深圳證券交易所21日公告稱，中信證券“中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃”獲得證監(jiān)會批復成功募集設立，21日在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉讓，這將是我國首個交易所場內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金(REITs)。
我國首單交易所場內(nèi)REITs落地
據(jù)了解，中信啟航的基礎資產(chǎn)是中信證券位于北京和深圳核心地帶、配套完善的兩處物業(yè)。中信啟航發(fā)售規(guī)模52.1億元，優(yōu)先級和次級受益憑證的目標發(fā)售規(guī)模分別36.5億元和15.6億元，優(yōu)先級受益憑證固定回報部分的年預期收益率為7%，次級受益憑證實際收益情況取決于未來目標資產(chǎn)的租金和增值情況。優(yōu)先級與次級投資者均限定為合格機構投資者，優(yōu)先級最低認購金額500萬元；次級最低認購金額3000萬元。
深交所稱，首單REITs的掛牌轉讓是落實證監(jiān)會《關于進一步推進證券經(jīng)營機構創(chuàng)新發(fā)展的意見》關于“研究建立房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的制度體系及相應的產(chǎn)品運作模式和方案”的重要舉措。
現(xiàn)階段，在我國證券市場推出交易所場內(nèi)REITs產(chǎn)品具有重要意義。一是豐富證券市場投資品種。REITs的收益來源于成熟物業(yè)租金收入與物業(yè)資產(chǎn)增值，兼具固定收益產(chǎn)品與權益類產(chǎn)品的投資特性，為證券市場投資者提供了具有新型風險收益結構的投資品種。
二是通過參與產(chǎn)品設計與運作管理，促進證券經(jīng)營機構及相關中介機構提高自身核心競爭力，形成新的盈利模式。
三是以穩(wěn)定分紅為基石、以租金預期為核心的定價機制有助于推動房地產(chǎn)理性價格的形成，成為收入物業(yè)定價的重要市場標桿，促使投資者關注房地產(chǎn)投資的租金回報。
在業(yè)內(nèi)人士看來，中信啟航在深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉讓是我國REITs模式的重要探索，發(fā)展REITs無疑能滿足我國巨大的不動產(chǎn)和基礎設施的資產(chǎn)證券化需求，是未來房地產(chǎn)金融的重要發(fā)展方向之一。
深交所特別指出，REITs與國內(nèi)信托公司大量發(fā)行的房地產(chǎn)信托存在本質區(qū)別，交易所場內(nèi)REITs主要著眼成熟物業(yè)資產(chǎn)的投資和管理，嚴格限制投資房地產(chǎn)開發(fā)項目，避免成為房地產(chǎn)開發(fā)融資工具。
初具標準REITs雛形 但尚難大規(guī)模復制
廣發(fā)證券分析師李聰表示，中信啟航可以說是國內(nèi)不動產(chǎn)證券化業(yè)務的首單示范性產(chǎn)品，其產(chǎn)品特征已經(jīng)具備了REITs的雛形，考慮到國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，該類業(yè)務的前景將非常廣闊。
不過，該產(chǎn)品雖然已經(jīng)具備REITs的一些產(chǎn)品特征，但與標準的REITs仍有差距。
農(nóng)業(yè)銀行戰(zhàn)略規(guī)劃部研究員唐時達說：“比較重要的差距包括沒有滿足REITs的收益分配要求，其設定了固定的投資回報率，而標準REITs要求每年將其應納稅收入的大部分分配給股東。”
而且，從投資者角度來看，成熟市場的REITs是可以面對公眾投資者的標準化證券產(chǎn)品，具有良好而又穩(wěn)定的長期回報收益，中信啟航作為試水之舉將投資者限定為合格機構投資者。
第一單的推出并不意味著大規(guī)模復制的可行性，因為目前仍有一系列的問題制約著中國REITs。
唐時達指出，一是基礎資產(chǎn)問題。沒有高品質的物業(yè)，就沒有真正低風險的REITs。目前，國內(nèi)高品質物業(yè)并不多見：國內(nèi)大部分物業(yè)，一方面硬件條件不足、維護成本過高，另一方面后期運營管理差導致租戶質量低下或產(chǎn)權分散混亂。
二是稅收環(huán)境障礙。按我國現(xiàn)行稅制，商業(yè)地產(chǎn)的租金收入需繳5.5%的營業(yè)稅和一定比例的房產(chǎn)稅(商業(yè)地產(chǎn)的房產(chǎn)稅率：依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%)，之后還要交25%的所得稅。粗略估算，最終實得只有租金的60%～70%。這就意味著，國際上通行的REITs收益率7%～8%的水平難以得到滿足。在相關的政策沒有出臺之前，REITs很難得到規(guī)模化發(fā)展。
三是由于缺乏信托財產(chǎn)登記等制度，REITs取得的財產(chǎn)難以真正破產(chǎn)隔離，無法實現(xiàn)對抗第三人的效力，也不利于維護投資者合法權益。
業(yè)內(nèi)人士呼吁出臺配套制度與政策
公開資料顯示，根據(jù)美國國家房地產(chǎn)投資信托基金協(xié)會(NAREIT)的綜合REITs指數(shù)總回報率對與道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)的收益率比較，在一年、3年、5年、10年、15年和30年的周期中REITs指數(shù)總回報率都高于期間的股價指數(shù)。
上海交通大學高級金融學院金融學教授錢軍說，REITs在美國已經(jīng)有了幾十年歷史，投資管理各類房地產(chǎn)，包括公寓樓、辦公樓、醫(yī)院、工廠等。“最值得稱道的是，其綜合收益很大一部分是還給投資者，因為有特定的稅收政策，如基金公司每年把90%的應納稅收入以紅利形式派發(fā)給投資者，公司就免收所得稅�！�
瑞銀證券中國股票研究部分析師潘洪文說：“證券公司這么多年在房地產(chǎn)這么大一個支柱產(chǎn)業(yè)里面參與度比較少，未來如果相關的法律法規(guī)、細則都出臺，把障礙去掉，REITs這一塊業(yè)務是大有可為的�！�
高和資本董事長蘇鑫認為，美國等成熟市場經(jīng)驗顯示，如果面對公眾投資者的標準REITs沒有推出，商業(yè)地產(chǎn)最輝煌的時間就沒有到來，因為REITs做到了把普通老百姓的錢集合到一起，支持商業(yè)地產(chǎn)長期的持有和發(fā)展，同時REITs也實現(xiàn)了讓老百姓通過擁有商業(yè)地產(chǎn)分享城市化紅利。從這個角度，呼吁REITs相關配套政策，包括相關法律制度框架、稅收優(yōu)惠、會計、登記等制度等等，為普通投資者打通新的投資渠道。