房地產(chǎn)夾層融資暫停、銀行上調(diào)利率、杭州房?jī)r(jià)的下跌，業(yè)界唱衰唱榮兩者兼有。更有專家重新對(duì)2008年、2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)趨勢(shì)進(jìn)行了分析，坊間有了三年降價(jià)理論。如今2011年之后的2014年到來(lái)了，房?jī)r(jià)究竟是升是降?
2008年和2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)趨勢(shì)和演化路徑分析
首先是2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)路徑分析：出現(xiàn)了調(diào)整前房?jī)r(jià)飆漲期從2007年到2008年上半年,一線城市房?jī)r(jià)漲幅基本在50%以上。然后貨幣政策從緊疊加政策打壓樓市:從緊貨幣政策:2007年1月至2008年6月,央行先后14次上調(diào)存準(zhǔn)、6次加息;資金面緊張:存準(zhǔn)攀升,銀行放貸能力急劇下降;政策打壓:2007年開始,政府先后從土增稅清算、土地使用權(quán)清理、加大閑臵土地處臵力度、上調(diào)二套房首付比例及利率等多方面進(jìn)行調(diào)控打壓;后來(lái)房?jī)r(jià)開始短期急劇調(diào)整:一線城市較最高點(diǎn)跌幅普遍在30-40%,后降價(jià)情緒向二三線城市有所蔓延,但幅度低于一線;最后是恢復(fù)階段:2008年9月央行進(jìn)入降準(zhǔn)降息周期,10月將住房貸款利率下限下降到0.7倍,最低首付款調(diào)整到二成,11月政府出臺(tái)購(gòu)買90平以下住房,契稅、印花稅等減免政策,11月初四萬(wàn)億方案出臺(tái),房?jī)r(jià)于2009年3月企穩(wěn),再次進(jìn)入上漲通。
2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)路徑分析:1)政策層面:2011年2月之后,一二線城市基本都開始限購(gòu);2)價(jià)格方面:2011年9月到2012年6月連續(xù)下跌;3)城市分布:一二線城市降價(jià)更早,幅度也更大,之后逐步向二三線蔓延。2011-9至2012-5,一、二、三四線城市房?jī)r(jià)指數(shù)累計(jì)環(huán)比下降2.34、3.55和2.36pc;4)庫(kù)存分析:庫(kù)存從2011年5月底開始加速上升,到2012年初上升了近50%,開發(fā)商降價(jià)潮得以蔓延;5)開發(fā)商分析:龍頭開發(fā)商引領(lǐng)風(fēng)潮。
這兩次調(diào)整共通之處在于1)價(jià)格調(diào)整均處于加息和屢次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率通道;2)一線城市領(lǐng)跌,后向其他城市蔓延;3)大型房企是房?jī)r(jià)調(diào)整的先行者;4)房?jī)r(jià)經(jīng)歷短期過快上漲,土地市場(chǎng)溢價(jià)持續(xù)攀升;5)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)較強(qiáng)的價(jià)格粘性;6)降價(jià)路徑:去化率下降,庫(kù)存上升,呈現(xiàn)量縮價(jià)平,房企被動(dòng)去庫(kù)存,之后量縮價(jià)跌,房企主動(dòng)去庫(kù)存。
從調(diào)研情況看,2012年到2013年7月一線城市房?jī)r(jià)上漲50%以上,短期積累了一定泡沫,房?jī)r(jià)調(diào)整壓力顯現(xiàn),假設(shè)銷量從一季度開始走弱,那么房?jī)r(jià)7月份可能出現(xiàn)環(huán)比下滑,房企也將漸次進(jìn)入被動(dòng)去庫(kù)存進(jìn)入主動(dòng)去庫(kù)存階段。
商業(yè)銀行不良貸款率急劇上升 負(fù)債表破壞整體資金通融
利率市場(chǎng)化加速、融資成本高企背景下,熱錢流出的速度、規(guī)模以及資金成本波動(dòng)幅度都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的演進(jìn)趨勢(shì)可能造成很大的擾動(dòng)。
一旦中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)顯著減退、銀行新增信貸規(guī)模明顯下降、地方投融資平臺(tái)債務(wù)不能大范圍展期、影子銀行風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)使得信貸風(fēng)險(xiǎn)由表外再度轉(zhuǎn)移至表內(nèi)，則中國(guó)商業(yè)銀行的不良貸款率可能急劇上升，屆時(shí)銀行利潤(rùn)瞬間被侵蝕殆盡，導(dǎo)致商業(yè)銀行集體出現(xiàn)資本金不足，甚至可能出現(xiàn)系統(tǒng)性的銀行危機(jī)。銀行資產(chǎn)負(fù)債表破壞將影響整體經(jīng)濟(jì)的資金通融，但是政府不太可能再像1998年一樣通過剝離不良資產(chǎn)重新塑造銀行體系的活力。從最近的監(jiān)管政策動(dòng)向來(lái)看，政府意在加大控制增量風(fēng)險(xiǎn)的力度，盡量不觸碰存量風(fēng)險(xiǎn)。一方面收緊流向高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)的資金渠道，規(guī)范投融資機(jī)制;另一方面促進(jìn)存量債務(wù)流向利潤(rùn)更高的行業(yè)，以時(shí)間換空間通過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)慢慢消化這些債務(wù)。
與美國(guó)金融體系明顯不同，我國(guó)金融體系中銀行一支獨(dú)大的現(xiàn)象尤為明顯。近些年來(lái)，一方面受存款準(zhǔn)備金率、存貸比、存貸款利率以及貸款投向等監(jiān)管指標(biāo)要求，商業(yè)銀行信貸投放受到極大的限制;另一方面，以房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)為代表的融資主體需求強(qiáng)度不減。供需兩旺直接導(dǎo)致了影子銀行的崛起。影子銀行風(fēng)險(xiǎn)受到廣泛關(guān)注起源于以理財(cái)產(chǎn)品為媒介，以信托、券商為通道的表外業(yè)務(wù)興起。具體來(lái)說，在負(fù)債端銀行通過理財(cái)產(chǎn)品吸收存款，資產(chǎn)終端則投向希望規(guī)避監(jiān)管的信貸業(yè)務(wù)，最早透過信貸完成。由于監(jiān)管原因，在銀信合作被禁止后，借道券商進(jìn)行銀證信甚至銀證合作。