4700余套，6700余套，連續(xù)兩個(gè)月杭州主城區(qū)的成交量都讓人瞠目結(jié)舌，最新6月份的成交量更創(chuàng)下樓市調(diào)控以來(lái)的新高�；叵虢衲�1月份的行情，大家還用“成交極度低迷，列41個(gè)月來(lái)倒數(shù)第二”來(lái)總結(jié)。從冰凍到炙熱，杭州樓市花了半年時(shí)間上演“絕地反擊”，究竟哪些板塊、哪些樓盤充當(dāng)了突圍主角？突圍路線又是如何進(jìn)行的？且看最新出爐的杭州樓市半年報(bào)。
基本面
上半年住宅成交突破17000套
低點(diǎn)反彈超越2011年
點(diǎn)評(píng)：成交量從1-2月份的谷底到5-6月份的高位沖量，價(jià)格是主要因素，但與2009年的量?jī)r(jià)同時(shí)反彈還是有區(qū)別的。春節(jié)后，不少樓盤屏不牢開(kāi)始降價(jià)“裸奔”，不惜甩開(kāi)架子以“屌絲”自居，迎合以剛需為主體的市場(chǎng)趨勢(shì)，逐漸打開(kāi)局面，同時(shí)提振購(gòu)房者信心；到這兩個(gè)月，市場(chǎng)行情整體回暖，成交放量，也是水到渠成之事。但需注意的是，調(diào)控未松，價(jià)格仍未有大幅反彈的跡象。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州主城區(qū)今年上半年（1.1-6.30）商品房總成交21830套，其中住宅成交17228套，突破17000套，表現(xiàn)出色。與近幾年的情況比較，2012年上半年住宅成交量在近五年樓市成交量?jī)H次于史上最火爆的2009年，位居第二；同時(shí)，超過(guò)了2010年和2011年住宅上半年成交量之和。無(wú)論是商品房還是住宅，2012年上半年的表現(xiàn)都堪稱亮眼。
仔細(xì)分析過(guò)去6個(gè)月的成交情況，杭州樓市的確走出了一個(gè)觸底反彈、步步上揚(yáng)的行情。1月份為成交谷底，特別是商品房成交量筑成2011年以來(lái)月度最低點(diǎn)；2月份開(kāi)始略有反彈，到了3月份，隨著部分樓盤大幅度降價(jià)，成交量出現(xiàn)突破性上揚(yáng)，商品房和住宅各突破4000套和3000套；此后，3-6月一直維持在4000套以上的高水平，也形成了2011年以來(lái)月度成交的最高峰時(shí)期。
成交量之所以呈現(xiàn)突破性上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，主要是受兩方面的影響，一是價(jià)格大幅下調(diào)影響：從3月開(kāi)始，杭州不少樓盤開(kāi)始了大幅度價(jià)格下調(diào)，涉及申花、橋西、丁橋、九堡、下沙、城東新城、臨平、良渚、濱江等各大板塊，除了市中心板塊價(jià)格表現(xiàn)穩(wěn)定，其他區(qū)域均有不同程度的下降，部分樓盤甚至出現(xiàn)了破成本價(jià)銷售。正是基于價(jià)格的下降，意向購(gòu)房者的購(gòu)房積極性得以激發(fā)，降價(jià)樓盤受到市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注，日光樓盤再次出現(xiàn)，故樓市成交量大幅度回升。另一方面是，從2011年3月開(kāi)始的宏觀調(diào)控影響明顯，樓市一直呈現(xiàn)下行發(fā)展態(tài)勢(shì)，在接近一年的樓市下行發(fā)展中，剛需購(gòu)房者的購(gòu)房需求受到抑制，而到2012年3月開(kāi)始受價(jià)格下降刺激，需求得以爆發(fā)，形成了3-6月的成交高峰期。
房?jī)r(jià)破紀(jì)錄下降
4000-5000元/平方米的降幅很普遍
點(diǎn)評(píng)：“7折”、“裸奔”、“破發(fā)”……這些降價(jià)代名詞在今年的杭州樓市已不再諱莫如深，往往被當(dāng)做關(guān)鍵詞醒目地出現(xiàn)在各種硬廣、軟文中。面對(duì)調(diào)控顯現(xiàn)的降價(jià)效應(yīng)，杭州的開(kāi)發(fā)商從死扛到坦然面對(duì)雖然也經(jīng)歷了一段心路歷程，但最終承認(rèn)“以價(jià)換量”才是突圍利器。至于降價(jià)幅度，不論是一路探底的下調(diào)，還是一步到位的斷崖式降價(jià)，擊穿底線、破紀(jì)錄是肯定的。
從價(jià)格上看，2012年上半年也刷新了杭州歷史紀(jì)錄，部分樓盤大幅度降價(jià)帶動(dòng)了整個(gè)杭州樓市成交價(jià)的下調(diào)，前6個(gè)月的住宅成交均價(jià)接近于2009年11月份的水平，房?jī)r(jià)破紀(jì)錄下降也成為2012年上半年樓市最主要的特征。
進(jìn)入2012年后，杭州樓市房?jī)r(jià)就一路下滑，成交均價(jià)從1月的19720元/平方米回落到最低點(diǎn)的5月份15000元/平方米，降幅達(dá)31.3%。杭州樓市大幅度降價(jià)的序幕從3月份拉開(kāi)，降幅達(dá)1000-2000元/平方米已較為常見(jiàn)，到4、5月份降幅達(dá)4000-5000元/平方米的也很普遍，部分樓盤還破成本銷售，例如寰宇天下推出的90方毛坯房源，首次推盤單價(jià)僅16000-18000元/平方米，較其180方精裝修產(chǎn)品售價(jià)低了至少6000元/平方米；同處丁橋的天籟與四季公館則展開(kāi)了一場(chǎng)“血腥”的虧本降價(jià)戰(zhàn)，天籟8800元/平方米“裸奔”，四季公館8500-9000元/平方米貼身肉搏，前者土地樓面價(jià)5524元/平方米，后者土地樓面價(jià)7245元/平方米，怎么算都是“小虧”與“大虧”的區(qū)別。
一言以蔽之，這波降價(jià)潮的的確確是杭州樓市近十年來(lái)最大幅度的一次。
板塊表現(xiàn)
濱江、下沙、城東新城位列成交榜前三甲
大橋西板塊新興發(fā)力
點(diǎn)評(píng)：濱江、下沙、城東新城成為今年上半年成交最猛的三大板塊，這與板塊內(nèi)各大樓盤的“以價(jià)換量”有著密不可分的聯(lián)系，這三個(gè)板塊的成交均價(jià)均為過(guò)2萬(wàn)元/平方米，剛需盤仍是主力軍。而從居住的可實(shí)現(xiàn)性而言，濱江、下沙、城東新城板塊的各大樓盤依靠地鐵1號(hào)線的利好，在居住半徑上拉近了與市中心的距離，為購(gòu)房者下單又添加了一分信心。
從2012年上半年成交項(xiàng)目所屬的板塊看，濱江、下沙、城東新城板塊表現(xiàn)突出。濱江總共成交住宅3417套，為板塊成交冠軍，占據(jù)上半年總銷售量的19.8%，也是上半年唯一一個(gè)成交量突破3000套的板塊。這兩年，不少開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍區(qū)政府板塊拿地，而該板塊也憑借著即將通車的地鐵1號(hào)線的利好，板塊內(nèi)各盤在今年上半年推盤迅猛。其中中�！ゅ居钐煜马�(xiàng)目單盤的成交量就達(dá)到了1323套，占據(jù)了濱江板塊整體成交量的三分之一。而濱江板塊的另外兩個(gè)樓盤錢塘帝景和半島國(guó)際也有不錯(cuò)的表現(xiàn)，成交量均在700套以上。
而下沙板塊共成交2956套，是今年上半年成交亞軍。2012年上半年代表樓盤是龍湖滟瀾山、東郡國(guó)際和觀瀾時(shí)代，其中龍湖滟瀾山為上半年樓市成交排行前十的樓盤，在大幅降價(jià)后多次開(kāi)盤取得良好的成績(jī)。
城東新城板塊是2012年上半年新崛起的板塊，板塊總共成交2125套，成為上半年板塊成交季軍，其隨著金色黎明和曙光之城的高調(diào)低開(kāi)，一舉成為市場(chǎng)“焦點(diǎn)”，較高的性價(jià)比同時(shí)贏得了購(gòu)房者的高度關(guān)注，金色黎明和曙光之城兩盤總共成交2105套，占板塊總成交的99%，其中金色黎明和曙光之城分別以1177套和928套位居個(gè)盤成交排行的第3、4名。
丁橋板塊作為開(kāi)發(fā)多年的老板塊，2012年上半年憑借眾多樓盤的大幅度降價(jià)也成為成交量名列前茅的板塊，總共成交1430套，為進(jìn)入2011年后成交表現(xiàn)最火爆的一段時(shí)期，其中新樓盤昆侖天籟和四季公館為板塊成交做了重大貢獻(xiàn)。
而大橋西板塊作為2012年新啟動(dòng)的板塊，其成交量與丁橋相近，作為一個(gè)低價(jià)開(kāi)盤的板塊，加上新樓盤眾多，也獲得了一定購(gòu)房者的關(guān)注，閱城、荷塘月色、北海公園和麗晶灣均有不錯(cuò)的表現(xiàn)。
城東新城板塊成交漲幅達(dá)5642%
位居板塊漲幅第一
點(diǎn)評(píng)：板塊成交量漲幅很好地對(duì)比了去年同期與今年各盤的成交量，當(dāng)然多數(shù)板塊今年的成交量明顯高于去年，漲幅最明顯的居然達(dá)到了5642%。當(dāng)然這個(gè)漲幅跟樓盤的節(jié)點(diǎn)有重要的聯(lián)系，而更為重要的，可能是開(kāi)發(fā)商的心態(tài)與推盤的節(jié)奏。
據(jù)合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)追蹤的杭州目前在售樓盤的19個(gè)板塊中，濱江、城北、城東新城等，其中有13個(gè)板塊的成交量都超過(guò)了去年同期，其中漲幅最明顯的是城東新城板塊，該板塊2011年上半年成交37套，而今年上半年成交2125套，漲幅達(dá)到了5642%。
就城東新城板塊而言，去年上半年該板塊內(nèi)在售樓盤不多，而新開(kāi)的樓盤幾乎沒(méi)有，所以去年上半年僅成交37套；而今年，伴隨著該板塊內(nèi)兩大樓盤的開(kāi)盤，且都以相對(duì)較低的價(jià)格推出房源，成功實(shí)現(xiàn)“以價(jià)換量”，一下子拉高了城東新城的整體成交量，漲幅自然也達(dá)到了56倍的高位。
而橋西板塊，自去年下半年兩大樓盤開(kāi)打“價(jià)格戰(zhàn)”以來(lái)，成交量一直不錯(cuò)。2011年上半年該板塊的成交量?jī)H39套，而2012年上半年成交量卻達(dá)到了1019套，漲幅達(dá)2513%。
其余各個(gè)板塊的話，相比去年同期有增長(zhǎng)的板塊還有丁橋、華豐、九堡、三墩、下沙、之江、祥符板塊。而與去年同期相比下降的板塊則有城北、城西、市中心等板塊。
據(jù)業(yè)內(nèi)相關(guān)人士分析，今年上半年不少板塊都有了不同程度的上漲，最主要的原因還是在于板塊內(nèi)各個(gè)樓盤積極推盤，以價(jià)換量成為了板塊成交量崛起的根本因素。
剛需盤支撐各大板塊的成交量
點(diǎn)評(píng)：剛需購(gòu)房者絕對(duì)是2012年上半年支撐成交量的主力軍，同理，剛需盤聚集的剛需板塊也自然而然成為了成交量“高歌猛進(jìn)”的板塊。這些板塊中，有不少板塊曾一度想走高端路線，只是在行情的壓力下，也不得不向市場(chǎng)低頭。
2012年上半年經(jīng)歷了1、2月份的冰凍，到了3、4月份，不少開(kāi)發(fā)商紛紛調(diào)低價(jià)格，剛需也開(kāi)始積極入市，到了6月份更是創(chuàng)下了6750余套的高成交量。從上半年杭州各個(gè)成交量靠前的板塊來(lái)看，成交套數(shù)過(guò)1000套的七大板塊，其成交均價(jià)均未超過(guò)20000元/平方米，其中濱江板塊的成交均價(jià)為19029元/平方米、橋西板塊的成交均價(jià)為19023元/平方米，雖然價(jià)格接近20000元/平方米，但是相比之前這些板塊的成交均價(jià)，顯然已經(jīng)下調(diào)了不少。換言之，2012年上半年杭州主城區(qū)的成交量主要還是靠剛需盤的支撐。七大板塊中，下沙、祥符、華豐和丁橋這四大板塊，成交均價(jià)均未超過(guò)15000元/平方米。上半年，伴隨著各盤價(jià)格的調(diào)整，丁橋、華豐板塊的一些樓盤甚至單價(jià)已經(jīng)破萬(wàn)，同樣的，這樣的價(jià)格也得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。
剛需盤、剛需板塊在2012年上半年表現(xiàn)生猛。同理，成交均價(jià)較高的板塊表現(xiàn)則較為萎靡，目前杭州在售板塊中，有兩個(gè)板塊成交均價(jià)在40000元/平方米以上，分別是市中心、錢江新城板塊，此兩個(gè)板塊的半年成交套數(shù)均在100套以內(nèi)。
個(gè)盤表現(xiàn)
9個(gè)樓盤成交超過(guò)500套
上半年各盤“以價(jià)換量”表現(xiàn)生猛
點(diǎn)評(píng)：相比去年上半年沒(méi)有1個(gè)樓盤成交超過(guò)500套，今年上半年各大樓盤“以價(jià)換量”換得相當(dāng)徹底，9個(gè)樓盤成交超過(guò)500套，這其中有3個(gè)樓盤成交過(guò)千套。這樣的成績(jī)的確說(shuō)明了“沒(méi)有賣不動(dòng)的房子，只有賣不動(dòng)的價(jià)格”，而開(kāi)發(fā)商采用“以價(jià)換量”，從某一程度而言，應(yīng)該也是資金鏈緊缺、趁早走量的表現(xiàn)吧。
從2012年上半年杭州樓市整體成交看，上半年共有140多個(gè)樓盤有成交記錄，其中有42個(gè)樓盤的成交量在100套以上，有27個(gè)樓盤成交量在200套以上，有9個(gè)樓盤成交量超過(guò)500套，這其中有3個(gè)樓盤成交量超過(guò)1000套，對(duì)比去年同期沒(méi)有1個(gè)樓盤超過(guò)500套，個(gè)盤成交量明顯上升。
在上半年的個(gè)盤表現(xiàn)中，位于濱江的寰宇天下、城東新城的金色黎明和三墩的金地自在城是表現(xiàn)最突出的3個(gè)樓盤，成交量均超過(guò)1000套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他樓盤的成交量。其中，寰宇天下今年領(lǐng)降濱江，第一次開(kāi)盤均價(jià)僅16000元/平方米，較之前在售的180平方米精裝修產(chǎn)品售價(jià)低9000元/平方米，在短短2個(gè)月的時(shí)間內(nèi)成交量超過(guò)1000套，成為上半年成交冠軍樓盤。
而位于城東新城的濱江·金色黎明其低價(jià)走量也可圈可點(diǎn)。今年4月，金色黎明首次開(kāi)盤，其第一次開(kāi)盤均價(jià)僅15000元/平方米，為周邊精裝修樓盤萬(wàn)科·草莊的一半，破成本價(jià)的銷售方式為其贏得了市場(chǎng)口碑，成交量超過(guò)1000套。而三墩大盤金地·自在城依靠特價(jià)房、學(xué)區(qū)、大規(guī)模樓盤等優(yōu)勢(shì)，受到購(gòu)房者的青睞，持續(xù)熱銷，成為2011年以來(lái)樓市成交的常青樹。
從2012年上半年住宅的成交金額榜來(lái)看，住宅樓盤2012年上半年成交金額在5億以上的有14個(gè)，有7個(gè)樓盤單盤收入在10億以上，成績(jī)非常不錯(cuò)。其中中�！ゅ居钐煜乱�26億的成交總額排名第一，金色黎明、曙光之城則分別以19億、18億位居二三位。這三個(gè)樓盤在上半年的表現(xiàn)的確可圈可點(diǎn)，多次開(kāi)盤多次售罄，更是讓不少購(gòu)房者買房未果，漏夜排隊(duì)依然選不到房源。
在排行前十名的樓盤中，可以發(fā)現(xiàn)，大部分為售價(jià)不高的剛需樓盤，絕大多數(shù)樓盤實(shí)際成交均價(jià)基本在20000元/平方米以內(nèi)。而從開(kāi)發(fā)商的品牌而言，多數(shù)為品牌房企，在市場(chǎng)較冷淡的情況下，品牌公司對(duì)資金周轉(zhuǎn)要求更高，因此，對(duì)于降價(jià)行為更易接受，而購(gòu)房者在當(dāng)前這樣的行情下，也愿意選擇品牌開(kāi)發(fā)商，所以造就了高成交量。