與大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)截然不同，因不良資產(chǎn)處置而生的資產(chǎn)管理公司，更多是在盤活存量上做足文章，在新型城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)領(lǐng)域同樣如此。
《經(jīng)濟(jì)參考報》記者在采訪中看到，以“化解金融風(fēng)險、提升資產(chǎn)價值、服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”為使命的中國長城資產(chǎn)管理公司，將支持新型城鎮(zhèn)化作為服務(wù)國家戰(zhàn)略的重點(diǎn)，走出了一條具有AMC（資產(chǎn)管理公司）特色的服務(wù)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)之路。
依托不良資產(chǎn)管理專長、發(fā)揮金融全牌照優(yōu)勢，長城資產(chǎn)通過并購重組等投資銀行手段，為全國各地的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)項目引進(jìn)資金、盤活資產(chǎn)。同時，圍繞新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的“產(chǎn)業(yè)鏈”和“供應(yīng)鏈”，長城資產(chǎn)不斷延伸金融服務(wù)鏈條。截至目前，長城資產(chǎn)共為全國48個新型城鎮(zhèn)化建設(shè)相關(guān)項目提供了103億元資金支持。
做足城鎮(zhèn)化融資的存量功課
再有幾個月，西安市未央?yún)^(qū)紅旗村的徐哲，就可以住上兩室一廳的回遷安置房，他已經(jīng)等待了整整6年。如果沒有長城資產(chǎn)在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)領(lǐng)域做的存量功課，徐哲還要繼續(xù)等待。
未央?yún)^(qū)紅旗村位于西安市北二環(huán)與北三環(huán)之間，包括6個自然村，總?cè)丝?546人，但村內(nèi)居住了近2萬的外來人口，城中村改造成為當(dāng)務(wù)之急。2009年，西安市城改辦批復(fù)同意對未央?yún)^(qū)紅旗村的城中村改造方案，引進(jìn)當(dāng)?shù)匾患议_發(fā)企業(yè)實施。這一項目規(guī)劃總建筑面積約146萬平方米，其中安置房約35萬平方米。面對龐大的安置房及商品房建設(shè)任務(wù)，開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)流動資金嚴(yán)重不足的困難。
長城資產(chǎn)西安辦事處副總經(jīng)理李林告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，2014年西安辦事處接洽時，開發(fā)企業(yè)面臨著償還近3億元信用社貸款、5億元工程款和5億元土地出讓金的三重壓力，而企業(yè)只有不足5億元的資金儲備，資金鏈?zhǔn)志o張。而且，由于該項目僅取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，開發(fā)企業(yè)不僅不能銷售，而且無法通過土地或在建工程抵押獲得開發(fā)貸款。西安辦事處深入考察之后，認(rèn)為該項目社會效益顯著、銷售前景可期，決定先收購信用社的2.8億元不良貸款和施工方4億元工程款，對這兩筆6.8億元的債務(wù)進(jìn)行重組，緩解開發(fā)企業(yè)的短期資金壓力。待在建工程滿足抵押登記條件后，再運(yùn)用遠(yuǎn)期不良資產(chǎn)收購二次重組的方式，由西安辦事處提供遠(yuǎn)期不良資產(chǎn)收購服務(wù)，通過銀行向開發(fā)企業(yè)發(fā)放9.8億元委托貸款，解決了開發(fā)企業(yè)在該項目的建設(shè)資金缺口。
隨著長城資產(chǎn)的介入，債務(wù)“死扣”變成了“活結(jié)”，高效盤活了這一項目。這一方案于2014年底實施，項目建設(shè)進(jìn)展順利，目前已有2棟安置樓建成入住，另有9棟將于11月份達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)。
“從宏觀意義上講，AMC的重點(diǎn)就是為經(jīng)濟(jì)發(fā)展‘盤活存量’。這也是AMC區(qū)別于其他金融機(jī)構(gòu)的重要功能特點(diǎn)和獨(dú)特功能優(yōu)勢。”中國長城資產(chǎn)管理公司總裁張曉松對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，新常態(tài)下的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要“盤活存量、優(yōu)化增量”并舉，應(yīng)該說AMC在這兩方面都能發(fā)揮自身作用。但相比之下，在“盤活存量”方面更會大有作為。特別是通過對不良資產(chǎn)收購運(yùn)作、對問題企業(yè)救助重組等手段，對經(jīng)濟(jì)存量中的“錯配資源”進(jìn)行重組整合，對“壞賬資源”進(jìn)行清理盤活，在不增加社會貨幣供應(yīng)總量的情況下，幫助提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“轉(zhuǎn)速”。
“AMC的新型城鎮(zhèn)化業(yè)務(wù)重點(diǎn)同樣也是‘盤活存量’。”在張曉松看來，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)是國家重大戰(zhàn)略，也是金融服務(wù)業(yè)的重要陣地。服務(wù)新型城鎮(zhèn)化能夠充分發(fā)揮AMC的“金融穩(wěn)定器”和“綜合服務(wù)器”等功能。他表示，長城資產(chǎn)的城鎮(zhèn)化金融業(yè)務(wù)，以“做精”為目標(biāo)，重點(diǎn)支持符合國家政策的“四改一�！�、剛需住宅以及新型城鎮(zhèn)化建設(shè)配套項目。
打造金融全牌照的盤活優(yōu)勢
在這盤新型城鎮(zhèn)化融資的存量棋局中，全牌照平臺是長城資產(chǎn)的最大優(yōu)勢。據(jù)長城資產(chǎn)城鎮(zhèn)化金融業(yè)務(wù)部總經(jīng)理胡靜波介紹，長城資產(chǎn)充分發(fā)揮金融“全牌照”優(yōu)勢，在許多項目中引入銀行、證券、信托、基金、保險、置業(yè)等平臺，積極聯(lián)動、密切配合、共同推進(jìn)。
2014年，長城資產(chǎn)完成了對證券、銀行平臺的重組工作，并在此基礎(chǔ)上，形成了囊括銀行、證券、保險、信托、金融租賃、股權(quán)基金等“全牌照”的“金控”集團(tuán)格局。這進(jìn)一步提升了其綜合金融服務(wù)能力。
胡靜波告訴記者，在服務(wù)新型城鎮(zhèn)化融資的實踐過程中，結(jié)合多方交易主體的業(yè)務(wù)需求，長城資產(chǎn)不斷加大新產(chǎn)品研發(fā)、推廣，添加更多的創(chuàng)新元素，為企業(yè)量身定制專屬的金融解決方案，創(chuàng)新運(yùn)用先股后債、股債結(jié)合、引入第三方資金、并購重組、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、分階段債權(quán)融資等服務(wù)模式，提供資金可以用于充實企業(yè)的資本金、支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、繳足土地出讓金、支付建設(shè)資金等。在還款安排上也可給予一年寬限期，按照項目開發(fā)和銷售周期合理安排還款。
“與其他金融機(jī)構(gòu)相比，長城資產(chǎn)更加靈活，在項目的證照取得、自有資金投入、工程形象進(jìn)度等條件上靈活變通。例如，政府出于社會穩(wěn)定、減少風(fēng)險的考慮，一般將項目土地使用證的發(fā)放與安置房建設(shè)進(jìn)度掛鉤，致使該類項目在申請融資時相關(guān)證照不齊全，而中國長城資產(chǎn)在項目具備政府相關(guān)批準(zhǔn)文件的前提下可提早介入�！焙o波說。
楊浦區(qū)平?jīng)雎方值?、3街坊地塊是上海市舊區(qū)改造（棚戶區(qū)改造）項目。2004年，集偉公司取得了該地塊的開發(fā)權(quán)，隨后成立項目公司——鍾偉公司，專門負(fù)責(zé)該項目的具體操作。但是，在完成部分居民動遷后，因開發(fā)商資金不足等原因停滯了近10年時間。
2013年底，為推進(jìn)項目建設(shè)，楊浦區(qū)政府、國開行與集偉、鍾偉兩公司簽署合作協(xié)議，在附加動拆遷率達(dá)85%、鍾偉公司進(jìn)一步增資、且抵質(zhì)押符合條件等基礎(chǔ)上，由國開行再提供相應(yīng)的開發(fā)貸款，用于支付動拆遷支出及財務(wù)費(fèi)用。盡管國開行給予了授信額度，但對于財務(wù)壓力已非常大的集偉、鍾偉兩公司，想要達(dá)到國開行放款要求中的增資條件、支付安置房首付款仍是一大難題。
“如果沒有金融全牌照的優(yōu)勢，我們盤活這個項目的難度將非常大。”長城資產(chǎn)上海辦事處總經(jīng)理陶永平告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，為幫助企業(yè)滿足國開行發(fā)放開發(fā)貸的條件，緩解集偉、鍾偉兩公司信托貸款到期壓力，確保拆遷居民早日得到安置，充分盡調(diào)后，上海辦事處設(shè)計了個性化解決方案。一方面，對兩公司18億元的信托貸款進(jìn)行收購重組，然后以其中部分債權(quán)作價轉(zhuǎn)換為鍾偉公司股權(quán)，從而滿足了國開行放款前的財務(wù)要求。同時，為滿足國開行要求安置房首付款到位的條件，由委貸銀行向鍾偉公司發(fā)放8億元委托貸款，上海辦事處提供遠(yuǎn)期收購服務(wù)。
2014年6月，上述方案順利實施，鍾偉公司流動性得到補(bǔ)充，這一舊區(qū)改造項目得以快速推進(jìn)。
胡靜波告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，依托金融全牌照的優(yōu)勢，長城資產(chǎn)通過金融收購和非金收購等手段，在城鎮(zhèn)化項目中不僅緩解了項目企業(yè)償債壓力，防止其資金鏈斷裂，保證項目按計劃建成，同時還化解了部分金融機(jī)構(gòu)的不良貸款，緩解了施工企業(yè)、供貨企業(yè)的流動性，并對接了其他金融機(jī)構(gòu)投放通道，為更廣泛的對象提供服務(wù)。
延伸城鎮(zhèn)化建設(shè)金融服務(wù)鏈條
在做足存量功課的同時，圍繞新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的“產(chǎn)業(yè)鏈”和“供應(yīng)鏈”，長城資產(chǎn)積極延伸城鎮(zhèn)化建設(shè)金融服務(wù)鏈條，打造業(yè)務(wù)發(fā)展的“服務(wù)鏈”和“價值鏈”。
據(jù)介紹，長城資產(chǎn)將大力支持符合城市總體發(fā)展規(guī)劃、并已取得政府相關(guān)部門專項批準(zhǔn)文件或列入會議紀(jì)要的棚戶區(qū)改造、城中村改造、危舊房改造、舊城改造、保障性安居工程等“四改一�！表椖�。同時，除剛需住宅外，還將積極支持相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、生活配套、物流園區(qū)建設(shè)等。
為此，2014年初，長城資產(chǎn)專門設(shè)立城鎮(zhèn)化金融事業(yè)部，統(tǒng)一管理城鎮(zhèn)化金融業(yè)務(wù)的市場研究、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)務(wù)模式、風(fēng)險控制等，并建立了規(guī)范的業(yè)務(wù)制度，指導(dǎo)全公司新型城鎮(zhèn)化建設(shè)相關(guān)業(yè)務(wù)的開展。同時，長城資產(chǎn)的30余家各分支機(jī)構(gòu)及子公司也結(jié)合當(dāng)?shù)爻侵写�、棚戶區(qū)改造的特點(diǎn)，主動研究當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化項目金融服務(wù)需求。
西安辦事處負(fù)責(zé)人邢珉介紹，西安辦通過發(fā)揮自身協(xié)同優(yōu)勢、專業(yè)優(yōu)勢、創(chuàng)新優(yōu)勢，實現(xiàn)了延伸創(chuàng)新、延伸客戶和延伸區(qū)域等“三個延伸”，有效克服政策瓶頸、資金瓶頸，拓展了城鎮(zhèn)化服務(wù)的空間和內(nèi)涵，較好地實現(xiàn)了金融服務(wù)產(chǎn)品與城鎮(zhèn)化建設(shè)需求的有效對接。
