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梁某于2009年元月，以30萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了李某的一套二手房。雙方當(dāng)時(shí)為了逃避繳納營(yíng)業(yè)稅、契稅等，而沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更(過(guò)戶)登記。誰(shuí)知，2010年5月，鐘某卻持該房屋的抵押登記證明，要梁某騰出房屋，以便其拍賣、變賣房屋從中優(yōu)先受償。原來(lái)李某在將房產(chǎn)證交給梁某后，悄悄到發(fā)證機(jī)關(guān)謊稱房產(chǎn)證遺失而補(bǔ)辦了新的房產(chǎn)證，然后用補(bǔ)辦的房產(chǎn)證辦理了他項(xiàng)權(quán)證，獲取了鐘某的25萬(wàn)元抵押借款。因梁某以已經(jīng)付清房款并實(shí)際居住為由拒絕騰房，雙方成訟。
法院審理認(rèn)為，雖然梁某已經(jīng)付清房款并實(shí)際居住，但不能對(duì)抗抵押登記，鐘某有權(quán)請(qǐng)求其騰房，通過(guò)對(duì)該房屋的拍賣、變賣從中優(yōu)先受償。
首先，梁某與李某的房屋買賣合同并未發(fā)生法律效力。《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”而《物權(quán)法》第九條、第十四條分別規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外�！薄安粍�(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀�，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”即房屋產(chǎn)權(quán)證書是權(quán)利人享有該房屋物權(quán)的證明，梁某與李某未辦理變更登記，從法律意義上說(shuō)，房屋的權(quán)利人仍然是李某，梁某雖已付清房款且實(shí)際居住，并不等于獲取了房屋產(chǎn)權(quán)。
另一方面，梁某與李某的行為不具有法律約束力。他們?yōu)樘颖芾U納營(yíng)業(yè)稅、契稅等費(fèi)用，故意不辦理過(guò)戶手續(xù)，屬于惡意串通，損害國(guó)家利益。《合同法》第五十二條已明確規(guī)定，此類行為無(wú)效，自行為開始時(shí)起，便沒(méi)有法律效力。
再一方面，梁某與李某之間的房屋買賣合同不能對(duì)抗善意的第三人即本案的抵押權(quán)人鐘某。正因?yàn)橘I賣房屋時(shí)未辦理房屋權(quán)屬變更登記且存在違法行為，而不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力，導(dǎo)致了李某能夠以原房產(chǎn)證遺失為由申請(qǐng)補(bǔ)辦新的房產(chǎn)證，繼而辦理他項(xiàng)權(quán)證，決定了就該房屋的抵押物權(quán)優(yōu)先于梁某的合同權(quán)，鐘某也就有權(quán)要求梁某騰出房屋，以便拍賣、變賣房屋從中優(yōu)先受償25萬(wàn)元借款。梁某只能在交出房屋之后，向李某追償損失。 |