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北京市限制預(yù)售證發(fā)放調(diào)控房價(jià)
專家稱難治根本
2013-06-04   作者:  來源:中國青年報(bào)
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  預(yù)售證正在成為北京市控制房價(jià)上漲的一張王牌。今年房子賣什么價(jià)格將不再只由市場決定,政府部門將直接進(jìn)行價(jià)格干預(yù)。

  從今年4月開始,只要一個(gè)樓盤的擬售價(jià)格不被北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)認(rèn)可,就將無法獲得預(yù)售許可證。也就是說這些商品房將不能獲準(zhǔn)在市場上出售。這意味著,北京市在調(diào)控房地產(chǎn)市場上,已經(jīng)從“限購”直接走向“限價(jià)”。

  北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,從今年4月1日至5月31日,共有41個(gè)樓盤獲得預(yù)售許可證,而去年同期則有52個(gè)樓盤獲得預(yù)售許可證。

  獲得預(yù)售許可證的樓盤大幅減少,市場供應(yīng)很可能無法大量形成,這將不可避免地對市場預(yù)期造成影響。北京版國五條細(xì)則正在落實(shí)。

  預(yù)售證成撒手锏

  今年3月30日,北京市出臺(tái)國五條實(shí)施細(xì)則,被稱為最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施。與全國其他城市的實(shí)施細(xì)則不同的是,北京版的實(shí)施細(xì)則強(qiáng)化了行政的干預(yù)。

  其中,最為引人注目的就是要對樓盤價(jià)格進(jìn)行限價(jià)管理。如何限價(jià)呢?北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委拿出的方案是:對報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)格和周邊在售項(xiàng)目價(jià)格且不接受指導(dǎo)的商品房項(xiàng)目,可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。商品房項(xiàng)目在銷售中,要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定,實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。

  在這個(gè)政策出臺(tái)時(shí),業(yè)內(nèi)并沒有對其執(zhí)行抱有多大的期望。在很多專家和開發(fā)商看來,這樣的政策執(zhí)行難度太大,難以成為常態(tài)化的操作方式。

  然而,讓專家和開發(fā)商大跌眼鏡的是,這一政策真的開始施行了。

  國內(nèi)一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高管告訴中國青年報(bào)記者,從4月開始,預(yù)售證突然就變得難以辦理了。

  “北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)對價(jià)格看得很死,只要報(bào)的價(jià)格高了,預(yù)售證肯定被卡!边@位高管告訴記者,去年,北京大興區(qū)多個(gè)樓盤銷售得都很好,價(jià)格也一路走高,這些樓盤的開發(fā)商試圖今年以更高的價(jià)格開盤入市,結(jié)果預(yù)售證都被扣住。

  在大興區(qū),一個(gè)樓盤在去年3月的預(yù)售價(jià)格為每平方米1.3萬元起,今年計(jì)劃以每平方米兩萬元的價(jià)格再開一期,結(jié)果未通過北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的審查,至今沒有得到預(yù)售證。而在房山區(qū),一個(gè)樓盤去年12月的預(yù)售價(jià)格為每平方米1.9萬元左右,今年計(jì)劃以每平方米2.3萬元的價(jià)格再次開盤,也未獲得預(yù)售許可證。

  根據(jù)這位高管的介紹,這種情況不是發(fā)生在一兩個(gè)項(xiàng)目上,也不是針對小開發(fā)商,而是對北京市所有的商品房項(xiàng)目,眾多知名大開發(fā)商也都遭遇了這種狀況。

  究竟有多少原本定于四五月開盤的樓盤因?yàn)閮r(jià)格問題被暫停發(fā)放預(yù)售證,至今還沒有公開的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),流傳在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一個(gè)說法是,超過40個(gè)樓盤預(yù)售證被暫扣。

  而從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)來看,今年四五月獲得預(yù)售許可的樓盤,確實(shí)在價(jià)格上做出了讓步。

  比如一個(gè)位于通州的樓盤,去年12月獲得預(yù)售許可的房源,其價(jià)格在每平方米1.7萬元左右,但其今年4月底、5月底又分別獲得預(yù)售許可,這部分房源上報(bào)的價(jià)格依然在每平方米1.7萬元左右。

  “我們現(xiàn)在很痛苦,如果正在建設(shè)的項(xiàng)目不能及時(shí)拿到預(yù)售許可,那么企業(yè)的資金回流就會(huì)出現(xiàn)問題!鄙鲜龇康禺a(chǎn)企業(yè)高管表示,在樓市形勢不好的情況下,開發(fā)商會(huì)選擇低價(jià)入市,但如果銷售形勢轉(zhuǎn)好,為什么還不能調(diào)整價(jià)格?

  這個(gè)問題沒有答案。

  從去年5月開始,北京、上海等一二線城市的樓市逐漸由涼轉(zhuǎn)熱,并一直持續(xù)至今。

  今年5月19日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月70個(gè)大中城市房價(jià)情況。結(jié)果顯示,70個(gè)大中城市中,環(huán)比上漲的城市有67個(gè),其中一線城市漲幅尤其明顯,北京新房房價(jià)連漲11個(gè)月。而同比看,北京、上海、廣州、深圳等一線城市漲幅均在10%以上。

  不僅如此,在一二線城市,土地市場也開始熱鬧起來。5月,北京、上海、廣州、南京等城市相繼拍出高溢價(jià)的地塊。在北京,夏家胡同地塊由于報(bào)價(jià)太高,最終被暫停出讓。

  市場的再度火熱,不得不讓人擔(dān)心政府控制房價(jià)的目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)。也許正是這樣的原因,讓北京市政府部門下定決心,要嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)的政策,而要執(zhí)行這個(gè)政策,最大的撒手锏就是控制預(yù)售許可證。

  博弈會(huì)持續(xù)多久

  看起來,這是一場風(fēng)險(xiǎn)頗大的博弈。

  如果因?yàn)閮r(jià)格問題得不到預(yù)售許可,整體市場的供應(yīng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)短缺,從而導(dǎo)致真實(shí)交易的價(jià)格反彈?

  這是很多人擔(dān)心的問題。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上,當(dāng)一件商品的價(jià)格被人為管制時(shí),市場會(huì)以各種方式擺脫這種管制。美國紐約市也曾經(jīng)試圖直接管制不斷上漲的房價(jià),但最終的結(jié)果是,房價(jià)降了下來,但買房則必須同時(shí)購買家具,家具的價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房子的價(jià)格。

  目前,北京樓市已經(jīng)有了擺脫價(jià)格管制的種種嘗試。比如有的開發(fā)商不上調(diào)預(yù)售價(jià)格,但在售房時(shí)再收一筆不菲的裝修費(fèi)用。

  偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴記者,政府目前的做法是延緩住房需求的入市時(shí)間,在這個(gè)背景下,任何市場回暖的表現(xiàn)都會(huì)讓政府緊張,并被行政干預(yù)。

  胡景暉所說的這種情況并不鮮見。在北京樓市,已經(jīng)多次出現(xiàn)用暫停出讓土地來沖淡市場看漲預(yù)期的做法。

  “開發(fā)商與政府就開盤價(jià)格還將繼續(xù)博弈。預(yù)售證發(fā)放速度受限,會(huì)讓新增市場供應(yīng)無法兌現(xiàn)。這恐怕是政府特別需要注意的地方,如何平衡市場的供求?”胡景暉說。

  不過,對于市場供應(yīng)的擔(dān)心,也有不同的看法。

  北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉就認(rèn)為,盡管北京市場上拿到預(yù)售許可證的樓盤雖然同比沒有增加,但也不是就徹底暫停了。四五月拿到預(yù)售許可證的樓盤依然有。這種狀況對部分項(xiàng)目會(huì)造成影響的,但對整體市場來說,目前還很難說是否真的影響了供應(yīng)。

  “北京市采取這種方式也是迫不得已,現(xiàn)在漲幅太快,政府壓力確實(shí)大!睆埓髠フf,當(dāng)然這種做法有問題,如果在當(dāng)初出讓土地的時(shí)候就約定后期樓盤的漲幅,那還能讓人接受,但實(shí)際并沒有這樣的約定,現(xiàn)在突然就不讓開發(fā)商調(diào)整價(jià)格,確實(shí)有些說不通。

  從現(xiàn)在的情況看,很多開發(fā)商不愿就價(jià)格問題做出妥協(xié),從而與政府部門處在僵持的狀態(tài)。

  北京一個(gè)高端住宅項(xiàng)目尚未開盤,但已經(jīng)接到北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的提醒:價(jià)格不得高于周邊項(xiàng)目,否則會(huì)很麻煩。

  讓開發(fā)商覺得肉痛的是,在經(jīng)歷了限購導(dǎo)致的市場冷清之后,好不容易看到了市場的重新活躍,但這塊大蛋糕現(xiàn)在卻吃不到嘴里。

  一家大型房地產(chǎn)企業(yè)所做的市場調(diào)查顯示,在各地國五條細(xì)則出臺(tái)之后,觀望人群已經(jīng)在減少,按原計(jì)劃準(zhǔn)備買房的人群在增加。由于限購的升級,一些人群將目光轉(zhuǎn)向商鋪。目前北京的商鋪銷售情況非常好。

  這樣的博弈將會(huì)持續(xù)多久?目前沒有人能作出判斷。

  給房地產(chǎn)市場喂的藥對不對癥

  對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控,政府部門使出了十八般武藝,不能說沒有效果,但總是難以讓公眾滿意。

  在北京市,這次的調(diào)控干脆直接干預(yù)價(jià)格。

  “這是最直接的調(diào)控方式!敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說,政府直接參與市場定價(jià),通過這種方式來控制房價(jià),短期內(nèi)會(huì)影響項(xiàng)目的價(jià)格和上市時(shí)間,能夠獲得理想的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),但這決不是好辦法。

  陳國強(qiáng)告訴中國青年報(bào)記者,這種直接的行政干預(yù)必然會(huì)扭曲供求關(guān)系,因?yàn)橛绊懥隧?xiàng)目的上市時(shí)間,長期來看,供求矛盾恐怕難以得到緩解。目前樓市的根本問題并沒有得到解決,靠這種方式依然無法解決樓市的根本問題。

  在他看來,現(xiàn)在需要認(rèn)真考慮的是,如何厘清政府與市場的邊界。政府要做什么,企業(yè)要做什么?兩者之間不是沒有界限。政府要做的是制定合理規(guī)則并做好監(jiān)管,至于建什么樣的房子、賣什么樣的價(jià)格,都是由市場決定,政府不應(yīng)伸手過長。

  “政府要增加供應(yīng),對那些已經(jīng)出讓的土地,能否督促開發(fā)商盡快建設(shè)形成供應(yīng)?另一方面,保障房欠下的賬要盡快補(bǔ)上。”陳國強(qiáng)說。

  對于政府和市場的邊界,已經(jīng)有了無數(shù)次的討論,但尷尬的是,當(dāng)遇到具體的問題,這個(gè)邊界往往就被模糊化。

  在中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長、中國人民大學(xué)商法研究所所長劉俊?磥恚瓌t上政府不應(yīng)該干預(yù)市場的微觀活動(dòng),但現(xiàn)實(shí)中卻總是存在干預(yù)價(jià)格的行為。

  “北京市的愿望是好的,試圖控制房價(jià)的過快上漲,但方法不可取!眲⒖『Uf,限購就已經(jīng)是不對的做法,現(xiàn)在又升級到限價(jià)。每個(gè)樓盤的具體情況各不相同,拿地時(shí)間不同,使用的材料不同,成本也是不同的,如何能做到價(jià)格的均一化?現(xiàn)在對房地產(chǎn)市場喂的藥太多了,而且不太對癥,需要政府反思。

  劉俊海告訴記者,政府與市場的邊界如果不清晰,就會(huì)帶來市場的傷害,最終吃虧的還是普通百姓。當(dāng)市場失靈的時(shí)候,政府需要出手。但現(xiàn)在的市場是不是已經(jīng)失靈了?或者市場中有哪些部分失靈了?政府部門有沒有準(zhǔn)確的判斷?

  “房價(jià)并不是衡量房地產(chǎn)市場是否理性的唯一標(biāo)準(zhǔn)!眲⒖『Uf,在房地產(chǎn)市場,土地制度與腐敗問題是長期存在的大問題,需要政府在這方面做出改進(jìn)。今年兩會(huì)以來的機(jī)構(gòu)改革不斷傳遞信息,政府要放權(quán),在房地產(chǎn)領(lǐng)域能否也更多地還權(quán)于市場?政府部門能否真正聽取各方不同意見,從而做到開門決策、透明決策、科學(xué)決策?

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