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隨著奧運的結(jié)束和“金九銀十”的到來，商品住宅成交量是否能夠走出低谷，還需拭目以待。圖為市民在日前開幕的中國·吉林房屋展示交易會上觀看樓盤模型。新華社發(fā)(朱萬昌
攝) | 今年以來，國內(nèi)樓市可謂風(fēng)云變幻。“拐點論”尚未爭出結(jié)果，“救市論”又甚囂塵上，開發(fā)商自比“豬堅強”，期待政府出手“救市”，結(jié)果又引來口水無數(shù)。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，眼下盡管不少開發(fā)商仍然寄希望于政策松動，但是一些聰明的開發(fā)商已經(jīng)調(diào)整心態(tài)和策略，走差異化路線，在產(chǎn)品上下工夫，努力適應(yīng)市場的變化。專家指出，無論政府是否出手“救市”，當(dāng)務(wù)之急是企業(yè)要奮起“自救”。
“房流感”加速蔓延
吉林省長春市一向被視為“慢半拍”的二線城市，全國樓市瘋漲時，它沒有大漲；一些城市房價下跌時，它也波瀾不驚。但是，今年上半年，“房流感”也傳染了這個城市，不僅消費者觀望情緒濃厚，紛紛捏緊錢袋作壁上觀，開發(fā)商也踟躕不前。長春市今年計劃出讓土地800萬平方米，上半年只完成了100萬平方米，土地多次流拍。
“房子不好賣了”已成開發(fā)商最大的心病。今年1至6月份，長春市商品房銷售235.79萬平方米，同比增加12.3%，成交金額81億元，同比增加29%，成交均價3435.7元/平方米，同比增加14.9%。但是，與開竣工面積相比，銷售壓力明顯增加。據(jù)統(tǒng)計，1至6月，長春商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積411萬平方米，同比增長113%，其中住宅358萬平方米，同比增長125%；累計可售商品房713萬平方米，同比增長53%，其中住宅502萬平方米，同比增長65%，與增速超過1倍以上的可供銷售面積相比，12.3%的銷售增長速度明顯偏低，使得銷售壓力增加。
在市場的重壓之下，今年上半年，長春樓市展開促銷大戰(zhàn)，開發(fā)商普遍采取“低開快跑”的營銷策略。但是除個別品牌地產(chǎn)的樓盤之外，大多數(shù)樓盤銷售進(jìn)展緩慢。
7月29日，長春市人大常委會政情通報會報告指出，“城建推進(jìn)帶來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展……但由于居民持幣觀望，購房需求有所下降，長春房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在下半年有放緩的可能性�！�
這是長春官方首次對08年下半年房地產(chǎn)趨勢發(fā)表言論。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個報告雖然措辭理性而平穩(wěn)，但放出的信號卻不容忽視，增加了房價走勢的不確定性。
觀察行業(yè)走勢是否只盯房價？
“觀察行業(yè)走勢，不能只盯住樓價，要結(jié)合城市的實際，并結(jié)合自己的能力進(jìn)行考慮�！遍L春房地局局長劉海山說，今年上半年，長春土地市場供應(yīng)充足，開發(fā)面積和可供銷售面積成倍增加，而房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出價量齊漲的局面，說明市場需求未減，空間很大。
劉海山對市場空間進(jìn)行了如下計算：一，保守估計，長春房地產(chǎn)市場每年正常需求量為500萬平方米左右；二，按照建設(shè)部小康住宅規(guī)劃要求，2010年，長春市人均住房面積要達(dá)到30平方米，2007年長春市人均住宅面積為27平方米，未來3年，僅此一項長春市每年要增加住宅面積260萬平方米；三，隨著城市化進(jìn)程加快，長春市每年將增加8000戶、50萬平方米的住房需求，即使去掉三者之間的重疊部分，加上“棚改”未釋放完的剛性需求、外地購房者增加等因素，長春市場需求空間也十分可觀。
一些開發(fā)企業(yè)也對長春樓市持樂觀態(tài)度。某地產(chǎn)企業(yè)副總經(jīng)理王春鋼表示，數(shù)據(jù)表明，到2010年，長春住宅需求量4000萬平方米，除去經(jīng)濟適用性住房、廉租房等保障性住房，1年仍將會有七八百萬平方米的需求。并且，按照長春市區(qū)規(guī)劃，人口可增加到300萬。王春鋼認(rèn)為，中國經(jīng)濟增長從上半年數(shù)據(jù)看，不存在問題，政府的調(diào)控能力還是比較強的，物價指數(shù)也控制住了。
統(tǒng)計數(shù)字表明，吉林省上半年GDP同比增長16.5%，增速全國第二，長春市上半年的GDP同比增長17.2%，增幅位列全國15個副省級城市之首，也是惟一超過17%的城市。王春鋼認(rèn)為，這一成績表明，就城市的宏觀經(jīng)濟層面而言，長春尚處在“補漲”和投資拉動的階段，它必然會反應(yīng)到人們的消費信心上，樓市亦會因此受惠，觀望氣氛不可能長期存在。
要把產(chǎn)品當(dāng)成作品來做
“風(fēng)物長宜放眼量。長春房地產(chǎn)市場長期向好，但是對于個體開發(fā)企業(yè)，目前的關(guān)鍵是能不能找準(zhǔn)自己的定位，比如，在500萬平方米中你能占多少？然后決定多干還是少干，快干還是慢干，做品牌還是打快拳�！遍L春房地局局長劉海山說。
在長春略顯冷清的上半年樓市中，中海和保利是兩個“異數(shù)”。這兩個樓盤開盤當(dāng)天即創(chuàng)下3億元和6億元的銷售佳績，并且奇貨可居，要“搖號”買房。究其原因，一是品質(zhì)好，二是性價比合理。盡管其每平方米5000元左右的均價在長春已屬高價，但是仍然贏得購房者的青睞。
中海和保利的成功，給長春房地產(chǎn)市場注入了一劑“強心劑”：與其坐等“救市”，不如奮起“自救”。市場觀望時更要回歸市場，回歸客戶，對產(chǎn)品加深研究。長春的一位開發(fā)商說，就像影視市場一樣，每年都會有大量粗制濫造的產(chǎn)品，但也總會有那么一兩部作品叫好又叫座，這就是“作品”的力量。開發(fā)商也要把產(chǎn)品當(dāng)作“作品”來做，才會在競爭中占有一席之地。
某外埠房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入東北后用一年半的時間研究東北市場，又用了將近一年的時間研究長春的區(qū)域市場，細(xì)分了高端消費人群�！拔覀兊慕�(jīng)營理念就是把產(chǎn)品當(dāng)作品來做�！痹摴靖笨偨�(jīng)理劉文說。
長春澳海房產(chǎn)副總經(jīng)理張浩說，“把房子蓋好，這是可以支撐房價的。目前我們公司的調(diào)控重點在于量的積累。只要我們做好品質(zhì)、練好內(nèi)功，哪怕等到市場回暖時賣現(xiàn)房，也能從容應(yīng)對。”
長春某房地產(chǎn)開發(fā)公司年初就已經(jīng)開始進(jìn)行內(nèi)部素質(zhì)提升。該公司副總經(jīng)理惠大橋說：房地產(chǎn)發(fā)展回歸理性，要求我們認(rèn)真地坐下來，研究這個市場，研究產(chǎn)品，包括我們對客戶的承諾�！跋乱徊轿覀円獙嵭袘�(zhàn)略顧問制，用3個月時間把公司整個戰(zhàn)略計劃做好，加強內(nèi)功�！�
長春房地產(chǎn)報總編助理馬峻嶺說：“過分追逐樓市趨向和走勢的心態(tài)，本身是一種帶有賭博性質(zhì)的下注。立于不敗之地的辦法，只有永遠(yuǎn)認(rèn)真踏實地做好你面對的每一件事，具體到樓市上，也就是要講質(zhì)量，講誠信，練內(nèi)功，重管理�！� |