房企千億軍團(tuán)正在迎來(lái)大躍進(jìn)時(shí)代。
2010年,萬(wàn)科策馬揚(yáng)鞭,率先實(shí)現(xiàn)千億銷售額,宣告中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展邁入一個(gè)新的里程碑。在經(jīng)歷了兩年獨(dú)孤求敗的高處不勝寒后,今年萬(wàn)科將迎來(lái)千億軍團(tuán)的其他兄弟們:中海、保利、綠地。綠地集團(tuán)地產(chǎn)板塊前三季度超過(guò)720億元,保利前10月銷售額超830億元,中海則突破千億港幣?磥(lái)這三家企業(yè)如果不是刻意控制銷售速度,今年挺進(jìn)千億軍團(tuán),已是探囊取物。
在樓市調(diào)控不會(huì)放松的大背景下,薄利多銷、快進(jìn)快出已經(jīng)成為房企的主流模式,尤其是千億以上規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng),戰(zhàn)略設(shè)定、人才儲(chǔ)備、產(chǎn)品研發(fā)、管理體系諸多環(huán)節(jié)更是面臨全新考驗(yàn)。挺進(jìn)千億也許并不算太難,而后千億時(shí)代如何競(jìng)爭(zhēng),也許正如當(dāng)年百億俱樂(lè)部的廝殺,一切才剛剛開(kāi)始。
新軍加盟
對(duì)于房企來(lái)說(shuō),千億銷售額不再是神話,在千億銷售榜單上,萬(wàn)科也不再孤單。
數(shù)據(jù)顯示,萬(wàn)科今年前10個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1035.2萬(wàn)平方米,銷售金額1100.2億元,去年前10個(gè)月,萬(wàn)科累積實(shí)現(xiàn)銷售面積941.5萬(wàn)平方米,銷售金額1074.3億元,同比分別增長(zhǎng)9.95%和2.41%。瑞銀證券分析報(bào)告認(rèn)為,萬(wàn)科11月推盤(pán)量將環(huán)比回落至120萬(wàn)平方米,低于9-10月的水平,但12月新推盤(pán)量將再創(chuàng)新高,達(dá)到150萬(wàn)平方米。與去年全年相比,萬(wàn)科2011年全年實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬(wàn)平方米,銷售金額1215.4億元,今年全年業(yè)績(jī)有望超過(guò)去年水平。
無(wú)獨(dú)有偶,受益于年初制定的降價(jià)跑量策略,中海地產(chǎn)前10月實(shí)現(xiàn)銷售額1006.8億港元,不僅提前完成全年目標(biāo),按照平均銷售速度,中海今年進(jìn)入千億軍團(tuán)已成定局。值得一提的是,從財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看,中海地產(chǎn)依然受益于其較高的利潤(rùn)率,上半年該公司毛利率高達(dá)48.38%,超過(guò)萬(wàn)科26.5%的毛利率。
此外,保利和綠地也正高歌猛進(jìn),向千億俱樂(lè)部挺進(jìn)。保利地產(chǎn)方面,今年前三季度,保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積742.5萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)33.49%;實(shí)現(xiàn)簽約金額833.
29億元,同比增長(zhǎng)32.91%,比2011年全年732億元的簽約額超出約100億元。龐大的新開(kāi)工和新推貨量保證了保利全年的充足貨源,而抓住窗口期、大量推出剛需產(chǎn)品的靈活策略,也使保利業(yè)績(jī)今年實(shí)現(xiàn)迅猛增長(zhǎng)。
同期發(fā)布10月銷售業(yè)績(jī)的綠地也被許多人寄予厚望。今年前三季度,綠地實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額720.35億元、預(yù)銷售面積811.1萬(wàn)平方米,同比分別增長(zhǎng)32.7%和44.3%,如果年底前繼續(xù)保持這樣的銷售速度,綠地全年預(yù)銷售金額將超過(guò)1000億元。
千億之后
事實(shí)上,以萬(wàn)科、中海為代表的以價(jià)換量、高周轉(zhuǎn)為主要特征的房企,在今年的調(diào)控背景下都取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。
“一旦一個(gè)樓盤(pán)做出大幅降價(jià)的市場(chǎng)行為,并且推盤(pán)達(dá)到一定的量,勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)整個(gè)樓盤(pán)的集中成交”,同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,在今年的政策環(huán)境下,房企“死扛”不如“跑得快”,在年初抓住釋放剛需的時(shí)間窗口,以高周轉(zhuǎn)應(yīng)對(duì)樓市持續(xù)調(diào)控帶來(lái)的壓力,這為房企年度銷售業(yè)績(jī)破千億做出不少貢獻(xiàn)。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)控股公司副總裁胡景暉也告訴記者,通過(guò)以價(jià)換量的策略、推出面向中低收入的剛需型產(chǎn)品以及全國(guó)范圍內(nèi)的城市布局,這些策略的調(diào)整促使更多房企進(jìn)入千億軍團(tuán)。而在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),受價(jià)格管控、二三四線城市的城市化進(jìn)展等因素,薄利多銷、快進(jìn)快出將成為房企的主流模式,這也意味著,龍頭房企的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)全面展開(kāi),越來(lái)越多房企將進(jìn)入千億之爭(zhēng)的行列。
與此同時(shí),由于產(chǎn)品和區(qū)域的調(diào)整,房企將普遍面臨利潤(rùn)率的下降。為了彌補(bǔ)低利潤(rùn),對(duì)于住宅地產(chǎn)之外的旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài),房企也會(huì)加大持有的比重,增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。同時(shí),對(duì)于一些有實(shí)力的房企,適當(dāng)增加地產(chǎn)金融屬性,依靠基金、拓寬融資渠道也將是千億之后的選擇。