一石激起千層浪，房地產(chǎn)市場最近不淡定了，房地產(chǎn)信托項目的風險引起了市場的關注。值得注意的是，蓬勃發(fā)展的基金子公司正是在去年高峰時期大舉“殺入”房地產(chǎn)信托業(yè)務。尤其是去年下半年，基金子公司在這塊更是加速沖刺，頻頻設立項目。截至目前，半數(shù)以上的基金子公司均涉足地產(chǎn)類業(yè)務。
而好買基金銷售平臺顯示，目前在售的房地產(chǎn)信托類項目中，基金子公司參與的項目仍占據(jù)了半壁江山，其中不少還是投資三四線城市的地產(chǎn)項目。一旦房地產(chǎn)信托發(fā)生違約兌付，平均注冊資本不到5000萬元的基金子公司，其風險控制能力和賠付能力讓人擔憂。
在售房地產(chǎn)信托項目仍占據(jù)半壁江山
房地產(chǎn)市場似乎正在悄悄“變天”。上周末，多家媒體報導,杭州房價出現(xiàn)下跌；興業(yè)銀行暫停房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務；部分商業(yè)銀行取消房地產(chǎn)按揭貸款利率優(yōu)惠并實現(xiàn)上浮，最高上浮比例達到30%；地產(chǎn)大佬們集體看淡；受此影響,周一地產(chǎn)股大幅下跌,招保萬金等龍頭地產(chǎn)股跌幅超過5%、華夏幸福、世聯(lián)行等強勢股也出現(xiàn)跌停。
與此同時，房地產(chǎn)信托業(yè)務也變得風聲鶴唳。事實上，2012年信托兌付風險名單顯示，19個風險項目多一半是房地產(chǎn)信托。而根據(jù)媒體的統(tǒng)計，2012年至2013年發(fā)生的信托違約風險事件高達27起，其中，隸屬于房地產(chǎn)信托計劃的就有15個。這些都讓“高位”入市的基金子公司不寒而栗。
基金子公司自2012年年底開閘以來，業(yè)務類型主要涉及類信托領域，包括房地產(chǎn)融資、保障房建設、基建、委托貸款、租賃、小額貸款等眾多業(yè)務。由于此前房地產(chǎn)再融資被限制，只能走信托、基金子公司的渠道。自去年起，房地產(chǎn)類信托成為基金子公司的主攻方向之一。
嘉實基金旗下的子公司嘉實資本可能是最早涉足房地產(chǎn)類信托業(yè)務的。去年一月底，嘉實資本與盛世神州房地產(chǎn)投資基金公司合作募集設立嘉實資本盛世美瀾園專項資產(chǎn)管理計劃，該產(chǎn)品將投資于鎮(zhèn)江恒福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“美瀾園”項目。
兩個月后，華夏幸福3月27日公告稱，其全資子公司廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及其全資子公司九通基業(yè)投資有限公司擬與嘉實資本簽訂《合作框架協(xié)議》，嘉實資本作為專項資產(chǎn)管理計劃資產(chǎn)管理人向九通投資進行不超過30億元的投資。但該項目因利潤過低募資規(guī)模過大隨后無疾而終。
而工銀瑞信旗下的基金子公司已有數(shù)單基建類項目的融資，東吳基金和萬家基金旗下子公司也是基建類信托的積極跟進者。
到去年年底，基金子公司在房地產(chǎn)信托方面，更是加速沖刺，頻頻設立項目，信托公司反而擔憂風險，“大方讓路”。
好買基金銷售平臺顯示，去年10月，基金子公司成立的涉房地產(chǎn)項目大幅增加，是8、9月份總和的1.3倍。
而目前在售的189個信托項目中，房地產(chǎn)信托86個，而其中基金子公司旗下的房地產(chǎn)項目就占據(jù)了半壁江山。如財通資產(chǎn)，目前在售的房地產(chǎn)信托項目就有11個，時間從1年到3年；預期收益率均在10%以上，最高甚至達到了12.5%。其中不少就是投資二三線城市的地產(chǎn)項目，如“浙江嘉興平湖三峰開元悅都”，融資方為三峰置業(yè)，是浙江三峰集團子公司，主要負責““三峰開元悅都”建設，還款來源就是“三峰開元悅都”項目的銷售收入。
三四線城市地產(chǎn)信托違約風險最大
市場分析人士認為，中國的房地產(chǎn)從去年就開始了結(jié)構(gòu)性分化了，一線城市預計房價會保持穩(wěn)定，上漲變得很難，但是可能長期維持很高房價。全國整體房價也不會斷崖式的下跌，但是類似溫州鄂爾多斯這樣的局部三線四線城市的確風險很大，局部的崩盤是不可避免的，因為這些城市收入本來就不高，再加上人口大量的流失，需求減少必然導致房價崩潰。
今年不少研究機構(gòu)均預測三四線城市將出現(xiàn)泡沫破裂現(xiàn)象，而由此帶來的二三四線城市房地產(chǎn)信托違約風險已經(jīng)如影隨形。
“相信金融機構(gòu)為下跌做的準備，不僅僅是惜貸、提高房貸利率這么簡單。對于三四線小城的開發(fā)商，當年本來就沒有從銀行拿到貸款，現(xiàn)在更面臨著資金源頭枯竭的危險：房地產(chǎn)信托兌付危機來臨，小城開發(fā)商可能連高利貸的資金都難拿到了�！鄙鲜龇治鋈耸繉Α锻顿Y快報》記者稱。
根據(jù)中信證券的統(tǒng)計，今年到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模估計為2479億元，占今年到期集合信托的比例分別為27.34%。另外工商企業(yè)類今年到期規(guī)模2110
億元，占比23.27%，考慮在監(jiān)管層收緊房地產(chǎn)貸款時，部分實際投向房地產(chǎn)的項目以工商企業(yè)類信托的名義發(fā)行，今年實際到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模會遠高于2479億元。而今年基金子公司也將迎來第一波產(chǎn)品集中到期的考驗。
不容忽視的是，基金子公司自誕生以來注冊資本金過低受詬病，風控流程和風險賠付能力也尚待時間的檢驗。而盡管有接近半數(shù)的基金子公司涉足地產(chǎn)類業(yè)務，相對信托公司，基金子公司從事類信托專業(yè)人才儲備以及項目運作經(jīng)驗匱乏。一旦出現(xiàn)損失時，基金公司幾千萬的注冊資本根本沒有辦法進行代償。