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京滬深調(diào)控升級 傳"穗N條"將出臺
2013-11-12   作者:王鑫  來源:新華網(wǎng)
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  “京七條”、“滬七條”、“深八條”,領(lǐng)漲于全國的三個一線城市近期頻繁、突擊“出招”——“首付比例提至7成;對非戶籍人士從嚴限購;漲價樓盤不批預(yù)售證……”樓市調(diào)控大有“升級”態(tài)勢。

  昨日(11月11日),廣州又傳出官方消息,稱“穗N條”已形成,待審核完成后擇日發(fā)布。雖具體條款不詳,但按照當?shù)刭Y深業(yè)內(nèi)人士的話來說,“基本的招數(shù)估計都會有!

  “招數(shù)不在新,管用就行”,但不少業(yè)內(nèi)人士坦言,一線城市“升級版”新政只能有助于短期內(nèi)的樓市“退燒”,無法解決諸多根本性的量價難題。

  此外,新華房產(chǎn)通過近期的全國落地調(diào)查也發(fā)現(xiàn),“突擊式”的調(diào)控加碼很難全面鋪開,只有建立并健全長效的市場化機制,才能真正實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

  突擊“療效”有限

  國家統(tǒng)計局9月房價數(shù)據(jù)顯示,北上廣深四個一線城市的新建商品住宅價格同比增幅悉數(shù)超過了20%,而實際上,這一統(tǒng)計數(shù)據(jù)從今年5月份開始就已然進入了“兩位數(shù)時代”。

  在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來,這便是一線城市新政升級的導(dǎo)火索——

  10月11日,深圳市出臺“深八條”,將二套房最低首付從此前的六成提高至七成。上海在此基礎(chǔ)上,對限購加碼,其上周五發(fā)布的“滬七條”中規(guī)定,對非戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限,從此前的“前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上”,調(diào)整為“前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上”。

  如果說,“提高首付比例”和“加碼限購”都是老調(diào)重彈的話,北京的“禁漲令”就更具火藥味些,不僅明確年底之前,漲價樓盤不予批準預(yù)售;單價高于4萬元的樓盤不予批準預(yù)售,對于今年以來上市的項目,也要求新盤價格與前期持平,并叫停捆綁精裝修以便逃避監(jiān)管的銷售方式。

  雖說“火藥味”十足、調(diào)控的房價的決心也顯而易見,但綜合新政落地后,一段時間以來各種渠道的聲音,突擊性的“療效”有限。

  以首付比例提高為例,“一線城市的購買力水平本身就高,大部分改善客群是全款購房,首付比例對這部分人沒有任何影響!睆埡陚ブ赋觥

  的確,有數(shù)據(jù)顯示,目前上海地區(qū)發(fā)放的購房貸款中,二套房貸款不到20%。

  至于北京的“禁漲令”和“禁售令”也被指僅能短期“退燒”,誠如北京的一高端住宅開發(fā)商所言,“今年不批,難不成明年也不批嗎?即便一直不批,房價就能降下來嗎?恐怕是供應(yīng)少了,需求卻始終旺盛,房價不跌反漲!

  張宏偉也支持這種“反彈論”。他指出,延發(fā)高端樓盤預(yù)售許可證的方法,實際上是在控制中高端樓盤在市場當中的成交量,從而結(jié)構(gòu)上控制整個房地產(chǎn)市場的成交均價,但這種做法只能是短期內(nèi)維穩(wěn)市場,一旦政策執(zhí)行層面出現(xiàn)了松動,高端市場成交馬上就會出現(xiàn)報復(fù)性反彈,繼而引起市場波動。

  鋪開“治療”難現(xiàn)

  即便“療效”有限,但距離年終越近,房價控制的任務(wù)就越緊。便有不少二三線城市的購房者開始擔心,“升級版”新政會否全國蔓延?

  不過,從近日新華房產(chǎn)全國性的落地調(diào)查來看,除了廣州有望落實外,新政全國鋪開的可能不性并不大,且具有一定的難度。

  以江蘇蘇州為例,當?shù)氐囊晃毁Y深房評人士指出,目前蘇州的房價漲勢處于穩(wěn)定狀態(tài),供需關(guān)系也較為健康,倘若落地“禁漲令”和“禁售令”,反而會導(dǎo)致供應(yīng)出現(xiàn)階段性斷貨,致使在售房源價格上調(diào),不利于整體的市場環(huán)境。

  至于“二套房首付提至七成”,在其看來,并無必要,只是需求后置罷了,“畢竟首改客群依然存在剛性需求,需求始終會釋放,釋放的時間點至多是籌夠一成首付金額的時間!

  臨近的無錫則做出了官方的回應(yīng),明確表示,暫不會有地方性新政出臺。數(shù)據(jù)顯示,10月份無錫商品房成交面積為54.09萬平方米,同比下降7%,環(huán)比下降8.92%,“類似于無錫這樣的三四線城市,有一定的庫存壓力,一線城市版本的新政在打壓房價的同時,也會對成交量產(chǎn)生負面影響,適得其反!睙o錫房管局市場處處長江建華分析指出。

  此外,沈陽、青島、鄭州、天津、寧波等地也都紛紛表態(tài),暫不跟進,不過,這其中并不包括一線城市“三缺一”的廣州。

  事實上,早在“京七條”發(fā)布之時,記者就曾采訪到了廣州市國土房管局。該局當時的答復(fù)是“將根據(jù)城市住房特點和房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢,研究我市住房政策!

  而在上!皽邨l”出來之后,國土房管局終于有了較為清晰的表態(tài)。日前,市國土房管局相關(guān)人士表態(tài)稱,“穗N條”已經(jīng)形成,但需待市政府審批,具體出臺時間還在研究中。至于有哪些新的調(diào)控措施,目前不方便透露。

  雖然具體的調(diào)控措施尚不明了,但顯而易見的是,今年以來,廣州的調(diào)控壓力不小。根據(jù)年初目標,廣州今年的房價漲幅控制目標在10%,即低于15448元/平方米。而統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,廣州前9月均價已經(jīng)達到了15965元/平方米。這意味著,第四季度房價要下降2500多元才能達標。而根據(jù)10月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù),廣州十區(qū)兩市網(wǎng)簽9287套均價12992元/平方米, 中心六區(qū)創(chuàng)今年新高逼近3萬/平方米,達成目標的難度顯而易見。

  同步處于研究狀態(tài)的還有南京。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,截止今年10月,南京商品房價格已連漲16個月,今年前9月的同比漲幅更是高達14.5%,再創(chuàng)新高,排二線城市前列。10%的年度房價控制目標鐵定告吹。

  “在此背景下出臺新政的可能性很大。”有業(yè)內(nèi)人士指出,即便實效并不明顯,地方政府也必須得做出一些動作來表態(tài)的。

  市場“痊愈”須“建”

  不論是“惺惺作態(tài)”也好,“真槍實彈”也罷;“老調(diào)重彈”也好,“升級更新”也罷,目前的調(diào)控仍然倚重于“堵”,如何在供應(yīng)市場有所作為,變“堵”為“疏”,已然成為眾多業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的焦點。

  北京在這方面走在了前面,其新推出的自住型商品住房,雖仍處在供地階段,市場的反映及影響都有待觀察,但加速供應(yīng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的思路已然得到了多數(shù)業(yè)界人士的認可。

  財經(jīng)評論員馬光遠表示,供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變將對市場預(yù)期產(chǎn)生影響。世聯(lián)地產(chǎn)高級研究員董曄也認為,自住型商品住房能夠在供應(yīng)結(jié)構(gòu)、乃至整個調(diào)控方向的轉(zhuǎn)變上發(fā)揮至關(guān)重要的作用。

  然而,亦有反方的觀點存在。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉就認為,中小套型住房、自住型商品房的加大供應(yīng)短期內(nèi)有利于緩解房價上漲壓力。

  但他同時也指出,由于一線城市“人多地少”的特征沒有辦法短期內(nèi)改變,上海中小套型住房、北京7萬套自住型商品房用地有可能使市場化的商品用地量驟減,這樣,有可能導(dǎo)致商品房市場供求關(guān)系更加緊張,從中長期來看,有可能使市場處于供求不平衡的狀態(tài),引起市場報復(fù)性反彈,房價中長期仍處于上漲狀態(tài)。

  “所以必須建立市場化的長效機制,才能滿足行業(yè)的良性發(fā)展!睆埡陚ブ赋。

  北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉亦有同感,在他看來,出臺樓市長效機制已到了迫在眉梢的階段,他強調(diào),長效機制要加強對市場手段的注重,要讓市場規(guī)律發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

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