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物權(quán)法將實施 能否破解業(yè)主維權(quán)難題
    2007-05-25    本報記者:張曉晶    來源:經(jīng)濟參考報

    隨著私人購房越來越多,業(yè)主維權(quán)成為一個社會熱點問題。將于今年10月1日正式實施的物權(quán)法,為業(yè)主維權(quán)提供了法律依據(jù)。業(yè)主維權(quán)是否能夠變得簡單順暢?記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),盡管有了法律這把尚方寶劍,但百姓的維權(quán)之路仍然存在諸多障礙。

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停車費,仍是一筆糊涂賬

    小區(qū)內(nèi)停車場問題在物權(quán)法中所占篇幅雖然不大,但是涉及到一個社會普遍關(guān)心的敏感話題!段餀(quán)法》第七十四條明確規(guī)定,“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。”除規(guī)劃內(nèi)的車庫車位以外,法律還規(guī)定,占用業(yè)主共有道路停放汽車的車位屬業(yè)主共有。也就是說,開發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費所得據(jù)為己有,如果需要收費,在扣除必要管理費后的所得款應屬于全體業(yè)主共有。
    據(jù)記者調(diào)查,這一規(guī)定目前在大多數(shù)小區(qū)都無法落實。濟南一座住房密集的小區(qū)里,彎彎曲曲的公共道路兩側(cè)都劃著車位,盡管是白天,大多數(shù)車位也沒有空著,使得小區(qū)看起來更加擁擠。幾個正帶孩子玩耍的媽媽一邊大呼著讓孩子躲避穿行而過的汽車,一邊追著孩子在汽車叢中奔跑。幾位小區(qū)的住戶對記者說,這個小區(qū)是2000年入住的,人多車多,盡管也有兩個停車場,但還是僧多粥少,這不,車都停到路上來了,占用了大家公共活動的空間。白天,老人和孩子在戶外玩耍,很不安全。
    放在公用道路上的車輛是否收取停車費?幾位有車的住戶異口同聲地對記者說,車位租金每月80元。業(yè)主張賽賽本身就是高校法律專業(yè)的老師,對物權(quán)法的規(guī)定不能說不了解,但是對于物業(yè)公司的這一不合理規(guī)定也只能認同。她對記者說:“我知道物權(quán)法馬上要實施了,這個租金按說不該交,但你要找物業(yè)公司理論,他馬上說,這是看車費,你要和他打官司,他才不怕,倒是我們搭不起時間和精力。”

業(yè)主維權(quán)何其難

    住在濟南東部一處高檔小區(qū)的住戶發(fā)現(xiàn),最近小區(qū)電梯間安裝了電視廣告,每天不間斷地播放著各種廣告,另外,電梯間的廣告也時常更換,小區(qū)道路上也時常見到各類廣告。
    這些收入哪去了?業(yè)主是否應該分享這些收益?住在小區(qū)內(nèi)的律師馬海燕對記者說,按照法律規(guī)定,小區(qū)內(nèi)的公共空間屬于業(yè)主所共有,這些公共空間產(chǎn)生的收益也應該歸業(yè)主共有,但是,小區(qū)內(nèi)的廣告收入從來沒有對業(yè)主公布過,物業(yè)費照收不誤,一分錢也沒有減少!澳阋S權(quán),何其難?”她說。
    “陽光權(quán)”也是物權(quán)法保障的一個新鮮領域。近年來,隨著城市建設速度加快,住宅建設用地供應趨緊,加之一些城市在對新建住宅樓規(guī)劃審批環(huán)節(jié)中存有漏洞,有些開發(fā)商違規(guī)施工,超規(guī)劃建設,導致新建住宅樓層過高,密度過大;有些人甚至為求便利,私搭亂建,影響相鄰建筑的通風、采光。因此,物權(quán)法規(guī)定:“建造建筑物,不得違反國家有關(guān)工程建設標準,妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照!
    然而,真要和開發(fā)商較量起來談何容易。山東經(jīng)濟學院教授、房地產(chǎn)專家郭松海向記者講述了這樣一段個人經(jīng)歷。他所在的小區(qū)由于開發(fā)商違反規(guī)劃建設,緊挨住宅樓建了一座高壓水泵,噪音日夜干擾住戶,部分住戶的“陽光權(quán)”也受到影響。沒辦法,郭松海聯(lián)合幾個業(yè)戶集體維權(quán),但是幾個回合下來,業(yè)戶由于各種原因紛紛作“鳥獸散”了,維權(quán)只能無果而終。
    郭松海說,目前,我國房地產(chǎn)市場火爆,購房者在各種精美的售樓廣告中,在各種概念的炒作中,對房屋性能難辨真假優(yōu)劣,加之房屋的后驗性,使老百姓在買房時對住房的適用性能、環(huán)境性能、安全性能等,如同霧里看花,權(quán)益得不到保障。類似“陽光權(quán)”、住房性能等軟指標,都應該成為不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利,受到法律保護。

“散沙”難集,業(yè)主與物業(yè)力量懸殊

    物權(quán)法規(guī)定,業(yè)主可以設立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。法律規(guī)定了業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系,但據(jù)記者調(diào)查,在很多小區(qū),都沒有成立業(yè)主委員會。在物業(yè)公司的集體力量面前,一盤散沙般的業(yè)主與之相比,力量懸殊,根本無法相抗衡。
    濟南一位姓李的業(yè)主說,與單個的業(yè)主相比,開發(fā)商集體勢力強大,對業(yè)主反映的問題一是拖,讓業(yè)主耗不起時間;二是推,讓業(yè)主有理沒處講。個別政府部門、法院在處理這類糾紛時也存在有法不依的嫌疑。在成立業(yè)主委員會問題上,政府方面也不積極。小區(qū)的住戶來自各行各業(yè),住了三五年還不熟識,沒有政府的指導和組織,“老死不相往來”的業(yè)主們要成立起業(yè)主委員會是相當難的。
    有關(guān)專家認為,物權(quán)法為業(yè)主維權(quán)提供了法律保障,要落到實處還需要下實功夫。一是要加強物權(quán)法的宣傳和普及工作,提高廣大人民群眾特別是領導干部對物權(quán)法的認識。二是要抓緊制定或者修改配套的法律法規(guī)。物權(quán)法的有些規(guī)定還有待于配套法律法規(guī)予以貫徹落實,有些規(guī)定也需要通過司法解釋進一步具體化。

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