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房產(chǎn)調(diào)控亟須提高政策執(zhí)行力與精準(zhǔn)度
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2010-08-18 作者：上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)東方管理研究中心副主任 章玉貴 來(lái)源：上海證券報(bào)
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浸潤(rùn)著太多利益的房地產(chǎn)價(jià)值鏈，正處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期。
盡管從今年4月15日“國(guó)十條”出臺(tái)以來(lái)，原先高燒不退的樓市已呈現(xiàn)局部降溫跡象，成交量急劇萎縮即是明證。但從京滬穗等指標(biāo)城市部分樓盤(pán)逆勢(shì)上漲以及7月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲情況來(lái)看，本輪調(diào)控目標(biāo)顯然遠(yuǎn)未達(dá)到�？墒�，已經(jīng)有人按捺不住了。例如，中房協(xié)就建議暫緩出臺(tái)新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策。而某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家更是發(fā)出若房?jī)r(jià)下跌80%大家都完蛋的聳人警告。國(guó)際輿論似乎也很配合，斷定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)早晚要崩盤(pán)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將因此倒退十年以上，等等。
在信息產(chǎn)生和傳遞渠道多樣且甄別成本日漸提升的今天，有關(guān)市場(chǎng)參與主體針對(duì)中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控大打輿論牌、悲情牌乃至經(jīng)濟(jì)崩盤(pán)牌，看起來(lái)似乎心系經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和市場(chǎng)穩(wěn)定，其真實(shí)用意，卻是試圖影響政府政策。可以說(shuō)，房地產(chǎn)商以及反映其利益的市場(chǎng)參與主體，近期圍繞房地產(chǎn)調(diào)控展開(kāi)的空前游說(shuō)，正釋放出在市場(chǎng)失靈的情況下，某些既得利益者試圖綁架政策，希望出現(xiàn)政府干預(yù)最終失靈的危險(xiǎn)信號(hào)。
眾所周知，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈許久。市場(chǎng)不僅無(wú)法有效率地合理配置住房，而且滋生出嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題，成為影響財(cái)富合理分配、經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定和諧的重大障礙。筆者從不否認(rèn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是人類所發(fā)現(xiàn)的相當(dāng)有效的組織生產(chǎn)和安排分配的方式，但誰(shuí)都知道，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)絕非盡善盡美，放眼全世界，不受政府有效干預(yù)的自由市場(chǎng)體系，是一個(gè)被賦予理想或政治色彩的假命題，其本身是脆弱的，它的脆弱不是由于經(jīng)濟(jì)上的原因，而是由于政治上的原因。以中國(guó)來(lái)說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌階段，由于法治建設(shè)滯后，從而在向新體制過(guò)渡的過(guò)程中催生了阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的最大障礙——利益集團(tuán)。這在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)得尤其突出。對(duì)房地產(chǎn)利益集團(tuán)來(lái)說(shuō)，公平競(jìng)爭(zhēng)實(shí)是一種負(fù)擔(dān)，于是我們看到，這些年來(lái)，他們通過(guò)各種渠道試圖游說(shuō)政府建立起各種反對(duì)干預(yù)的制度，進(jìn)而維護(hù)既得利益。顯然，這是十分危險(xiǎn)的傾向。
令人擔(dān)憂的是，在國(guó)內(nèi)樓市表面繁榮的背后，是財(cái)富畸形集中造成潛在經(jīng)濟(jì)與社會(huì)矛盾的可能激化、市場(chǎng)混亂秩序加劇和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的不斷累積。放眼全國(guó)，居高難下的房?jī)r(jià)，極有可能成為引爆社會(huì)矛盾的潛在導(dǎo)火索。在投資房產(chǎn)可迅速催生億萬(wàn)富豪的市場(chǎng)環(huán)境中，剛性需求被投機(jī)需求所擠壓，非理性的市場(chǎng)炒作取代了正常的市場(chǎng)交易。少部分富人掌握著一線城市核心區(qū)域的相當(dāng)一部分房產(chǎn)，社會(huì)財(cái)富迅速向這些人集中，業(yè)已拉大的貧富差距經(jīng)由房地產(chǎn)市場(chǎng)的推波助瀾，再次被拉大。更危險(xiǎn)的信號(hào)是，部分既得利益者在攫取巨額財(cái)富后，正利用政府對(duì)房地產(chǎn)泡沫可能破滅的顧忌直接或間接地干擾政府決策，明顯影響了政府整治市場(chǎng)秩序的政策執(zhí)行效果。
但是，從各國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史來(lái)看，只要是泡沫，早晚難逃破滅命運(yùn)。何況今天的中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴已經(jīng)很大很危險(xiǎn)：投資的四分之一集中在房地產(chǎn)行業(yè)，不少地方政府稅收的一半來(lái)源于房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)，與房地產(chǎn)業(yè)高度聯(lián)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)超過(guò)30個(gè)，住房信貸更成為不少銀行的主食。顯然，一旦爆發(fā)中國(guó)版的次貸危機(jī)，房地產(chǎn)病毒就會(huì)通過(guò)已有的傳導(dǎo)機(jī)制迅速感染中國(guó)經(jīng)濟(jì)鏈的絕大多部分環(huán)節(jié)，進(jìn)而引爆系統(tǒng)性的經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī)。日本、美國(guó)以及我國(guó)香港特別行政區(qū)的前車之鑒，理應(yīng)值得我們鏡鑒。
現(xiàn)在看來(lái)，決策層自去年下半年開(kāi)始尤其是今年4月以來(lái)擠壓房地產(chǎn)泡沫的政策，能否產(chǎn)生實(shí)際效果，特別需要相關(guān)部委、各地方政府以及作為市場(chǎng)主體的房地產(chǎn)企業(yè)和其他參與者的配合與一定程度的政策協(xié)調(diào)。在當(dāng)前情況下，特別需要中央痛下決心清除既得利益者對(duì)有效調(diào)控的干擾。因?yàn)樵谶@個(gè)潛伏著巨大風(fēng)險(xiǎn)且利益鏈錯(cuò)綜復(fù)雜的行業(yè)，如果沒(méi)有一套足以阻斷既得利益者對(duì)調(diào)控政策干預(yù)乃至綁架的執(zhí)行機(jī)制，是無(wú)法將中央政府的調(diào)控愿望化為有效率行動(dòng)的，甚至有可能半途而廢。
可見(jiàn)，中國(guó)要建立好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，并為經(jīng)濟(jì)在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中提高民生福祉營(yíng)造健康的制度執(zhí)行環(huán)境，有效的政府干預(yù)不僅必不可少，而且永不過(guò)時(shí)。筆者由此認(rèn)為，業(yè)已進(jìn)入調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，亟須提高政策執(zhí)行力特別是調(diào)控政策投放的精準(zhǔn)度。而只有把京滬等指標(biāo)城市高企的房?jī)r(jià)真正降下來(lái)，并切斷盤(pán)踞其間的利益鏈，才能切實(shí)提高政策執(zhí)行效果。所以，筆者還建議，政府在整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的同時(shí)，注意挖掘和提升傳統(tǒng)工業(yè)增長(zhǎng)潛力和利潤(rùn)空間，為替代性支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供配套的政策支持，充分重視服務(wù)業(yè)特別是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的重要作用，使之成為引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)的新引擎，以逐步擺脫經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴。
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