與股市一樣，樓市中每個(gè)高位套牢者總期待咸魚翻生，尤其是海南投資客們。
國際旅游島紅利催生的海南樓市熱潮時(shí)過兩年之后，《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者通過對多個(gè)區(qū)域的已售樓盤和購房者回訪發(fā)現(xiàn)，海南房地產(chǎn)市場價(jià)格的風(fēng)云突變，正讓2010年樓市高位接盤的大批投資客們身陷被套牢窘境，進(jìn)退兩難。
雖然多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍對此保持樂觀，并堅(jiān)信上世紀(jì)90年代海南樓市上演的“擊鼓傳花”游戲不會(huì)重演，但并沒有人敢斷言這批投資客何時(shí)才能解套。
鳳凰島無人接盤
在外面的想進(jìn)去，在里邊的想出來，海南樓市越來越像是“圍城”。張建波（化名）屬于那種徘徊在圍城門口舉棋不定的大多數(shù)人。
此前的2012年8月30日，曾被認(rèn)為是海南樓市標(biāo)桿的三亞鳳凰島項(xiàng)目正式交房，來自浙江的生意人張建波很滿意地收下了他購買的一套兩房一廳公寓。
這套公寓是張建波在2010年1月海南樓市最發(fā)燙時(shí)以近7萬元/平方米的價(jià)格搶購的。當(dāng)時(shí)，鳳凰島項(xiàng)目一期開盤當(dāng)天700套房源售罄，50~305平方米均價(jià)高達(dá)6.5萬元/平方米，不但在海南創(chuàng)下紀(jì)錄，在全國也屬罕見。
但讓張建波迷茫的是，剛收到房子后，附近的地產(chǎn)中介介紹，二手房市場已經(jīng)有業(yè)主低于購買價(jià)拋售鳳凰島的房子，這給他帶來不小的心理沖擊。
記者在鳳凰島附近的卓亞地產(chǎn)中介店了解到，目前已經(jīng)有數(shù)套鳳凰島的房源在對外掛牌出售。根據(jù)銷售人員介紹，鳳凰島4號樓的一套62平方米的270度海景公寓以350萬元價(jià)格出售，而且業(yè)主承諾包更名，正常更名費(fèi)用在30萬~50萬元，減去更名費(fèi)后這套房子單價(jià)也就每平方米4.9萬元�！皹I(yè)主是溫州老板，因急需用錢，低于市場價(jià)急售此房�！�
在鳳凰島附近的多家二手房中介店里，單價(jià)在4.5萬至6萬元之間的鳳凰島房源不在少數(shù)。
不過，鳳凰島在售新盤價(jià)格仍未下跌，從2011年1月上調(diào)價(jià)格至今，鳳凰島最低售價(jià)一直為7萬元/平方米，最高售價(jià)達(dá)到13萬元/平方米，均價(jià)9萬元/平方米。但有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士透露，鳳凰島的銷售神話已經(jīng)一去不復(fù)返。
銷售人員稱，由于有很多老業(yè)主，鳳凰島新盤很難降價(jià)，現(xiàn)在買鳳凰島的二手房更劃算，因?yàn)楹芏鄻I(yè)主通常是因?yàn)榧毙栌缅X而虧本急售，往往都是要求購房者最好能一次性現(xiàn)金付款，議價(jià)空間比較大，而且業(yè)主還愿意承擔(dān)一部分交易稅費(fèi)。
高位接盤多被套牢
鳳凰島業(yè)主僅僅是海南樓市投資客的一個(gè)縮影。實(shí)際上，在2009年下半年至2011年初海南樓市高潮時(shí)進(jìn)去的投資客，目前大多數(shù)人已經(jīng)被套牢。
不僅僅是三亞，整個(gè)海南都是大量物業(yè)面臨長期空置。有當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，海南省在2008年至2010年3年內(nèi)交付入住的住宅，年均使用時(shí)間僅為1.5個(gè)月，實(shí)際使用率只有1/8。無疑，大量空置房屋更談不上合理的投資回報(bào)。
毗鄰海南省政府行政中心的海闊天空國興城一期，此前于2011年1月開盤，當(dāng)時(shí)起價(jià)13500元/平方米，均價(jià)14500元/平方米。但現(xiàn)在已經(jīng)有業(yè)主掛出多套二手房出售，127平方米三居室報(bào)價(jià)139萬元，折合單價(jià)11000元/平方米；95平米兩居室報(bào)價(jià)97萬元，折合單價(jià)10211元/平方米，這意味著房子一出手就直接虧損約2000元~3500元/平方米。
董文斌在2010年9月購買了菩提樹項(xiàng)目的一套三居室，這個(gè)位于海口西海岸創(chuàng)業(yè)路的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)起價(jià)14500元/平方米，均價(jià)15000元/平方米。但該項(xiàng)目售價(jià)經(jīng)歷一段波動(dòng)后，目前的最新銷售均價(jià)已經(jīng)跌至13000元/平方米。
�？谖骱Ｈ饒@公寓1月9日最新銷售均價(jià)10000元/平方米，與本項(xiàng)目2010年12月10日第一次對外報(bào)出的12680元相比，25個(gè)月以來銷售價(jià)格累計(jì)下跌了2680元，跌幅為22%；海甸島海景路的蔚藍(lán)海語印象，1月6日最新銷售均價(jià)12000元/平方米，較2010年4月銷售均價(jià)17000元/平方米，下跌29.4%。
此外，文昌市高隆灣白金路的同創(chuàng)碧海城南苑美蘭海岸，2010年6月開盤銷售均價(jià)為8000元/平方米，目前有業(yè)主掛出的二手房報(bào)價(jià)已經(jīng)跌破7000元/平方米。
根據(jù)當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)和開發(fā)商人士透露，在三亞、�？�、瓊海、陵水、文昌等地，有大量的樓盤從2010年一直銷售至今仍未賣完，這些樓盤在兩年多期間價(jià)格一度繼續(xù)上漲，但2012年大多數(shù)已經(jīng)回落到起點(diǎn)，甚至跌破起始售價(jià)。
多位開發(fā)商向本報(bào)表示，海南購房者以島外為主，多數(shù)都是以度假兼投資為目的，目前被套的投資客主要是當(dāng)時(shí)的高位接盤者。