chǎn)企業(yè)來說將是個考驗，中小企業(yè)將面臨艱難境遇，贏利空間縮小，虧損現(xiàn)象將不斷擴展；而大型企業(yè)融資渠道暢通，融資成本低，資金壓力較小，生存能力會強很多。當然，我們也認為，調控政策可能不會比去年更緊，現(xiàn)在的政策來看，鼓勵“剛需”的特征較明顯，因此，預計今年房地產(chǎn)市場繼續(xù)維持盤整態(tài)勢，現(xiàn)在的態(tài)勢也將為大型企業(yè)集團和財團并購提供良機，提高行業(yè)集中度。