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對(duì)于嚴(yán)格執(zhí)行“限購(gòu)”的北上廣深和三亞來(lái)說(shuō)，“銀十”前半段房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度因9月30日央行調(diào)整“限貸”政策而升溫不少。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，信貸政策松動(dòng)所帶來(lái)的效應(yīng)雖有所顯現(xiàn)，但是否能帶動(dòng)成交量大增，仍要看銀行的執(zhí)行力度，這一效果將在四季度逐步釋放。新華社發(fā) 徐駿/作 |
最近國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)全面放緩，第三季度GDP增長(zhǎng)下行為7.3%的水平，為5年來(lái)GDP增長(zhǎng)最低。
多數(shù)人認(rèn)為，其主要原因在于出口增長(zhǎng)持續(xù)下行、基礎(chǔ)設(shè)施投資，尤其是房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)下行。房地產(chǎn)救市成了國(guó)內(nèi)各級(jí)政府的主要任務(wù)。
近幾年來(lái)，盡管GDP增長(zhǎng)速度不小，但國(guó)內(nèi)居民內(nèi)需不僅沒(méi)有隨之快速增長(zhǎng)，反而增長(zhǎng)速度放緩或增長(zhǎng)萎縮。原因何在？筆者認(rèn)為，最重要的原因就是高房?jī)r(jià)問(wèn)題。高房?jī)r(jià)對(duì)國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)具有嚴(yán)重的擠出效應(yīng)，也是居民內(nèi)需增長(zhǎng)的最大障礙。
按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的指標(biāo)體系，任何居民的住房購(gòu)買都是算作一種投資。就目前中國(guó)居民的現(xiàn)狀來(lái)看，不僅住房是整個(gè)家庭最有價(jià)值的資產(chǎn)，而且購(gòu)買住房占居民整個(gè)收入支付中最大份額。如果房?jī)r(jià)水平合適，房?jī)r(jià)收入比不高，那么居民購(gòu)買住房占整個(gè)家庭收入支付中的比重中不會(huì)太高。居民購(gòu)買住房之后，也能夠在幾年內(nèi)付清房款，保證其日�；鞠M(fèi)。如果房?jī)r(jià)過(guò)高，其情況則完全不一樣了。
就目前中國(guó)的住房市場(chǎng)價(jià)格而言，不要說(shuō)一線城市早就是天價(jià)了，與90%以上工薪階層已經(jīng)無(wú)關(guān)。即使是二三線城市，85%以上的居民也是無(wú)支付能力購(gòu)買。有些居民即使購(gòu)買，也會(huì)對(duì)其整個(gè)家庭消費(fèi)具有嚴(yán)重的擠出效應(yīng)。
比如在北京四環(huán)邊上，一套100平米的住房，價(jià)格在400萬(wàn)元左右。而一個(gè)名牌大學(xué)畢業(yè)生在北京工作5年，年薪估計(jì)10萬(wàn)元左右，5年積蓄至多20萬(wàn)元。兩個(gè)人5年積蓄至多為40萬(wàn)元。在這種情況下，兩個(gè)人結(jié)婚要在北京購(gòu)買一套100平方米的住房，兩個(gè)人積蓄還得加上雙方父母的一輩子積蓄（假定雙方的父母都生活在南方縣城，整個(gè)積蓄大概是60萬(wàn)元左右，北方的縣城及農(nóng)村還達(dá)不到），只能夠支付這套住房的首付（假定雙方父母各付40萬(wàn)元）。
在這種情況下，這對(duì)年青家庭住房是購(gòu)買了，但嚴(yán)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)馬上而來(lái)，其按揭貸款負(fù)債率會(huì)高50%以上。面對(duì)如此沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，這對(duì)年青家庭的日常生活消費(fèi)將會(huì)嚴(yán)重?cái)D出。同時(shí)，兩個(gè)年青人雙方父母的日常生活消費(fèi)會(huì)嚴(yán)重?cái)D出。因?yàn)�，父母親的養(yǎng)老積蓄突然減少了2/3。
房?jī)r(jià)過(guò)高，不僅對(duì)購(gòu)買住房者具有嚴(yán)重的消費(fèi)擠出效應(yīng)，對(duì)于租房者也具有嚴(yán)重的消費(fèi)擠出效應(yīng)。因?yàn)�，房�(jī)r(jià)過(guò)高，住房的租金價(jià)格同樣會(huì)快速上漲，租房者所要支付費(fèi)用也就越來(lái)越高。在這種情況下，對(duì)于租房的居民來(lái)說(shuō)，或無(wú)支付能力租用，只好到邊遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村租房；或是增加其整個(gè)生活開(kāi)支，擠出日常生活消費(fèi)。
房?jī)r(jià)過(guò)高，也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本全面上升。而企業(yè)的營(yíng)運(yùn)成本上升，或迫使不少企業(yè)遷出這些高房?jī)r(jià)的城市，減少這些城市的就業(yè)機(jī)會(huì)；或是壓低企業(yè)工人的工資水平等。無(wú)論是哪一種情況出現(xiàn)，都會(huì)從總體上降低整個(gè)社會(huì)的收入水平，影響居民的支付能力，從根本上削弱居民的消費(fèi)。而各級(jí)政府救樓市，其目的就在于把現(xiàn)有的房?jī)r(jià)頂在天花板上或維持高房?jī)r(jià)，與保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)背道而馳。
可以說(shuō)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力不足，就在于國(guó)內(nèi)居民的潛在內(nèi)需無(wú)法轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的內(nèi)需，國(guó)內(nèi)居民無(wú)限大的需求很大部分只是潛在。居民內(nèi)需之所以無(wú)法釋放出來(lái)，不是居民不愿意消費(fèi)，而是居民沒(méi)有消費(fèi)能力。當(dāng)前居民的消費(fèi)能力不足，或支付能力不足，主要在于兩個(gè)方面。一是以勞動(dòng)力要素獲得收入的絕大多數(shù)居民的收入水平低或占整個(gè)社會(huì)各要素總收入的比重低，二是絕大多數(shù)中低收入居民少許的收入被高房?jī)r(jià)吞噬了，從而導(dǎo)致高房?jī)r(jià)下國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)的嚴(yán)重?cái)D出效應(yīng)。如果國(guó)內(nèi)高房?jī)r(jià)這種現(xiàn)狀不改變，國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)無(wú)法增加，居民內(nèi)需也是無(wú)法得到拓展，從而使得國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)成為無(wú)源之水、無(wú)本之木。
