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2010-05-03 作者：博主 余豐慧 來源：鳳凰網(wǎng)-鳳凰博報
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中行率先上調(diào)存量房貸利率，與中行約定了“利率優(yōu)惠期限”的客戶，將首當其沖成為中行此輪動刀的對象。這部分客戶人數(shù)占據(jù)的比例可能沒有之前預(yù)期的那么廣泛，特別是在廣州市場上，“多數(shù)客戶都沒有與中行約定利率優(yōu)惠的期限”。
按照我國利率管理規(guī)定，存貸款利率上調(diào)，存量存貸款利率一律上調(diào)；存貸款利率下調(diào)，存量定期存款利率執(zhí)行調(diào)整前的利率，貸款利率隨之下調(diào)，合同另有約定除外。也就說，商業(yè)銀行利率變動的根據(jù)是，中國人民銀行調(diào)整利率或計息辦法以及借款人的合同約定事項，比如：合同明確規(guī)定，優(yōu)惠利率期限兩年，那么，兩年到期取消優(yōu)惠是順理成章的，銀行不存在違約，更不是過河拆橋、卸磨殺驢。
如果合同沒有約定利率優(yōu)惠期限，那么，商業(yè)銀行只有遇到人民銀行利率上調(diào)時，才能調(diào)高利率，調(diào)高利率的計算方法是，假如優(yōu)惠利率為7.5折，那么，調(diào)高后應(yīng)該執(zhí)行新利率的7.5折。利率下調(diào)也如此。
從中行人士的話語中得知，也只是準備優(yōu)惠利率到期后自動執(zhí)行基準利率而已，沒有準備取消沒有優(yōu)惠期限的利率。市場普遍擔心，其他商業(yè)銀行會效仿中行取消沒有約定期限的優(yōu)惠利率，筆者認為是多余的，這不可能發(fā)生。否則，借款人完全可以拿起法律武器捍衛(wèi)自己的權(quán)益。
筆者需要著重談的是，從本月14日新國十條出臺后，至今商業(yè)銀行特別是幾家大型商業(yè)銀行執(zhí)行并不積極，基層行至今沒有接到總行執(zhí)行房貸新政的任何通知。筆者不知道所謂的“緩沖期”還需要多長時間。其二，年初的國十一條和剛剛出臺的新國十條明確要求，實行差別化住房信貸政策，新國十條又在前面加上了“更為嚴格”四個字。準確“執(zhí)行更為嚴格的差異化住房信貸政策”是關(guān)鍵，差異化住房信貸政策主要“差異”在對住房需求是自住需求還是投資投機需求。從限制投資，打擊投機出發(fā)，對兩套以及兩套以上住房實行高首付比例和高利率政策。重點在于對兩套以上新購房者實行更加嚴厲的信貸政策，重點在這里。而不是率先對存量房貸提高利率，更不是對自住型住房貸款取消利率優(yōu)惠。如果把此作為重點，就沒有對準房貸新政的焦距。
筆者始終認為，差異化信貸政策要在“差異”上做足文章。一方面對投資投機要實行嚴格嚴厲信貸政策；另一方面對自住型住房需求特別是90平方米以下住房需求要執(zhí)行優(yōu)惠利率和低首付款比例，這個必須堅持，不能改變和取消。不能一說執(zhí)行嚴格的住房信貸政策，連自住型需求也列入“嚴格嚴厲”范圍之內(nèi)。此前，一些行紛紛取消自住型房貸利率優(yōu)惠，就有曲解房貸新政之嫌疑。如果差異化住房信貸政策一股腦將臟水和孩子一起倒掉，在執(zhí)行樓市新政上就出現(xiàn)了偏差。
一定要準確執(zhí)行樓市新政，不折不扣、不偏不倚實行更為嚴格的差異化住房信貸政策，而不是厚此薄彼、移花接木、將重拳打偏。
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