日前，記者在第六屆中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇上，有幸碰到了全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生女士，并接受新華房產(chǎn)的采訪。
“關(guān)于形勢我的看法，現(xiàn)在還是三句話，但是這三句話有變化。房地產(chǎn)已經(jīng)從高位盤整到漲幅下調(diào)，到出現(xiàn)負增長。這是第一個趨勢。第二個，城市、地區(qū)企業(yè)之間的差異化逐漸加大，不能同時、同日而語了。第三，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的趨勢沒有改變。”聶梅生表示。
微笑曲線
在聶梅生看來，房地產(chǎn)市場存在“微笑曲線”，該曲線由房地產(chǎn)上游和下游延伸共同組成。
“最近我們一直在研究。房地產(chǎn)發(fā)展在當(dāng)前的情況下是處在微笑曲線的，我們應(yīng)該抓住前端和后端微笑曲線，才能更加抓住房地產(chǎn)的未來。說到專業(yè)術(shù)語，就是上下游的延展空間是存在的，不能老去回想過去的美夢。上游往哪兒延展?土地供給制度的改革。第二是房地產(chǎn)金融體制的創(chuàng)新，就是我們往上游延伸。”聶梅生說。
跟據(jù)她的表述，所謂的上游就是土地供給制度的改革，如果土地供給制度不改變，不僅僅是房地產(chǎn)重復(fù)土地的紅利沒有出路，而且中國經(jīng)濟二元化是無法解決的�！胺康禺a(chǎn)金融體制創(chuàng)新已經(jīng)到了臨門一腳，現(xiàn)在很多房企往這個方面延伸，尤其是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)在土地和金融方面有很大突破，很多房企轉(zhuǎn)到金融，跟金融密切結(jié)合，部分房企買銀行，參加海外融資和發(fā)基金�！甭櫭飞f道。
所謂的下游包括傳統(tǒng)商務(wù)，城市綜合體受到了電商的沖擊和互聯(lián)網(wǎng)采購的影響，受到?jīng)_擊的不僅僅是門店，還包括賣房屋。“我們的機遇在哪里?我們有互聯(lián)網(wǎng)采購平臺，我們可以隨著大數(shù)據(jù)時代的到來建立電商平臺�！甭櫭飞f，“我主張產(chǎn)業(yè)化、智能化、綠色技術(shù)和產(chǎn)業(yè)化結(jié)合，提升房地產(chǎn)建造技術(shù)、施工和運行效率。”
“物業(yè)管理是最下游，在大數(shù)據(jù)時代的物業(yè)管理絕對不是原來物業(yè)管理的概念了，包括網(wǎng)上采購，包括醫(yī)護，包括醫(yī)檢，包括安排旅游等等，全部都可以在物業(yè)管理當(dāng)中去實現(xiàn)。所以大數(shù)據(jù)時代，社區(qū)服務(wù)已經(jīng)展開，我覺得都沖擊了我們的傳統(tǒng)物業(yè)管理。這三條線是我們下游延伸的微笑曲線，所以我們這個行業(yè)還是可以微笑起來的。”聶梅生表示。
下半年市場或有所抬頭
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30739億元，同比增長14.7%，增速比一季度回落2.1個百分點，比去年同期回落5.9個百分點，已連續(xù)四個月下滑，為2010年以來的最低水平。全國商品房銷售面積和銷售金額也雙雙負增長。1—5月份，商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降8.5%，降幅較一季度擴大3.8個百分點;商品房銷售額23674億元，同比下降8.5%，降幅較1—3月擴大3.3個百分點。
針對全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售等主要指標(biāo)增速持續(xù)回落的現(xiàn)象，聶梅生認為，確實是一些主要指標(biāo)出現(xiàn)了負增長，主要源于高庫存，但她表示相信下半年市場反應(yīng)將會有所抬頭，“我們要相信克強總理的7.5%的GDP增長指標(biāo)�！甭櫭飞跁聦τ浾哌@樣表示。
據(jù)之前的統(tǒng)計，全國70個大中城市出現(xiàn)環(huán)比下降，僅北京市場環(huán)比上漲，對于北京市場未來是否會出現(xiàn)價格松動，聶梅生給出了這樣的答復(fù)“從各項數(shù)據(jù)來看，相比之前的漲幅，北京市場已經(jīng)出現(xiàn)了漲幅大幅下降的勢頭，去化率也相比之前出現(xiàn)了不同程度的下降�！�
今年5月份固定資產(chǎn)投資增長17%，房地產(chǎn)投資增幅從去年的20%降至14%，房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)低于固定資產(chǎn)投資。今年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位的資金增速，更是從去年的32%降到了3.6%。
“這說明資金來源出了問題。開發(fā)商的錢很緊張，不像去年不差錢。”聶梅生分析。對于這點會后聶梅生對記者說，去年6月份，各界認為進入到錢荒階段，其實在我看來，去年并非錢荒，但是今年確實真正的銀根收緊。
今年以來，由于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)增速不斷放緩，拐點論、崩盤論等多種說法不斷被拋出，會后記者就這個問題咨詢聶梅生的觀點，她表示，我們不要每天將觀點、崩盤掛在嘴邊，現(xiàn)在大家總是通過一些房價變化把拐點、崩盤的概念往上套。
