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2010-06-21 作者：葉檀 來(lái)源：地產(chǎn)畫(huà)報(bào)
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在商品房成交量下降后，有越來(lái)越多的媒體關(guān)注房租上漲，多個(gè)重點(diǎn)城市的住房租金明顯上漲，北京、天津、大連、沈陽(yáng)、杭州等城市的房租漲幅超過(guò)10%。北京四五月間住房租金價(jià)格同比上漲20%以上，部分地段好、交通方便的房源漲幅更高達(dá)50%，租賃均價(jià)達(dá)到每月3000元，使北京租售比回落至1∶565。
有人認(rèn)為是房?jī)r(jià)下跌惹的禍，樓市新政后房屋租賃需求提高，從而導(dǎo)致租賃價(jià)格提高。次要原因包括進(jìn)入大城市人員增加、動(dòng)拆遷周轉(zhuǎn)戶(hù)增加，CPI上升預(yù)期使房東提價(jià)等。
認(rèn)為房?jī)r(jià)下挫導(dǎo)致房租上漲的看法極其錯(cuò)誤。
房租反映的是住房的剛性需求，與實(shí)體經(jīng)濟(jì)、收入與通脹等因素掛鉤。當(dāng)某個(gè)城市的剛性需求居高不下，且有越來(lái)越多的人員能夠或者愿意承受高房租在城市居住，這說(shuō)明該租房者的收入可以彌平高房租。房屋租金的高低與收入密切相關(guān)，通常而言，租金占據(jù)收入的10%到30%，極端者可以高達(dá)50%。一旦超過(guò)極限，租房者無(wú)法承受高租金，有兩個(gè)選擇：一是轉(zhuǎn)向低租金住房或者隱性降低租金，這些城市群租、膠囊公寓等低租金房將大行其道；二是租房者離開(kāi)高租金城市，使這些城市空心化。
房屋租賃市場(chǎng)由消費(fèi)者的收入主導(dǎo)，而不像商品房能夠由投資者的收益預(yù)期主導(dǎo)。在消費(fèi)品市場(chǎng)在高中低端要求，租賃市場(chǎng)同樣如此，不同的租賃房滿(mǎn)足不同收入人群的要求，一旦房屋租賃高高在上，消費(fèi)者只能聞風(fēng)而逃。
這與商鋪較為相似。雖然商鋪價(jià)格民也會(huì)產(chǎn)生泡沫，但泡沫遠(yuǎn)不如商品房大。原因就是商鋪價(jià)格最終要與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相連。開(kāi)發(fā)商當(dāng)然可以為商鋪開(kāi)出天價(jià)，但最終要由商鋪的購(gòu)買(mǎi)者或者承租者買(mǎi)單，如果城市、區(qū)域的商業(yè)不發(fā)達(dá)，或者商鋪區(qū)域位置不佳，就會(huì)淪為死鋪，乏人問(wèn)津，投資者不得不自認(rèn)倒霉。
投資商鋪者需要的是對(duì)于某區(qū)域未來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、商業(yè)生態(tài)發(fā)展的把握，需要經(jīng)過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的考驗(yàn)，而不能像商品房一樣，賣(mài)弄增值預(yù)期忽悠接盤(pán)者。如海寧皮革城發(fā)展勢(shì)頭旺，隔年商鋪?zhàn)饨鸱�，以至于產(chǎn)權(quán)擁有者惜售，但租金超過(guò)承租者出售皮革的毛利時(shí)，或者皮革產(chǎn)業(yè)下挫時(shí)，商家便不再進(jìn)入該商業(yè)領(lǐng)域。
與單純的資本市場(chǎng)泡沫不同，房租也好，商鋪也好，最終與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相連，與收入掛鉤。
目前一線(xiàn)城市房租價(jià)格上升，是房東對(duì)承租者承受能力的試探。如果房東上漲30%，而租房者依然趨之若鶩，就說(shuō)明以往低估了承租者的承受力，此時(shí)以往的商品房投資者就會(huì)轉(zhuǎn)型成為寓公，靠收租彌補(bǔ)商品房投資成本。如果房東上漲10%，問(wèn)津者了了，房東提高租金的如意算盤(pán)就會(huì)落空。目前調(diào)查的情況是，大部分承租者無(wú)奈承受租金上漲的壓力，這既說(shuō)明我國(guó)法律缺乏對(duì)承租人的保護(hù)，也說(shuō)明上漲幅度在承租者的臨界點(diǎn)以?xún)?nèi)。
房租上漲成風(fēng)，承租者大多無(wú)奈接受，這就說(shuō)明在商品房投資主導(dǎo)的時(shí)期，租金價(jià)格被人為抑制，我們有可能低估了部分高收入者的承租能力，低估了承租人希望在大城市發(fā)展的意愿，也低估了一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的通脹情況。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系的常犯錯(cuò)誤相輔相承，或者把商品房當(dāng)作一般的消費(fèi)品，認(rèn)為跌30%就能止住。事實(shí)上，房地產(chǎn)作為最重要的投資品，一直以風(fēng)險(xiǎn)與收益預(yù)期作為定價(jià)依據(jù)，只要銀根浸水、融資杠桿長(zhǎng)、接盤(pán)者多就能漲上天；或者把租賃房當(dāng)作資產(chǎn)泡沫的源頭，要知道，租賃價(jià)格是人們收入與經(jīng)濟(jì)環(huán)境的體現(xiàn)，不可能脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的環(huán)境漲到天上去。
北京租賃價(jià)格上升，實(shí)在是因?yàn)樘嗟娜讼Ｍ谫Y源過(guò)度集聚的大城市或者發(fā)展，以承受高租賃價(jià)格的不公待遇為代價(jià)。而與房屋成交量下挫、房產(chǎn)新政毫無(wú)關(guān)系。相反，房產(chǎn)新政出臺(tái)，倒是讓真正的需求與租客承受力水落石出了。
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