調(diào)查市場需求端變化
“我們這一排是北京市中介行業(yè)協(xié)會和各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代表，對面坐了一排督察組的同志，后面是北京市住建委的官員�！�7月31日下午，國務(wù)院督查組召開座談會，一位與會人士向中國證券報記者描述現(xiàn)場的情況。他還表示，在當(dāng)天的座談會上，北京住建委的人“只能聽，不能說”。
這一路督查組包括國土部、住建部、銀監(jiān)會和國稅總局的相關(guān)人士。據(jù)悉，此次座談會主要是向市場人士了解最新動向，此前督查組已專門到北京的部分中介門店走訪，了解市場情況。
督查組的行程頗為緊密。按照工作安排，當(dāng)天上午，督查組已與北京市房地產(chǎn)協(xié)會的人士及部分專家學(xué)者座談，次日還將向開發(fā)商代表了解情況。而在其他省份，督查時間也被安排得滿滿當(dāng)當(dāng)。
“督查組的人士以詢問為主，很少做出指示或表態(tài)�！敝袊C券報記者了解多路督查組的具體工作情況后，均得到了類似回答。據(jù)了解，在上述北京的這場座談中，督查組詢問的內(nèi)容主要涉及限購令執(zhí)行情況、成交量能否持續(xù)、下半年的市場供應(yīng)等。同時，督查組還詢問了北京部分“日光盤”和高價地對市場帶來的影響。
“找市場人士談，主要是了解供需關(guān)系，尤其是需求端的變化�！边@位與會人士說。根據(jù)北京市住建委的統(tǒng)計，7月北京成交商品住宅（新房加上二手房）29089套，環(huán)比上漲13.6%，同比上漲64.2%。事實上，包括北京在內(nèi)，當(dāng)前大部分限購城市的樓市成交量仍然保持較高水平。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“新國八條”出臺一年半之時，個別城市在“限購令”等政策的執(zhí)行中出現(xiàn)松動，導(dǎo)致部分投機(jī)投資需求伺機(jī)入市。需求端的異動，不僅是當(dāng)前局部市場出現(xiàn)量價齊升的原因，同時可能造成未來的市場供需失衡，促使房價繼續(xù)上漲。
對于未來的市場狀況，與會人士普遍認(rèn)為，在經(jīng)歷了近半年的快速釋放后，剛需支撐乏力，改善型需求釋放有限，未來幾個月的市場交易量很難保持上述水平。但他們?nèi)匀幌蚨讲榻M建議，應(yīng)警惕投機(jī)投資需求入市，以及個別樓盤坐地起價的現(xiàn)象。
作為影響市場供需關(guān)系的重要調(diào)控手段，“限購令”和信貸政策的執(zhí)行情況自然也成為督查的重點。據(jù)了解，督查組近日在廣東調(diào)研部分房企，了解其運作是否符合限購政策的規(guī)定。此外，另一路督查組還在上海對數(shù)個樓盤的房貸業(yè)務(wù)進(jìn)行檢查，了解差別化信貸政策的執(zhí)行情況。
更關(guān)心房價上漲原因
供需關(guān)系的變化直接體現(xiàn)在房價走勢上�！岸讲榻M對量價齊升的現(xiàn)象心里有數(shù)，他們更關(guān)心的不是‘量漲’，而是‘價漲’。”上述知情人士向中國證券報記者表示，派往北京的這一路督查組，多次問起6月以來北京樓市出現(xiàn)量價齊升的原因，尤其是價格上漲的原因。
需求的大量釋放和部分項目的提價，被認(rèn)為推高了近期的成交量和價格。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，7月北京有八成項目提高均價。按照不少機(jī)構(gòu)的預(yù)測，若不采取必要手段，即使未來成交量下滑，房價仍將繼續(xù)反彈。
事實上，督查組對房價的關(guān)注更多體現(xiàn)在與政府部門的交流中。中國證券報記者從知情人士處獲悉，督查組在與湖南、江蘇兩省的政府部門座談時，首先詢問的便是房價控制目標(biāo)的制定和完成情況。
針對房價控制目標(biāo)的問題，江蘇省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人在座談中表示，2012年江蘇建立了房地產(chǎn)信息系統(tǒng)及預(yù)銷售備案系統(tǒng)，房價控制目標(biāo)今年雖未特別公布，但地方政府已將此作為一項既定規(guī)則，作為政府的一個承諾，確保把房價控制在合理水平。
對于這一問題，湖南省的官員則強(qiáng)調(diào)，去年湖南省的房價漲幅控制在個位數(shù)，低于全省的GDP增長速度。但對于今年的房價控制目標(biāo)，他未做明確說明。
按照“新國八條”的要求，去年全國大部分城市制定并公布了房價控制目標(biāo)，且完成情況較好。但今年以來，甚少有城市公布上述目標(biāo)，這也使得地方政府缺乏對控房價任務(wù)的量化參考。中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，今年以來，一些熱點城市房價上漲較快，甚至明顯超過了去年制定的房價上漲目標(biāo)。
“北京樓市為何出現(xiàn)量價齊升態(tài)勢？”“湖南省今年的房價控制目標(biāo)是多少？各地有沒有制定具體的目標(biāo)？”近日，國務(wù)院督查組分赴北京、湖南、江蘇等地開展督查時不約而同將“火力”放在了房價問題上。
從7月下旬開始，國務(wù)院派出8個督查組，對16個省(市)貫徹落實國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督查。有關(guān)人士透露，督查組通過聽取匯報、現(xiàn)場走訪和座談交流等形式，了解當(dāng)?shù)氐恼邎?zhí)行情況和市場形勢，這些信息共同指向的焦點則是房價走勢。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪督查過后或有新一輪政策出臺，而房價上漲趨勢很可能加速新政的出臺進(jìn)程。新政除在保障房建設(shè)、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)、房產(chǎn)稅試點等長效手段上加力外，還將強(qiáng)化原有政策的執(zhí)行。其中，針對房價控制目標(biāo)的制定與完成，對地方政府的問責(zé)很可能得到強(qiáng)化。
強(qiáng)化地方政府問責(zé)制
在很多業(yè)內(nèi)人士看來，“控房價”不僅是本輪督查啟動的誘因，其目標(biāo)還可能體現(xiàn)在督查后新政制定過程中。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭向中國證券報記者表示，在督查組回京、形成報告并提交后，中央很可能據(jù)此出臺新一輪調(diào)控政策。他還表示，新政出臺的時間，將視7月的房價數(shù)據(jù)而定。若中央預(yù)期房價繼續(xù)快速上漲，新政很可能會提早出臺。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年6月，全國70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格平均環(huán)比上漲0.02%，在連續(xù)下跌8個月后首次出現(xiàn)正增長。
督查之后出新政，已成為多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的共識。陳國強(qiáng)認(rèn)為，新政將以強(qiáng)化原有調(diào)控手段為主，其中，針對房價控制目標(biāo)的制定和執(zhí)行情況，啟動對地方政府的問責(zé)很有必要�！叭魶]有房價控制目標(biāo)，就缺乏問責(zé)地方政府的依據(jù)，也就無法落實地方政府的責(zé)任�！�
財政部公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國國有土地使用權(quán)出讓收入僅為11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。土地出讓金收入減少，被認(rèn)為是地方政府松綁樓市政策的主因。有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若不在房價控制上啟動問責(zé)，地方政府試盤的嘗試將會更多，房價上漲的動力也將更足。
此外，作為樓市調(diào)控和稅費改革的一項長效機(jī)制，房產(chǎn)稅試點或?qū)⒓涌焱七M(jìn)。據(jù)悉，督查組曾在北京多次詢問房屋的空置率情況。對此，與會人員一致建議，在減少房屋交易環(huán)節(jié)稅種的同時，開征保有環(huán)節(jié)的稅收。偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計顯示，當(dāng)前北京市場的空置房屋套數(shù)約在30萬-40萬套之間，相當(dāng)于該市一年多的住宅銷售量。
另據(jù)中國證券報記者了解，針對北京萬柳地塊在拍賣中推行的“限地價、競保障房面積”的做法，督查組予以肯定。這也意味著，為避免高價地對市場預(yù)期產(chǎn)生不利影響，未來的土地出讓中，上述競價方式或繼續(xù)得到鼓勵和推廣。
楊紅旭表示，督查后的新政將以強(qiáng)化原有政策執(zhí)行為主。此外，二手房交易稅提高、房地產(chǎn)貸款收縮等手段都可能作為儲備政策擇機(jī)出臺，但這需要視具體的督查情況而定。他還認(rèn)為，下半年樓市將有所降溫，房價大漲可能性為零，以盤整態(tài)勢為主。