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住宅持有稅在中國遲早會開征的，但最近幾年乃至更長的時間內(nèi)都很難啟動，開征住宅持有稅為何如此困難？法理不清只是原因之一，更重要的是在操作執(zhí)行程序中有兩道很難逾越的“坎兒”。
第一道“坎兒”是稅基的確定。美國的房主年初都會收到市政府財政部門寄來的稅單，上面寫著你擁有的房產(chǎn)現(xiàn)在市場估值多高，按規(guī)定稅率今年應(yīng)繳稅額多少。下面有一聯(lián)寫著：如果你對上述估值有異議，請撕下此聯(lián)寄回，我們將通知你何時何地進行聽證，屆時將根據(jù)你提供的證據(jù)再行裁定。在這里有兩個數(shù)字，一個是“估值”，即稅基；一個是“稅額”，即根據(jù)法定稅率計算的應(yīng)繳稅款。如果中國房主也收到這樣一張稅單，誰都會問：這兩個數(shù)字是哪里來的？我們看看美國稅單的背面，白紙黑字印有征收財產(chǎn)稅的法律條款等相關(guān)文字，中國也不應(yīng)該例外，否則就有非法課稅之嫌。但是目前在中國，征收房產(chǎn)稅的法律只適用于商業(yè)房地產(chǎn)，居民住宅和軍用房產(chǎn)等都有明文豁免，所以在全國人大審議新稅法之前，稅單后面的說明不知是什么！
有人提議把第二、三套以上的住宅定義為商業(yè)房地產(chǎn)，適用法規(guī)就有現(xiàn)成的商業(yè)稅法了。姑且不論如此定義居民住宅是否合法，即使能這樣做，現(xiàn)行商業(yè)房地產(chǎn)的征稅條款有兩項規(guī)定：1，按照租金或經(jīng)營性收入按最高12%的稅率征收；2，資產(chǎn)原值減去折舊后的資產(chǎn)凈值按最高0.8%的稅率征收。若把這兩條稅則印在稅單后面，房主有兩個選擇：1，把10年以內(nèi)的房產(chǎn)（無論面積大�。┮栽伦饨�1元租給自己用，每月繳稅0.12元，2，把10年以上的房產(chǎn)上報為第二、三套住宅，經(jīng)10年折舊后的資產(chǎn)凈值為零，還怎么納稅！
財產(chǎn)稅的英文是Property
Tax，關(guān)鍵詞在于Property（財產(chǎn)）不是Assets（資產(chǎn)），財產(chǎn)可以用估值為稅基，資產(chǎn)只能以現(xiàn)金流或資產(chǎn)原值減折舊后的凈值為稅基。中國已經(jīng)有了《物權(quán)法》，將來若要開征住宅持有稅，以國有土地之上的房產(chǎn)物權(quán)作為納稅對象，至少需經(jīng)全國人大審議通過《物權(quán)稅法》，才能面對居民住宅之地權(quán)和房權(quán)分離的現(xiàn)狀，對土地之上的房產(chǎn)開征持有稅。今日中國已經(jīng)是走向法治社會的市場經(jīng)濟國家了，如此重要的稅收若沒有法律依據(jù)就強行開征，法治社會的基礎(chǔ)就會因此動搖。
7月3日在博鰲房地產(chǎn)論壇上，財政科學(xué)研究所的賈康所長言簡意賅地論述了“雙軌統(tǒng)籌”的思路，也談到居民住宅的持有稅問題。回顧中國經(jīng)濟體制改革的歷程，可以看到幾乎每一項重大改革的推進都是從雙軌制開始的，居民住宅市場的改革也不例外。
居民住宅的市場化改革從雙軌制起步，到現(xiàn)階段形成了中國特色的“三軌制”住宅市場，我姑且稱之為“三分天下”。以居民住宅的平米數(shù)來劃分，全中國的居民住宅有三大類：商品房超過了5億平米，小產(chǎn)權(quán)房大約有6億平米，其他住宅估計也有五六億平米，包括軍隊擁有的“軍產(chǎn)房”，政府擁有的“官產(chǎn)房”，企業(yè)開發(fā)的“單位房”，此外還有廉租房、公租房、限價房和經(jīng)適房等等。在住宅市場的“三分天下”之中，住宅持有稅的課稅對象如何確定？這是開征住宅持有稅第二道難邁的“坎兒”。如果只對商品房開征，就等于是讓另外十億平米的房產(chǎn)享受了免稅待遇，這顯然不公平。上述第三類房產(chǎn)暫且定義為“其他住宅”，與商品房相比，價格便宜還能享受免稅待遇，顯然是對住宅市場化的歧視。上述第二類房產(chǎn)是小產(chǎn)權(quán)房，其中大部分是“違章建筑”，于是就出現(xiàn)了一個兩難窘境：讓小產(chǎn)權(quán)房繳納住宅持有稅，等于是確認了“違章建筑”的合法性；不讓小產(chǎn)權(quán)房納稅，等于是讓“違章建筑”享受免稅待遇，顯然也是對住宅市場化的歧視。中國的房地產(chǎn)業(yè)在市場化的道路上走到今天，對經(jīng)濟增長的貢獻有目共睹，任何政策法規(guī)的制定都要充分考慮中國住宅市場的特殊性，在住宅“三分天下”之中堅持雙軌統(tǒng)籌的原則，獎優(yōu)罰劣，而不應(yīng)相反。
和賈康所長一樣，我也是支持在適當?shù)臅r候開征住宅持有稅的，但不是現(xiàn)在，也不是為了打壓房價，而是要通過住宅持有稅的開征進一步明晰產(chǎn)權(quán)制度，以漸進的方式完成土地制度的改革。在當前住宅市場“三分天下”的格局中，幾乎是不可能只對商品房開征持有稅的，至少要到商品房占比達到80%以上的時候，住宅市場從“三分天下”到商品房幾乎“一統(tǒng)天下”的時候，開征住宅持有稅才能一視同仁�？偠灾_征住宅持有稅目前有兩道過不去的“坎兒”，一是沒有適用法規(guī)，二是住宅的“三分天下”，所以我認為樓市調(diào)控的所謂“稅收重拳”近期不會再有了。
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