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2010-08-18 作者：安邦高級研究員 賀軍 來源：鳳凰網(wǎng)-鳳凰網(wǎng)財經(jīng)
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國內(nèi)持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，以及開始大力度推進的結構調(diào)整，已經(jīng)使得國內(nèi)的經(jīng)濟形勢發(fā)生了格局性的變化。對于地方政府而言，如果不因此而有所改變，恐怕不久之后將會變得被動。
“土地經(jīng)濟”是各個地方奉若圭臬的模式，“土地財政”也因此成為地方政府最大的動力。在2009年，國內(nèi)有60個城市土地出讓金收入同比增加超過100%，其中，杭州的賣地收益以1200億元居全國城市首位；上海以1043億居全國第二；北京則以925億元居第三；廣州則超過425億元，是2008年的4倍。
與之相應，2009年各個城市的財政收入及賣地收入所占比例分別為：杭州的財政總收入為1019.43億元(賣地收入占118%)，上海的財政收入為2540億元(賣地收入占41%)，北京為2026.8億元(賣地收入占45.6%)，廣州為702.58億元(賣地收入占60.5%)。全國其他城市的情況大同小異。
不過，今年前所未有的大力度房地產(chǎn)調(diào)控，已對土地經(jīng)濟模式形成不小的沖擊。今年以來，國內(nèi)不少城市開始抱怨，來自房地產(chǎn)市場的收入減少已對地方財政造成不小壓力，并會影響今年的全盤工作。日前，北京市公布了《北京市人民政府辦公廳關于印發(fā)2010年加強投資調(diào)控做好全年投資工作任務分工方案的通知》，該《通知》要求，由多個部門聯(lián)合，對北京市的拆遷政策進行系統(tǒng)梳理，針對拆遷成本過快上升制訂合理、可操作的措施；各區(qū)縣要加強對轄區(qū)內(nèi)拆遷安置補償水平的調(diào)控與平衡，合理控制拆遷成本。
北京市要控制拆遷成本，是因為在收入減少的情況下，感受到高成本拆遷的痛了。這在近幾年的北京還是首次。據(jù)安邦研究人員了解，在房地產(chǎn)很火的時候，北京可沒有這種抱怨。僅2009年，北京土地儲備中心就獲得了1000億元土地儲備貸款�，F(xiàn)在雖然榮景不再，但今年北京的拆遷量依然很大，包括城鄉(xiāng)接合部改造、CBD東擴、金融街[7.44
-1.85%]西擴、麗澤商務區(qū)、南城拆遷等多個地區(qū)的拆遷。
北京市近幾年的房價、地價如火箭般上升，自然帶動了拆遷成本的上升。以CBD東擴為例，有東擴區(qū)居民喊出了“低于15萬元平米絕對不搬”的口號。雖然北京市肯定會動用政府權力來大幅壓低拆遷價格，但最后成交的價格估計也是天價，巨大的成本會讓北京市感到吃不消。從老百姓的喊價來看，如果北京市想壓低成本，不排除因此引發(fā)沖突事件，給社會造成不和諧。
類似的情況并非北京獨有，全國多個城市都不同程度地遇到這些問題。這正是過去大力發(fā)展土地經(jīng)濟、土地財政的惡果——過去把地價、房價轟到這么高了，現(xiàn)在到了連地方政府都拆遷不起的地步了。如果地方政府還要繼續(xù)推進那些以房地產(chǎn)為實質(zhì)內(nèi)核的開發(fā)項目，只能是霸王硬上弓了，而且充滿巨大的風險。
在我們看來，最好的解決辦法是轉(zhuǎn)換思維，暫緩甚至暫停這些城市開發(fā)項目。比如，北京的CBD就一定要東擴嗎？在這樣黃金的地段進行如此大體量的拆遷，搞這樣大的工程，做這樣大的投資，今后建成一堆房子之后還要費老大的勁來招商，未來還要制造一個新的交通“癌癥”，這樣的買賣對北京劃算嗎？北京市看來是穿上了紅舞鞋，停不下來了。
最終分析結論(Final
Analysis
Conclusion)：
當城市化擴張到一定程度后，地方經(jīng)濟如果再弄這些磚頭水泥，靠土地財政來當家，遲早會給自己找麻煩！中央如果要削弱地方的擴張沖動，只需要緊繃房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，地方政府就會紛紛被房地產(chǎn)給拖垮。稍有遠見的地方政府，應該能夠看到其中蘊藏的巨大風險！
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