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當(dāng)前國內(nèi)樓市調(diào)控的困難與問題
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2010-07-07 作者：易憲容 來源：搜狐網(wǎng)-搜狐博客
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國十條出臺快三個月了，當(dāng)前碰到記者問我最多問題是，國十條房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果如何？達不達到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)？如果沒有達到目標(biāo)，政府還會推出怎么樣進一步緊縮房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策？等等。
對于這些問題，當(dāng)然是無法用一個簡單的答案來回答的。不過，國十條后的國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)生的巨大的變化，一是全國普遍快速上漲的價格在一定程度上得到遏制；二是全國絕大多數(shù)城市的住房銷售都出現(xiàn)劇烈下降；三是各地住房按揭貸款都出現(xiàn)了快速減少；四是在各地住房銷售全面下降的同時，但不少地方的房價仍然處于高位而沒有下調(diào)，等等。對于這些現(xiàn)象，有政府部門指出，國十條的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策已經(jīng)起到較大作用，各地房地產(chǎn)市場將在今年第三季度后會出現(xiàn)重大的調(diào)整，無論是住房銷售，還是住房價格等都是如此。不過，在本文看到，房地產(chǎn)市場的實際問題并非如此簡單，國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨的宏觀調(diào)控的困難與問題仍然不少。
首先，從4月17日國十條出臺之后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量縮價滯的局面來看，主要是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場基本上是一個以投資為主導(dǎo)的市場。在這個市場中，當(dāng)有利于投資者的房地產(chǎn)各種優(yōu)惠政策突然改變時，房地產(chǎn)市場預(yù)期就突然發(fā)生一個180度的大逆轉(zhuǎn)，想進入的新投資者或政策限制或前景不明朗都不敢進入這個市場，從而房地產(chǎn)投資需求突然趨向于零，而在這個以投資者為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場，住房消費者是無能力進入這個市場的，從而使住房消費者也不能進入，在這種情況下，整個住房市場各種需求也全面停止。這就是為什么國十條一出臺，住房銷售量突然急劇下降的原因所在。
但是，對于已經(jīng)進入的投資者來說，他們購買住房的目的為了以更高的價格賣出，當(dāng)購買住房是通過優(yōu)惠信貸政策進入，不僅進入投資成本低，而且還以為當(dāng)房價下跌時，政府一定會出來救市，如2008年下半年那樣。再加上早幾年凡是購買住房都能夠賺錢的效應(yīng)，當(dāng)國十條出臺讓房地產(chǎn)市場銷售突然下降時，已經(jīng)進入的住房投資者根據(jù)以往的經(jīng)驗，認(rèn)為政府是不會讓住房價格下跌的，因此其手持有的住房也就不必在此時間里去交易，可待價而沽。住房投資者如此，房地產(chǎn)開發(fā)商更有恃無恐，讓其手中的持有住房價格出在較高的水平上，不讓住房消費者進入。住房市場哪里來的銷售？
而國十條的目標(biāo)是要全面限制國內(nèi)房地產(chǎn)市場投機炒作，讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變成一個以消費為主導(dǎo)的市場，但當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場實際是一個以投資者主導(dǎo)的市場。而這樣兩個完全性質(zhì)完全不同（需求為消費者，供給是投資者）的供求市場，市場的供求關(guān)系要找到一個交集是不可能的。市場的供求關(guān)系找不到一個交集，市場的供求關(guān)系要得到根本性調(diào)整也是不可能的。
當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系為什么找不到一個交集，關(guān)鍵的問題是無論是地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商，還是已經(jīng)進入住房市場投資者，他們都認(rèn)為國十條房地產(chǎn)政策是一種臨時條例，當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控只不過是中央政府權(quán)宜之計，一旦中央政府意識房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不利當(dāng)屆政府的政績時，一旦房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響經(jīng)濟發(fā)展時，國十條不僅不會再實行，反之房地產(chǎn)政策又會重新逆轉(zhuǎn)。如2008年下半年那樣。也就是說，房地產(chǎn)市場對中央政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策可執(zhí)行性質(zhì)疑成了當(dāng)前市場能否得以調(diào)整最大障礙。
事實上，國十條可執(zhí)行性不僅表現(xiàn)為市場的質(zhì)疑，而且表現(xiàn)為國十條內(nèi)容不能夠在各地方真正落實上。比如，國十條所規(guī)定的信貸恢復(fù)到常態(tài)，對住房投機炒作嚴(yán)厲限制，其文件看上去十分嚴(yán)厲，但是在執(zhí)行上，由于其政策彈性較高，從而使各商業(yè)銀行各行其是，并在政策執(zhí)行都會往松的方面來執(zhí)行；還是，保證住房消費需求的稅收政策，國十條是講得清清楚楚，但是幾個月過去了，禁止房地產(chǎn)投機炒作的稅收政策出臺則“只聽樓梯聲，不見下來”。各地方政府更是變本加厲，都以為自己管轄的地方?jīng)]有房地產(chǎn)泡沫為由，因此，國十條對這些地方不適應(yīng)。各地方政府都不愿意執(zhí)行中央政府的國十條。在這種情況下，國十條的政策信度自然減弱。中央政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控承諾可信性也在不斷地弱化。
可見，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最大的問題是中央政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心，如果中央政府對國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控沒有決心，不能夠給予市場有一個明確的預(yù)期，那么無論地方政府，還是房地產(chǎn)開發(fā)商及投資者，甚至于各商業(yè)銀行，都不會真正按照國十條的政策精神來行事，都會以不同的方式與中央政府來博弈而讓國十條的信度全面弱化。
所以要讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐步回歸理性，讓吹大房地產(chǎn)泡沫擠出，中央政府國十條的信度成了當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最為重要的方面，而要讓國十條不會讓市場誤解為會半途而廢的政策，中央政府就得下決心真正讓市場相信房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會進行到底，讓市場相信國十條會認(rèn)真執(zhí)行，如果有不執(zhí)行的地方政府就用國十條的“第二條”對地方政府問責(zé)。否則，國十條的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控要達到目標(biāo)是不可能的。
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