|
6年前就有專家建議開征空房稅
所謂空房稅，就是指當(dāng)購房者買了房子之后，如果在政策規(guī)定的時間內(nèi)自己不用、不租也不賣，就得交稅。向空置房征稅，在國外早有成功范例，如法國早就開征了空房稅。
讓房子空著閑置，實際上就是在浪費社會資源。早在2004年，就有專家建議向空房收稅。在2008年初，民盟甘肅省委等就提出過對擁有兩套及以上房屋應(yīng)開征空房稅的建議。
開征空房稅，將降低炒房者的投機(jī)收益預(yù)期，打擊炒房者的投機(jī)行為，迫使大量空著閑置的存量房進(jìn)入市場，有利于逼出存量房，增加房子有效供應(yīng)。在專家建議開征空房稅6年后的今天，基于目前房地產(chǎn)實際情勢來看，有開征空房稅的可能，也或有開征空房稅的必要。這是因為，最近，由于公眾一直質(zhì)疑市場有大量房屋在閑置，加上房價下降有限，要求政府采取措施逼出存量房的呼聲高漲。而另一方面，在部分城市，部分地段好的房租出現(xiàn)了突然上漲現(xiàn)象。
可以說，一旦房租亂漲的勢頭不能有效遏制，就可能再次干擾到房價預(yù)期、房地產(chǎn)調(diào)控政策效果預(yù)期，使房地產(chǎn)調(diào)控面臨一個新問題。
房租上漲主因是中介的炒作
一個非常簡單的道理是，房租上漲或其預(yù)期得以確立，一些持房待租者則會及時提高房租。否則，在持房成本、空置成本等過低情況下，如果待租者愿意交納的房租低于預(yù)期，持房待租者寧肯讓房屋空著閑置，也不愿意將房租出。
對最近房租上漲的常見解釋是，受國家調(diào)控房地產(chǎn)的影響，全國房地產(chǎn)成交持續(xù)萎靡不振，租賃業(yè)務(wù)成為了一些中介門店的主要收入來源，房租收入成為了他們的救命稻草。于是，一些中介便開始炒作“房租上漲”，希望以此來刺激房租收入增加，同時促使部分正在觀望的準(zhǔn)備買房者入市購房。
在現(xiàn)實生活中，一些中介往往與所托業(yè)主實現(xiàn)談好了租金水平或超額傭金分配辦法，如果事后能收取更高的租金，增加部分往往歸中介所有，或其中大部分歸入中介傭金。為了促成租房生意或抬高租金水平，一些中介暗中渲染、炒作房源熱租、房租上漲的假象，刺激租房者盡早下手，或提高租金。
客觀而言，由于業(yè)主自理而不通過中介經(jīng)手的普通租賃業(yè)務(wù)中的房租數(shù)據(jù)難以統(tǒng)計，中介報出的數(shù)據(jù)就成為了二手房房租統(tǒng)計數(shù)據(jù)及部分媒體輿論所引用數(shù)據(jù)的主要來源。如果作為房地產(chǎn)炒家之重要一員的中介有意識地抬高房租價格或虛報房租上漲數(shù)據(jù)，炒作“房租上漲”，其結(jié)果就可能是房租“被上漲”。
然后，另一方面，“房租上漲”炒作通過各種渠道輿論的傳播與放大后，一些房屋主就可能跟風(fēng)上漲房租。其中，主要是一些手持多余房屋而非專業(yè)的持房者。他們聽到“房租上漲”的消息后，就跟風(fēng)上漲房租。市場一漲，他們就就跟著漲，其實沒有太多的理由。
炒家應(yīng)對市場之變的“防守反擊”
從目前形勢來看，應(yīng)該說，還有個重要因素在推動房租突然上漲，為炒作推波助瀾。這個因素就是，投資投機(jī)購房的炒家們以“房租上漲”炒作來作為應(yīng)對市場之變的“防守反擊”。
由于中央政府重啟新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)市場已經(jīng)異變。尤其自4月中旬出臺調(diào)控政策后，市場觀望情緒越來越強烈，消費者紛紛觀望乃至棄購，成交量持續(xù)全線下降，近期“零成交”后“低成交”在全國蔓延。無論新盤或是二手樓盤，均難以賣出。
另一方面，全國房價已經(jīng)開始下降，盡管在一些地區(qū)的下降幅度不大，甚至實際降價的樓盤還不太多。但不難看出，房地產(chǎn)市場步入深度調(diào)整、房價下降的大勢已經(jīng)確立。目前，從一線城市到二三線城市，從大型開發(fā)商到整個行業(yè)，從郊區(qū)到市區(qū)，促銷潮、降價潮正在蔓延，房價下降的傳導(dǎo)效應(yīng)越來越強烈。
基于政府調(diào)控和房地產(chǎn)市場實際情勢來看，此輪房地產(chǎn)調(diào)控整周期會比較長，房價還遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期。在政府實現(xiàn)“價格回歸到合理區(qū)間”這一調(diào)控目標(biāo)之前，房地產(chǎn)調(diào)控的力度不會減弱，甚至還將強深化，調(diào)控政策一時難以松動，甚至還將繼續(xù)出臺稅收等調(diào)控政策，并遲早會加息打擊通貨膨脹。
而且，可以說，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政，很可能會引導(dǎo)長期性房地產(chǎn)制度建設(shè)，保障性住房建設(shè)、開征物業(yè)稅或擴(kuò)大征收范圍的房產(chǎn)稅等一系列長期性制度建設(shè)，將接力當(dāng)前的調(diào)控，并逐步走向深化。
基于這種判斷及市場大勢種種跡象來看，房價還將持續(xù)下降，而且下降的總幅度或?qū)⒉恍 ＿@就是說，房價持續(xù)下降，已經(jīng)成為了普遍性預(yù)期。
在這種形勢下，在房價還沒現(xiàn)實質(zhì)性下降到位、買賣雙方還沒有在價格上達(dá)成均衡之前，市場還將處于深度博弈之中，購房者仍會繼續(xù)觀望乃至棄購。因此，在目前的買方市場下，那些未來得及早脫手而被套牢的炒家，即便在一定幅度內(nèi)下調(diào)房價，可能依然難以賣出。甚至，在市場形成房價下降到真實底部、市場調(diào)整周期轉(zhuǎn)趨向上之前，即便賣家加大降價幅度，仍然可能難以賣出，或賣出的機(jī)會不大。
另一方面，隨著時間越往后推，資金成本會越來越大。
這樣，炒家們面臨贏利預(yù)期逐漸下降、風(fēng)險逐漸增大的危機(jī)。對那些大量使用借貸資金炒房的炒家來說，尤其如此。而且，由于調(diào)控政策作用和市場深度異變會逼迫更多存量房上市，以及近年來大量項目即將上市形成新的供應(yīng)，在一定時期內(nèi)，二手房可能越來越難賣。尤其是，開征改革后的房產(chǎn)稅已經(jīng)定局，只看何時開征、如何開征了，這也將提高炒家的持房成本。
在這種大勢下，炒家們自然不愿意束手就擒，而會進(jìn)行“防守反擊”。最近，“房租上漲”很可能是其最后一招“防守反擊”。上漲房租，既可能通過租金上漲而在一定程度上增加持房收入而減少損失、降低風(fēng)險，還可能刺激房價返漲預(yù)期，促使觀望者入市購房。
除迎合或參與前述炒作“房租上漲”外，炒家們還可找到上漲房租的更多理由，一是通貨膨脹可能拉升房租預(yù)期，另一就是開征房產(chǎn)稅將增大持有成本，自然希望將之轉(zhuǎn)嫁給租房者。既然有這種可能，為什么不趁早上漲租金呢？
在這種情況下，雖然目前“房租上漲”主要只是業(yè)內(nèi)人士的炒作和一般性業(yè)主的跟風(fēng)，但這種不適時宜的現(xiàn)象，可能會對房地產(chǎn)調(diào)控形成一定的威脅，因而可能會導(dǎo)致政府采取進(jìn)一步措施來強化調(diào)控。
開征空房稅
為深化房地產(chǎn)調(diào)控，尤其為了逼出閑置的存量房、打擊“房租上漲”炒作，如果將來為了避免誤傷普通自住消費者而定的房產(chǎn)稅率不高，那么，最有效的一招便是開征空房稅。而基于目前的房地產(chǎn)實際形勢和將來所能出臺新調(diào)控政策的空間來來看，政府或有開征空房稅的可能，也或開征有空房稅以深化房地產(chǎn)調(diào)控尤其打擊囤房閑置、炒作房租上漲的必要。
其實，開征空房稅，在早前的物業(yè)稅的討論中已經(jīng)有過相關(guān)討論，也是房產(chǎn)稅中的一個部分或補充，是房產(chǎn)稅改革的一個內(nèi)容。應(yīng)該說，正因為到底怎么開征房產(chǎn)稅的最后結(jié)論目前還沒有出，就不排除將開征空房稅也納入“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”內(nèi)容的可能，以強化打擊投資投機(jī)、囤房閑置、亂房租漲、炒作房租上漲等行為。
應(yīng)該說，一旦開征空房稅，受影響最大的，主要是大量持房的專業(yè)炒房者、多套持有閑置房的公務(wù)員等，其他個人持有滿足基本居住需要、沒有閑置的自住用房則不用交稅。因此，開征空房稅的阻力比開征具有普遍意義的物業(yè)稅或改革后的房產(chǎn)稅要小得多，而且空房稅難以轉(zhuǎn)嫁給消費者，因此開征空房稅要比開征物業(yè)稅或改革后的房產(chǎn)稅更易執(zhí)行，也具有可行性。
|