國(guó)五條推行近兩個(gè)月，地方版細(xì)則也已出臺(tái)20天，其中爭(zhēng)議最大的20%個(gè)稅征收情況幾何？市場(chǎng)這只無(wú)形之手又是如何給這條細(xì)則打分？日前，北京已經(jīng)出現(xiàn)第一批二手房交易繳納了獲利部分20%個(gè)稅的案例，如之前的市場(chǎng)猜測(cè)，28萬(wàn)元個(gè)稅由買(mǎi)房者承擔(dān)。
4月21日，《國(guó)際金融報(bào)》記者匿名致電負(fù)責(zé)該筆交易的房產(chǎn)中介公司工作人員時(shí)，他告訴記者，“賣(mài)方一般拿凈成交價(jià)，如果協(xié)商個(gè)稅由賣(mài)方承擔(dān)的話(huà)，房屋本身價(jià)格可能被上調(diào)�！辈浑y看出，目前的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，中介公司與賣(mài)房者蹲守同一戰(zhàn)壕——
北京：28萬(wàn)元個(gè)稅買(mǎi)方掏
3月30日，房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)五條”北京細(xì)則發(fā)布，“如不是家庭已購(gòu)5年、惟一住房的，出售二手房時(shí)須按照售價(jià)差額的20%繳納個(gè)人所得稅”。該規(guī)定3月31日起實(shí)施，以網(wǎng)簽時(shí)間為界。
日前，北京已經(jīng)出現(xiàn)第一批二手房交易繳納了獲利部分20%個(gè)稅的案例：北京市豐臺(tái)區(qū)大成南里小區(qū)的一套二手房，房屋總面積為127平方米，最新成交價(jià)280萬(wàn)元，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格為140萬(wàn)元，此次交易獲利140萬(wàn)元，所繳納的個(gè)稅數(shù)額為140萬(wàn)元的20%，也就是28萬(wàn)元。
國(guó)五條出臺(tái)時(shí)，就有分析人士擔(dān)心20%的個(gè)稅不排除會(huì)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)房者，從而助推房?jī)r(jià)。從上述個(gè)案看來(lái)，此前的擔(dān)憂(yōu)已經(jīng)成為事實(shí)。該筆交易是由偉業(yè)我愛(ài)我家代理，按照政策規(guī)定，28萬(wàn)元應(yīng)由賣(mài)房者承擔(dān)，經(jīng)過(guò)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商，最后由買(mǎi)房者承擔(dān)。
“賣(mài)方一般拿凈成交價(jià)，如果協(xié)商個(gè)稅由賣(mài)方承擔(dān)的話(huà)房屋本身價(jià)格可能被上調(diào)�！�4月21日，《國(guó)際金融報(bào)》記者匿名致電北京我愛(ài)我家的工作人員楊先生時(shí)，他告訴記者，“國(guó)家政策規(guī)定，個(gè)稅繳納應(yīng)由賣(mài)房者承擔(dān)，但在實(shí)際交易過(guò)程中，由于一般是賣(mài)方市場(chǎng)，所以習(xí)慣上由買(mǎi)房者承擔(dān)個(gè)稅�！�
該公司另一位工作人員劉小姐也告訴記者，稅收一般是提前與買(mǎi)賣(mài)雙方商量好的，看是由業(yè)主承擔(dān)、買(mǎi)家承擔(dān)還是業(yè)主承擔(dān)一部分。“一般來(lái)說(shuō)，地段好、品質(zhì)好、供不應(yīng)求的區(qū)域，可能是由買(mǎi)家承擔(dān)，而地段一般、房屋總價(jià)很高的房源，會(huì)有雙方分?jǐn)倐�(gè)稅、或者賣(mài)房者承擔(dān)個(gè)稅的情況�！�
對(duì)于擔(dān)心差額20%的客戶(hù)，劉小姐建議選擇滿(mǎn)五年的房子，相對(duì)而言這種房子承擔(dān)的稅收較少�！澳壳爸性禺a(chǎn)自身還沒(méi)有相關(guān)符合個(gè)稅征收的案例�！北本┲性康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理殷澤環(huán)表示，北京是下定決心要征收的，雖然目前整個(gè)系統(tǒng)尚沒(méi)有完全匹配，但完全升級(jí)應(yīng)該就在最近了。
天津：購(gòu)房者買(mǎi)單是行規(guī)
北京已經(jīng)開(kāi)始征收，那么其他城市情況如何？4月初，大多數(shù)城市已經(jīng)頒布了國(guó)五條的執(zhí)行細(xì)則�！秶�(guó)際金融報(bào)》記者分別咨詢(xún)了杭州、天津等地的房屋中介工作人員，但得到的答案均是“細(xì)則已出，但具體的征收方案尚在研究中”。
“在杭州，20%的個(gè)人稅尚未實(shí)施，且近期幾個(gè)月暫時(shí)不會(huì)實(shí)施�！焙贾莸膮窍壬硎荆本⿲�(shí)施后，相關(guān)部門(mén)對(duì)其方案的制定和實(shí)行還是比較認(rèn)可的，要求其他一線(xiàn)城市緊隨其后，但杭州暫時(shí)還沒(méi)有相關(guān)文件下達(dá)。
“4月份的交易量比平常要高一些，但還是低于3月份�！眳窍壬硎�，那些在觀(guān)望的客戶(hù)已準(zhǔn)備“下手”，“如果有想法建議盡早決定”。
南京的曹先生也表示，目前南京尚未正式執(zhí)行20%個(gè)稅規(guī)定，預(yù)計(jì)5月份之后會(huì)正式執(zhí)行。“雖然理論上無(wú)論是營(yíng)業(yè)稅還是個(gè)稅都是由賣(mài)家承擔(dān)的，但在實(shí)際操作中還是羊毛出在羊身上，由買(mǎi)家承擔(dān)。當(dāng)再次出售這套房產(chǎn)時(shí)，你搖身一變成為賣(mài)家，相關(guān)稅收一般也是由買(mǎi)家承擔(dān)的�！辈芟壬f(shuō)。
天津市中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部高級(jí)區(qū)域總監(jiān)朱慶江在接受記者采訪(fǎng)時(shí)也表示，“天津目前細(xì)則已出，但具體的征收方案尚在研究中，還沒(méi)有最終確定。目前在天津，繳納差額20%的個(gè)稅還是延續(xù)過(guò)去的1%是可以由買(mǎi)賣(mài)雙方自行商議決定的。”
“雖然20%的比例聽(tīng)起來(lái)有些驚悚，但是如果購(gòu)入房子的差額比較小那么按差額的20%來(lái)交稅可能遠(yuǎn)低于過(guò)去1%的交納方式�！敝鞈c江表示，按照規(guī)定，這部分稅費(fèi)應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)，但現(xiàn)在就行業(yè)內(nèi)的規(guī)則來(lái)看基本由購(gòu)房者承擔(dān)，這點(diǎn)與過(guò)去沒(méi)有太大區(qū)別。
南京：“寧八條”不提20%個(gè)稅
南京上周末在政府網(wǎng)站公示《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（下稱(chēng)“《通知》”），八條新規(guī)，六條解釋?zhuān)?月底100多字的“細(xì)則”詳細(xì)得多，但仍然未提“20%個(gè)稅”。
《通知》表示，南京將確保2013年度本市新建商品住房?jī)r(jià)格增幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅。《通知》提出，將加大中低價(jià)位住房供應(yīng)力度，除了在四大保障房片區(qū)中推出5000套保障性限價(jià)住房外，還將繼續(xù)保持適度的保障性限價(jià)住房建設(shè)規(guī)模。在保障房建設(shè)方面，今年將新開(kāi)工300萬(wàn)平方米，竣工500萬(wàn)平方米，同時(shí)完成190萬(wàn)平方米的城中村和65萬(wàn)平方米危舊房片區(qū)的拆遷任務(wù)�！锻ㄖ愤�提出，中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開(kāi)發(fā)貸款需求。同時(shí)，還將增加普通商品住房用地供應(yīng)。
與3月31日住建委六條解讀中只字未提個(gè)稅不同，此次出臺(tái)的“寧八條”首次涉及了個(gè)人所得稅的落實(shí)方案，但沒(méi)有更具體的內(nèi)容，連“20%”也沒(méi)有提及。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在國(guó)稅總局關(guān)于個(gè)稅20%開(kāi)征的解釋性文件出臺(tái)之前，地方政府無(wú)法出臺(tái)“細(xì)則”，只好籠統(tǒng)地表態(tài)“會(huì)執(zhí)行”。
記者了解到，目前南京的二手房交易涉及到個(gè)稅時(shí)，依舊采取自愿選擇利差20%或總額1%的方式，實(shí)際上99%的買(mǎi)家選擇的都是后者，簡(jiǎn)便易行，而且比按利差20%的方式更省。
房?jī)r(jià)：3月68個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲
意在控制房?jī)r(jià)的國(guó)五條出臺(tái)已有兩個(gè)月，調(diào)控有沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期效果？
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，3月房?jī)r(jià)繼續(xù)延續(xù)前兩個(gè)月升溫走勢(shì)，漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。與上月相比，70個(gè)大中城市中，上漲的城市有68個(gè)，上漲面達(dá)到97.1%。二手住宅方面，與上月相比，70個(gè)城市中有66個(gè)上漲。
對(duì)此，分析人士認(rèn)為，3月份，國(guó)五條出臺(tái)引發(fā)了市場(chǎng)的恐慌情緒，很多人都想趁著政策執(zhí)行前趕搭末班車(chē)，國(guó)五條的降溫作用會(huì)在4月份顯現(xiàn)。
4月21日，記者走訪(fǎng)了浦東新區(qū)幾家房地產(chǎn)中介公司，店鋪都顯得比較冷清，辦公人員多于有購(gòu)房意愿的人，不少工作人員三三兩兩地站在門(mén)外等待生意上門(mén)。慶浩房產(chǎn)的工作人員表示：“上海暫時(shí)還未征收20%的個(gè)人稅，具體的執(zhí)行時(shí)間要待上級(jí)通知。但從4月份開(kāi)始，買(mǎi)二手房的人就少了很多，與3月份的熱潮有天壤之別�！�
最近正留心學(xué)區(qū)房的陳女士告訴記者，現(xiàn)在上海房市沒(méi)有3月份那么緊俏了，同一小區(qū)的房?jī)r(jià)較上個(gè)月有所回落。
“北京推行國(guó)五條對(duì)其二手房市場(chǎng)是有一定影響的。”劉小姐表示，“由于我愛(ài)我家除了二手房交易還有一手房，所以雖然二手房可能銷(xiāo)量不如過(guò)去，但最近一手房的銷(xiāo)量很好�！�
殷則環(huán)表示,“北京成交量的確下降了很多，他最近關(guān)注的天津地區(qū)的二手房市場(chǎng)交易量，與3月份相比是差了很多，基本與1月份相持平�！�
朱慶江表示：“目前來(lái)看，雖然近期二手房交易不如3月火爆，但與去年12月底到今年1月份的發(fā)展水平基本持平，對(duì)整體市場(chǎng)反應(yīng)還是比較緩和、理性的，整體成交處于正常水平，可以說(shuō)沒(méi)有受到太多影響�！�
但在中房信分析師薛建雄看來(lái)，由于上個(gè)月交易量比較大，所以二手房市場(chǎng)房源現(xiàn)在并不是太足，但下滑幅度也不會(huì)特別厲害，市場(chǎng)不會(huì)一下子冷清，還是會(huì)保持一定的熱度。