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| 一年審判實踐反映：物權(quán)法三方面問題待完善 |
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| 2008-10-17 記者:曾亮亮 來源:經(jīng)濟參考報 |
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本報訊
《物權(quán)法》實施一周年之際，北京市朝陽區(qū)法院對一年來依照物權(quán)法辦理的民事案件進行了系統(tǒng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該法實施過程中存在三個方面問題亟待完善。
一是建筑物區(qū)分所有權(quán)制度急需實施細則�！段餀�(quán)法》對建筑物區(qū)分所有權(quán)作了專章規(guī)定。該法實施后，因建筑物區(qū)分所有權(quán)引發(fā)的新糾紛不斷增加。比如，業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間就車位、地下車庫、設(shè)備層等所有權(quán)歸屬問題以及由此附帶的經(jīng)營收入問題產(chǎn)生糾紛訴至法院；物業(yè)公司與業(yè)主以及業(yè)主之間就部分業(yè)主擅自拆改窗臺、陽臺、房屋墻體、侵害房屋共有部分的行為發(fā)生大量糾紛；業(yè)主委員會與業(yè)主之間因業(yè)主權(quán)利行使發(fā)生爭議訴至法院；業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間因物業(yè)管理問題發(fā)生訴訟。在這些糾紛的解決中，業(yè)主委員會的訴訟主體問題、共有部分及自有部分的具體界限、業(yè)主權(quán)利的具體行使方式等方面問題都需要相應(yīng)實施細則予以規(guī)范統(tǒng)一。
二是所有權(quán)登記制度需要建立配套規(guī)范。經(jīng)過調(diào)研朝陽法院發(fā)現(xiàn)，因所有權(quán)登記引發(fā)的糾紛處理是《物權(quán)法》的實施難點，需要建立相應(yīng)配套制度予以解決。在法院裁判文書確定產(chǎn)權(quán)歸屬的案件中，需要確定與權(quán)屬登記部門的銜接機制，以避免出現(xiàn)裁判文書確定產(chǎn)權(quán)歸屬后，名義登記人仍出售房屋的情況，妥善保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護司法裁判文書的權(quán)威性；需要完善登記錯誤賠償問題的配套規(guī)定，就賠償?shù)木唧w操作方式、向登記機關(guān)索賠和向提交登記資料的人索賠之間的關(guān)系作出明確規(guī)定；對所有權(quán)登記的民事、行政交叉問題出臺相應(yīng)規(guī)定，解決民事審判與行政審判的銜接問題。
三是房屋買賣案件新問題需要統(tǒng)一認(rèn)識。這些問題主要表現(xiàn)在《物權(quán)法》規(guī)定了設(shè)有抵押權(quán)的房屋出賣應(yīng)經(jīng)過抵押權(quán)人同意，但對于此類買賣合同效力如何認(rèn)定司法實踐中存在分歧，需要統(tǒng)一；《物權(quán)法》對于農(nóng)村房屋買賣合同的效力未作明確規(guī)定，對于農(nóng)村房屋買賣合同案件的處理仍然存在較大爭議；經(jīng)濟適用房買賣合同效力的認(rèn)定以及二手房的損害賠償問題尺度尚不統(tǒng)一，仍需進一步調(diào)研解決；《物權(quán)法》首次明確規(guī)定了不動產(chǎn)善意取得制度，但是對于買賣合同與不動產(chǎn)善意取得制度的銜接問題未作明確規(guī)定，如何認(rèn)定善意取得以及買賣合同的效力，審判實踐中仍有爭議。 |
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