業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)、抑制異常地價(jià)的指導(dǎo)思想，明年土地市場(chǎng)將迎來(lái)近年“最嚴(yán)厲的管控”，市場(chǎng)熱情也將受到影響。在監(jiān)管部門(mén)多項(xiàng)細(xì)化措施的作用下，明年新增“地王”的數(shù)量將明顯減少，土地市場(chǎng)將更趨理性。相比之下，由于此前土地供應(yīng)量不足，市場(chǎng)缺口較大，一線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)仍有望出現(xiàn)小幅反彈。
調(diào)控力度將不斷加強(qiáng)
進(jìn)入年末，土地市場(chǎng)供需兩旺，市場(chǎng)交易迅速升溫。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，11月27日到12月7日，有7個(gè)城市的“地王”紀(jì)錄被刷新。此后不久，上海等地再次出現(xiàn)高價(jià)地。
雖然“地王”的誕生有其特殊性，但其對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響不可忽視。按照國(guó)土部的要求，未來(lái)要避免出現(xiàn)“地王”誤導(dǎo)市場(chǎng)。對(duì)總價(jià)較高的地塊，實(shí)行分割處理。對(duì)地段較好、單價(jià)較高的優(yōu)質(zhì)地塊，綜合采用多種競(jìng)價(jià)方式或招標(biāo)出讓。同時(shí)，進(jìn)一步嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，防止具有不良行為的企業(yè)、違規(guī)資金進(jìn)入市場(chǎng)，避免過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)、惡性競(jìng)爭(zhēng)形成高價(jià)地。
這是國(guó)土部對(duì)住宅用地單幅出讓面積做出限定后，再次針對(duì)高價(jià)地祭出的技術(shù)性監(jiān)管手段。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若嚴(yán)格執(zhí)行此規(guī)定，明年土地市場(chǎng)的“地王”數(shù)量將大為減少，“地王”成色也將受到影響。
此外，國(guó)土部要求對(duì)不同類(lèi)型城市實(shí)施分類(lèi)指導(dǎo)，特別強(qiáng)調(diào)對(duì)“市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)城市”的管控。上述城市是指，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房?jī)r(jià)指數(shù)的全國(guó)70個(gè)大中城市中，凡屬新建商品住宅和二手住宅交易價(jià)格指數(shù)同比上漲或環(huán)比連續(xù)3個(gè)月上漲的城市，住宅或商服用地供應(yīng)量偏離過(guò)去5年平均值、地價(jià)同比或環(huán)比上漲的城市，以及近3個(gè)月以來(lái)出現(xiàn)住宅或商服用地較高異常地價(jià)的城市。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，納入上述范圍的城市或超過(guò)20個(gè)。除北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市外，天津、南京、廈門(mén)、大連、長(zhǎng)沙等二線(xiàn)城市，以及湛江、韶關(guān)等部分三線(xiàn)城市也可能成為“分類(lèi)指導(dǎo)”的對(duì)象。
一位接近國(guó)土部的專(zhuān)家向中國(guó)證券報(bào)記者表示，此次國(guó)土部表態(tài)之嚴(yán)厲、管控政策涉及范圍之廣之深，均為近年來(lái)所少見(jiàn)。土地市場(chǎng)將面臨最為嚴(yán)厲的政策環(huán)境。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，房企在土地市場(chǎng)“一擲千金”的瘋狂局面或難再現(xiàn)，市場(chǎng)將逐漸趨于平穩(wěn)。
一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)或繼續(xù)升溫
“雖然很多企業(yè)有錢(qián)，但在拿地的時(shí)候還是比較謹(jǐn)慎，大部分企業(yè)不會(huì)去拿明顯超出能力范圍的地�！蹦成鲜蟹科筘�(fù)責(zé)人表示，近期土地市場(chǎng)雖然出現(xiàn)一些高價(jià)地，但仍比往年平穩(wěn)。他指出，近期出現(xiàn)的高單價(jià)地塊，多集中在市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)緊缺的熱點(diǎn)城市。
從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，土地供需形勢(shì)呈現(xiàn)出明顯差異。房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)莊凌顧問(wèn)指出，就目前情況而言，在一些重點(diǎn)一二線(xiàn)城市，供應(yīng)量不足造成供需不均衡，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下。而部分區(qū)域如貴陽(yáng)、鄂爾多斯，其供應(yīng)量已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩。核心城市有“捂地惜售”的傾向，但三四線(xiàn)城市存在著“一朝賣(mài)光十年地”的擴(kuò)張意圖。
這導(dǎo)致房企在三四線(xiàn)城市大量囤地的同時(shí)，也在一些區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)激烈爭(zhēng)奪，并抬高地價(jià)。上述專(zhuān)家還認(rèn)為，近期出現(xiàn)的大型房企拿地向一二線(xiàn)城市回潮的現(xiàn)象，說(shuō)明上述城市的供應(yīng)缺口仍然存在。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉向中國(guó)證券報(bào)記者表示，在國(guó)土部關(guān)于“商品住宅用地供應(yīng)總量原則上不能低于過(guò)去5年年均商品住宅用地實(shí)際供應(yīng)量”的要求下，明年北京住宅用地供應(yīng)總量將有所增長(zhǎng)。同時(shí)，由于在京土地儲(chǔ)備量日漸萎縮，品牌房企將延續(xù)今年的拿地態(tài)勢(shì)。按照上述供需形勢(shì)，包括北京在內(nèi)，明年一線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)有望出現(xiàn)反彈。
相比之下，二三線(xiàn)城市的土地供應(yīng)壓力可能加快釋放。胡景暉表示，從國(guó)土部的要求不難看出，對(duì)于土地供應(yīng)壓力較大的城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)的政策重點(diǎn)將集中在土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，而非供地環(huán)節(jié)。這將導(dǎo)致部分城市的土地市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度的降溫。
還有專(zhuān)家認(rèn)為，由于區(qū)域供需差異的存在，通過(guò)對(duì)土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的管控來(lái)調(diào)整供需，是明年主要的政策思路。但與此同時(shí)，由于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的提高，未來(lái)的土地價(jià)格也將保持上漲。在一些熱門(mén)地塊的刺激下，明年仍有部分區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)高價(jià)地。