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在近日舉辦的2008年長春房地產(chǎn)暨相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品展示交易會上，抗震性能成為不少市民選擇樓盤的重要指標(biāo)。新華社記者:徐家軍
攝 | 突如其來的四川汶川大地震，不僅讓災(zāi)區(qū)的房地產(chǎn)投資感受到了前所未有的切膚之痛，就連災(zāi)區(qū)之外，由于越來越多的購房者開始關(guān)注樓盤的抗震指標(biāo)，樓市的震后效應(yīng)在更大層面上開始顯現(xiàn)。
地震突襲西南房地產(chǎn)業(yè)
近年來，隨著西部大開發(fā)國家戰(zhàn)略的實(shí)施和推進(jìn)，西南一隅日漸成為房地產(chǎn)投資開發(fā)的熱土。包括萬科、富力地產(chǎn)及和記黃埔、新加坡凱德置地等境內(nèi)外開發(fā)商，都將成都作為其“西進(jìn)”的重鎮(zhèn)。
據(jù)基強(qiáng)聯(lián)行發(fā)布的研究報告顯示，從土地成交金額和土地成交面積看，2007年開發(fā)商獲得的土地儲備中，西南地區(qū)占土地總成交金額和土地總成交面積的比例均超過1/3，位于全國各區(qū)域之首。
地震發(fā)生后，雖然截至目前，幾乎所有在成都正進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的上市公司均已發(fā)公告表示，地震對其發(fā)展項(xiàng)目并沒有造成明顯影響。但據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士透露，幾乎所有開發(fā)商的發(fā)展計(jì)劃現(xiàn)在都已陷入停頓。對地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目的工期延緩僅僅是表家，一些正在推售的樓盤，或者計(jì)劃在未來幾個月內(nèi)推售新盤的開發(fā)商，地震災(zāi)害將使其銷售計(jì)劃延后，這將直接影響公司今年的銷售業(yè)績及利潤。
東方證券在研究報告中顯示，目前上市公司中，萬科由于在成都有較多的項(xiàng)目而受到地震災(zāi)害的短期影響最大。和記黃埔在成都南部新區(qū)的項(xiàng)目南城都匯原計(jì)劃在未來兩個月內(nèi)推出一批新房源，但受地震影響，公司已將推售計(jì)劃無限期延后。
抗震指標(biāo)成買房重要參考
記者日前在距離災(zāi)區(qū)千里之外的福州了解到，購房者以前關(guān)心的是樓盤價格、交通狀況、配套設(shè)施等，自從四川汶川地震后，房子的抗震性能成為了購房者最大的關(guān)注點(diǎn)。
據(jù)福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所日前在上千名購房者中調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過80%的購房者將把樓盤的抗震指標(biāo)作為買房的重要參考依據(jù)，但60%以上的人不知道樓盤抗震指標(biāo)具體有哪些，表示“知道”的不足14%，其余表示“知道一點(diǎn)兒”。
而表示知道“樓盤抗震指標(biāo)”的購房者大多是依據(jù)個人的經(jīng)驗(yàn)判斷。一位購房者告訴記者，他的經(jīng)驗(yàn)僅限于“新房的抗震能力優(yōu)于老房子”。
專家認(rèn)為，導(dǎo)致上述情況的原因有兩個：盡管在目前的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》中對房屋的抗震能力有相關(guān)的說明，但這些說明都不具體，讓人難以理解；購房者不是專業(yè)人士，在驗(yàn)收房時很難檢查出房屋結(jié)構(gòu)上存在的抗震瑕疵。
同一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，60%以上的購房者表示，今后購房時將考慮選擇購買房屋保險。接受調(diào)查訪問的一位福州陳姓市民告訴記者，四川汶川地震后，重災(zāi)區(qū)的房屋損毀嚴(yán)重，北川幾乎被夷為平地�，F(xiàn)在很多朋友都很關(guān)心，今后買了房屋能否辦理相關(guān)的保險。
福州市保險業(yè)界人士表示，當(dāng)前國內(nèi)“房屋地震險”仍沒有單獨(dú)的專門險種，而且地震也不在保險公司賠付的“列明責(zé)任”內(nèi)。保險公司的財(cái)產(chǎn)險與房貸險不理賠地震造成的損害，主要是因?yàn)�，單純依靠商業(yè)保險，一場地震就很可能造成保險公司的破產(chǎn)。
據(jù)介紹，目前福州已有部分保險公司在財(cái)險方面設(shè)置了“地震附加險”，主要針對的是大型企業(yè)和大型項(xiàng)目，具體的操作是在財(cái)產(chǎn)保險的基礎(chǔ)上加收一定的額外費(fèi)用。由于額外收費(fèi)數(shù)額通常很高，普通民眾大多對“地震附加險”的認(rèn)識比較少，投保的更少。
增強(qiáng)房屋的抗震性能，建筑成本將隨之上升，據(jù)測算，抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)提高一級，建筑成本提高8%至10%。調(diào)查顯示，超過40%的人表示，在當(dāng)前高房價的壓力下，難以承受由此帶來的房價增長；表示能承受的僅占22%。
是考驗(yàn)，還是機(jī)遇？
自去年年底以來至今，全國各地樓市仍未走出低迷陰影，在震后效應(yīng)的影響下，整個房地產(chǎn)行業(yè)面臨的是考驗(yàn)還是機(jī)遇？
高通智庫在日前發(fā)布的《汶川地震對中國房地產(chǎn)的影響》研究報告中表示，成都、重慶等地房地產(chǎn)市場恢復(fù)災(zāi)前水平需較長周期。報告甚至認(rèn)為，地震財(cái)產(chǎn)損失所造成的心理陰影，將降低成都、重慶等地購房者的購房熱情，甚至可能出現(xiàn)退房現(xiàn)象。對該區(qū)域房地產(chǎn)價格走勢的負(fù)面預(yù)期，將削弱投資性購房需求的進(jìn)入。而且當(dāng)?shù)夭糠滞顿Y需求及富裕人群的置業(yè)需求，存在外流的可能性。
緯聯(lián)地產(chǎn)市場研究中心經(jīng)理李璽認(rèn)為，地震會對消費(fèi)者的心理產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響整個市場。以重慶為例，去年有80%以上的人認(rèn)為該市房價會繼續(xù)上漲，今年則只有30%的人持這一觀點(diǎn)，說明今年消費(fèi)者觀望心態(tài)較重，信心不足，而地震則可能會在一定程度上放大這個效應(yīng)。
“四川汶川地震對眼下的購房心理產(chǎn)生很大的影響。”福州市雙安中介公司總經(jīng)理鄭愛新說，“現(xiàn)在，許多購房者最擔(dān)心的是開發(fā)商在建房過程中以次充好，用不合標(biāo)準(zhǔn)的建筑材料造房子�！�
在福州市二手房市場，購房者開始青睞抗震性強(qiáng)的框架結(jié)構(gòu)二手房，對于磚混結(jié)構(gòu)的老房子，問津者越來越少�！耙�?yàn)榇u混結(jié)構(gòu)房的抗震系數(shù)比較低，很多原先傾向于買價格更低的磚混結(jié)構(gòu)房的客戶，轉(zhuǎn)而購買抗震能力較好、價格稍高的次新房�！编崘坌抡f，“目前福州二手房市場，近20%的房源是1993年前建成的磚混結(jié)構(gòu)房�！�
針對購房者的這種心理變化，福州市一些房產(chǎn)中介及時推出了一些房齡較短、工程質(zhì)量較佳的框架結(jié)構(gòu)房源。福州市房管局的一位工作人員告訴記者，隨著福州舊城改造和拆遷危房的力度加大，磚混結(jié)構(gòu)的房源將逐漸淡出福州樓市。
在福州新建商品房市場，有的開發(fā)商很快意識到抗震性能是個大賣點(diǎn)，紛紛推出以房屋抗震安全結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等為主要內(nèi)容的促銷廣告，吸引購房者的關(guān)注。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，四川汶川地震給原本走勢就不太明朗的房地產(chǎn)市場前景蒙上了新的陰影，整個行業(yè)能否將考驗(yàn)最大程度地轉(zhuǎn)化為發(fā)展機(jī)遇，關(guān)鍵就看今年下半年的樓市反應(yīng)。
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決定房屋抗震性能四大因素
中國地震局地質(zhì)研究所研究員、國家減災(zāi)委員會專家高建國接受記者采訪時說，房屋抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)、房屋選址、房屋建筑設(shè)計(jì)與施工質(zhì)量、房屋裝修是決定房屋抗震性能的四大因素。
房屋的抗震性能最大程度上取決于房屋的抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)，抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)越高，房屋的抗震性能就越強(qiáng)。目前，已有數(shù)百位專家在研究討論新的房屋設(shè)防抗震標(biāo)準(zhǔn)，以期修改沿用多年的房屋建造抗震標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)新建房屋的抗震能力。日前，北京地區(qū)已率先將民房抗震要求提高到了能抵御8級地震的高標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)測算，抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)提高一級，建筑成本提高8%至10%。
房屋的選址是房屋抗震性能的外部主要條件，初步總結(jié)四川地震的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可以發(fā)現(xiàn)，遭遇同等強(qiáng)度地震的不同位置的房屋，其抗震性能有所不同，位于地質(zhì)斷層附近的房屋比其他房屋更易被震塌。我國是一個地震多發(fā)的國家，發(fā)生過破壞性地震的城市占全國城市總數(shù)的10%以上，因此各地今后在房屋建筑設(shè)計(jì)與施工之前，必須充分重視房屋的選址遠(yuǎn)離地質(zhì)斷層，防患于未然。
房屋建筑設(shè)計(jì)與施工質(zhì)量、房屋裝修是決定房屋抗震性能因素中受人為影響最大的兩個因素。在房屋建筑設(shè)計(jì)中，一般而言，剪力墻結(jié)構(gòu)的抗震性能優(yōu)于框架結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)優(yōu)于磚混結(jié)構(gòu)。在施工質(zhì)量中，建筑物必須嚴(yán)格根據(jù)抗震設(shè)計(jì)規(guī)范施工。
居住者在房屋裝修時不得隨意更改房屋結(jié)構(gòu)，尤其是不可隨意更改房屋承重墻等一些關(guān)鍵部位，更改結(jié)構(gòu)時應(yīng)得到專業(yè)人士的指導(dǎo)或相關(guān)許可，任何擅動行為都有可能降低房屋抗震性能，將會造成致命隱患。
近年來，高層建筑在各地不斷涌現(xiàn)，專家認(rèn)為，房屋的抗震性能與樓層數(shù)沒有直接的必然聯(lián)系。專家還建議，購房者在挑選抗震性能更好的樓盤時，應(yīng)多了解樓盤的房屋結(jié)構(gòu)、梁、樓板等信息，驗(yàn)房時關(guān)注各結(jié)合部的質(zhì)量細(xì)節(jié)等。
提高農(nóng)村民房防震抗震能力
目前，我國農(nóng)村房屋普遍存在抗震性能差的弊病，專家認(rèn)為，提高廣大農(nóng)村民房抗震設(shè)防能力可以有效減輕震害威脅。
中國地震局地質(zhì)研究所研究員、國家減災(zāi)委員會專家高建國告訴記者，這幾年我國地震災(zāi)害多發(fā)生在農(nóng)村地區(qū)，使農(nóng)村遭受很大的損失。我國有8億人口居住在農(nóng)村，其中6.5億人居住在地震高烈度區(qū)，由于農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對較低，農(nóng)民防災(zāi)意識也比較薄弱，農(nóng)村房屋的抗震設(shè)防能力較差，多種震害隱患并存。因此，做好農(nóng)村民房建筑的防震抗震工作極為重要。
福建省建筑設(shè)計(jì)研究院總建筑師梁章旋認(rèn)為，一般情況下，普通農(nóng)村民房抗震設(shè)防措施首先要考慮地基的穩(wěn)固性。建房時要選擇基巖或干燥密實(shí)的土層作為地基。不宜在人工填土層、古河道、松散砂層、淤泥層及活動斷層地段建房。對軟弱的地基要采取措施，嚴(yán)防不均勻下沉。山區(qū)建房還要避開突出的高崗、陡峭的山腳�！ �
房屋要盡可能建得矮一些，屋頂盡可能輕一些，以便降低重心，提高穩(wěn)定性；房屋平面布置要簡單、規(guī)則，力求與主軸對稱；房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件要聯(lián)成整體，同時要加強(qiáng)連接點(diǎn)的強(qiáng)度和韌性；墻體交接處要咬合砌筑，應(yīng)盡量減小門窗數(shù)量，少開洞，頂制板在墻或梁上要有足夠的支撐長度，并要互相連接，屋頂與墻體應(yīng)有機(jī)連成一體。修筑土墻時，盡量預(yù)埋一些鋼筋、竹筋，以增加墻體的整體性能。 |