被稱為“淡季”的6月已連續(xù)三個周末迎來過千套的新房上市。伴隨降息、貸款利率打折等央行信息的發(fā)布，昨日南京9樓盤開發(fā)商“趁熱打鐵”攜近1200套新房洶涌而來，再創(chuàng)6月周末上市量新高，也吸引了眾多購房者出手。與此同時,二手房交易量也伴隨降息而明顯上升。樓市真的回暖了嗎？房價真的會漲？專家和開發(fā)商都表示不相信。
先看看市場行情
新房：搶了！搶了！
等著選房的連夜排起長隊
昨日南京9家樓盤推出了近1200套房源，其中較受關(guān)注的樓盤有江北“棉被盤”榮盛花語馨苑、城北改善盤復(fù)地新都國際和江寧剛需新盤同曦青春水岸。城北二期開盤的復(fù)地新都國際此次推出了一批106-141.5平方米的兩房和三房，折后均價在1.6萬多元/平方米。該盤原本想低調(diào)開盤，不想?yún)s遭遇久違的連夜排隊，低調(diào)不起來了。本來定于昨日上午開盤的新都國際門口，從前天傍晚開始就有購房者過來排隊，隨后陸續(xù)聽到風(fēng)聲的購房者趕來讓隊伍越來越長，到了晚上7點半已經(jīng)多達(dá)一百多組。一位匆匆趕來排隊的購房者對記者表示，他聽說已有人排隊就趕忙過來了，“最近總聽人說有樓盤重新開始漲價了，最近又趕上降息和利率折扣優(yōu)惠，我自己也害怕房價會再漲啊�！弊罱K該盤提前至昨日凌晨零點多開盤，認(rèn)購了62套新房源。
而拿地三年后才開盤的江寧新盤同曦青春水岸，昨日拿出了一棟樓共158套住宅房源，戶型面積在74-114平方米之間，折后均價13000元/平方米，起售價低至11900元/平方米。早上9點鐘開發(fā)商的一掛鞭炮宣告該盤在運(yùn)作三年后終于正式開始選房，而此時現(xiàn)場早已排起長隊。截至昨晚7時，根據(jù)官方提供的數(shù)據(jù)，該盤最終認(rèn)購了7成左右�！斑@真的出乎了我們的預(yù)料。”負(fù)責(zé)營銷的楊女士說道。同位于江寧，此次以108-126平方米改善戶型為主的精裝房騁望驪都也取得了不錯的成績，80套新房源一小時內(nèi)就賣掉了56套，開發(fā)商表示這得益于堅持9000-9400元/平方米的低均價。
不過昨日9家開發(fā)商并非都是微笑著結(jié)束開盤的。其他幾家樓盤的認(rèn)購量并沒有令人滿意。江寧另一家與青春水岸同樣定位剛需的新盤怡湖華庭瀾郡，昨日就只取得了50多套的認(rèn)購量，不足推房總量的2成。一位來看房卻沒出手的購房者表示，該盤12000多元/平方米的定價比之前宣傳的要高。
二手房：火了！火了！
中介稱忙不過來，有房主趁勢提價
降息對樓市的作用絕不僅僅局限于新房范圍。據(jù)記者從中介機(jī)構(gòu)了解，自從6月7日中國人民銀行宣布降息后，南京各中介門店看二手房的客戶也明顯多了起來。而這幾天南京的二手房成交量和掛牌量也雙雙上漲。
“我這幾天帶人看房都忙不過來了�！睗M堂紅龍江一家門店的店長王靜既疲憊又興奮地對記者說道。她表示，大約從傳出降息傳聞的那幾天開始，以往還有些冷清的門店就開始接連迎來看房的人。“之前平均每天也就帶一兩組客戶去看房，現(xiàn)在每天我都要帶三四組客人去看房。”帶人看房很辛苦，需要走街串巷的，王靜的語氣中明顯包含著一絲疲憊。不過生意火起來了自然是高興的事。
據(jù)中廣置業(yè)的相關(guān)統(tǒng)計，6月7日央行宣布降息后的后半周里，全市各門店接待客源量相比前半周上漲了29.35%，而成交量上環(huán)比之前四天上漲了13.55%。而另據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)的統(tǒng)計，上周全市二手房掛牌均價為12954元/平方米，和前一周的12741元/平方米相比，上漲了213元/平方米，漲幅相比之前也有所加劇，這說明一些房東已經(jīng)開始加價。
再看看市場分析
降息改變購房者預(yù)期
開發(fā)商借勢加速推房跑量
供需兩旺，是當(dāng)前南京樓市的一個明顯特征。從5月25日開始到昨日的近一個月里，南京接連迎來4波周末推房量過千套的上市小高峰，總推房量約有5000套。即便除去其中都市圈樓盤鳳凰城的700套，總量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了5月全月的新房實際上市量。
與此同時，消費(fèi)需求也呈現(xiàn)較為旺盛的狀態(tài)。截至昨晚6點，本周前6天的認(rèn)購量就已經(jīng)接近了1700套，購房需求依舊堅挺。有業(yè)內(nèi)人士分析，正是因為購房者紛紛打破觀望情緒，反而更助推了開發(fā)商大量入市的決心。
而購房者的觀望情緒之所以有所打破，其原因正是時時被他們放在嘴邊的“降息、利率折扣加大”等政策調(diào)整。央行上周發(fā)布的“銀發(fā)[2012]142號”文件顯示，在降息0.25個百分點的同時，下調(diào)貸款利率浮動下限至基準(zhǔn)利率的0.8倍，并表示“個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”。近期中央對宏觀經(jīng)濟(jì)以及貨幣政策所作出的一系列調(diào)整，使得“樓市見底論”頻頻見諸報端和一些專家之口。
降息最大的影響其實在于心理。南京林業(yè)大學(xué)社會工作系主任孟翔遠(yuǎn)博士這樣分析道，從以往央行加息或降息的舉動來看，每一次調(diào)整一般都呈現(xiàn)持續(xù)性，剛降息一次就轉(zhuǎn)而加息的情況很少見到。從目前宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況看，中央進(jìn)一步刺激消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需的意圖也比較明顯，因此很多人都認(rèn)為調(diào)控政策已經(jīng)見底，新一輪“降息通道”很可能已經(jīng)打開。加上國家繼續(xù)鼓勵對首套房置業(yè)者給予房貸利率優(yōu)惠，種種刺激政策改變了普通老百姓的預(yù)期，本來的觀望者因為害怕錯過“底部”而開始出手。開發(fā)商盡管不相信一兩次降息就能讓房價反轉(zhuǎn)，但他們顯然樂于順應(yīng)“民意”加速推房，跑量回款。
市場真的回暖？房價真的會漲？
開發(fā)商：房價反轉(zhuǎn)，反正我是不信！
新房和二手房看房的人都多了，認(rèn)購量回暖了！不少人抱著抄底的心態(tài)出手，認(rèn)為錯過這一次，房價可能又會漲。然而不單專家認(rèn)為降息的心理影響更大，而且就連開發(fā)商也不認(rèn)為房價會就此反轉(zhuǎn)。
江寧百家湖某開發(fā)商的營銷負(fù)責(zé)人在接受采訪時對記者表示，“房價全面反轉(zhuǎn)，不管你信不信，反正我是不信�！边@位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從目前部分漲價的樓盤來看，多半也是前期低開、或是已經(jīng)下跌過的項目。從昨日9家樓盤的認(rèn)購情況也能看出，堅持低價的樓盤比提價的賣得好，剛需樓盤比改善盤賣得好。他表示，以當(dāng)前樓市的狀況看，決定房價反轉(zhuǎn)有兩個前提，一是“限購令”取消，吸引投機(jī)性需求再度入市；二是房子供不應(yīng)求。從最近央行特別說明所謂“央行特急文件規(guī)定首套房貸利率最低可七折”純屬媒體曲解就能看出，中央對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度仍然十分謹(jǐn)慎，政策面并沒有根本性放寬的意圖。而南京高企的庫存量更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過健康值。因此這兩種情況目前都不具備，僅靠降息拉動的認(rèn)購量，仍是以剛需為主，能夠挽救開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，卻不足以支撐房價反轉(zhuǎn)。這從目前市場對漲價盤的反應(yīng)也能看得出來，上文中提到由于定價高過購房者預(yù)期而遇冷的江寧新盤就是一個例證。
數(shù)據(jù)發(fā)布
在5月末樓市走出一波認(rèn)購量上漲8成多的翹尾行情后，6月第一周南京樓市認(rèn)購量繼續(xù)發(fā)力突破2100套，日均認(rèn)購量達(dá)到302套。上周認(rèn)購量雖然小跌1成，但成交量卻大漲7成，仍然表現(xiàn)出堅挺的姿態(tài)。
盡管近一個月來的認(rèn)購量始終高奏凱歌，但南京新房的庫存壓力卻沒有減小的跡象。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，截至昨晚6點，南京新建商品房可售套數(shù)為51421，仍然高居5.1萬-5.2萬套的區(qū)間。這還是在周五和周六兩天總認(rèn)購量達(dá)到750套的情況下產(chǎn)生的，說明堅挺的認(rèn)購量還未趕上開發(fā)商“狂野”的推房量。從這一點上來看，近期這一波認(rèn)購行情的增長還是比較含蓄平穩(wěn)，不如今年2月底到3月那一波。那一次在認(rèn)購量的猛增下，南京庫存房源量一度跌至4.7萬套。而當(dāng)時房價的主基調(diào)也是跌中企穩(wěn)，漲價的鳳毛麟角，始終沒有成為主流。
近日更有研究機(jī)構(gòu)針對全國十大城市新房的庫存與銷售進(jìn)度進(jìn)行研究，結(jié)果有四個城市的“存銷比”超過12，屬于最不健康的“過大”行列，其中南京的數(shù)據(jù)為12.9，排名最不健康的第四位。