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關(guān)于房?jī)r(jià)的套套兒邏輯
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2010-09-06 作者：黃小鵬 來源：證券時(shí)報(bào)
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對(duì)于今天中國(guó)的房?jī)r(jià)，大概除了任志強(qiáng)，幾乎都認(rèn)為太高了。但是，如果要問中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，答案恐怕就沒有那么一邊倒了。盡管神州各地的房?jī)r(jià)短短幾年內(nèi)普遍漲了好幾倍，絕對(duì)價(jià)位居高不下，但媒體上關(guān)于泡沫的爭(zhēng)論仍未完全平息。
無泡沫論者大多從城市化潛力、剛需強(qiáng)勁、富人購(gòu)買力強(qiáng)等日常所見現(xiàn)象出發(fā)，得出雖然房?jī)r(jià)收入比高、租售比低但市場(chǎng)無泡沫的結(jié)論。這些直觀的證據(jù)，讓他們的結(jié)論看上去很有說服力。特別是今年4月中旬推出新國(guó)十條，斷絕了第三套房貸之后，房?jī)r(jià)仍然十分堅(jiān)挺，越來越多的全款購(gòu)房現(xiàn)象被報(bào)道，這使剛需說、富人說顯得更有道理。但是，細(xì)究這一派的論證邏輯，我們發(fā)現(xiàn)事情并非如此。先從富人購(gòu)買力說起。
窮和富是一個(gè)相對(duì)概念，貧富差距大意味著大量財(cái)富集中在占總?cè)藬?shù)很小比例的那些人手中。在大多數(shù)普通老百姓甚至白領(lǐng)的中上層都覺得難以承受房?jī)r(jià)之高時(shí)，那些為數(shù)很小的一部分真正富人可以輕松全額地買入多套住房，似乎可以說明，房?jī)r(jià)高得很有道理，高得一點(diǎn)泡沫也沒有，因?yàn)榇_實(shí)有人有這個(gè)購(gòu)買力。既然有真實(shí)購(gòu)買力，那么也就談不上泡沫。窮人覺得貴，只能怪自己實(shí)力不夠。
但俗話說再富再貴也不過是一日三餐、晚上睡一張床。富人錢多，但肚皮不一定比普通人大，消費(fèi)起糧食來，多不到哪兒去。同樣，富人可以住比窮人大得多的房子，也可以輕松買得起幾套、幾十套房，但富人并沒有孫悟空那種吹一下毫毛就變出一群猴子的本領(lǐng)，其消費(fèi)所需不會(huì)超過一兩套。就算是某個(gè)人錢多得慌，在全國(guó)每個(gè)城市都置備一套別墅以作度假屋，一定是出于正常消費(fèi)之外的動(dòng)機(jī)，因?yàn)橐玫酵认硎苡谐杀靖偷姆绞�，除非這個(gè)人是笨蛋。顯然，單憑一小撮富人的真實(shí)消費(fèi)需求，顯然不足以影響市場(chǎng)格局。
另一個(gè)流行的觀點(diǎn)是，中國(guó)人的收入可能被低估了，如果加上大量的灰色收入，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比可能沒有數(shù)字顯示得那么高。經(jīng)濟(jì)學(xué)家估算出來的灰色收入高達(dá)數(shù)以萬(wàn)億計(jì)，我們姑且認(rèn)為數(shù)據(jù)切合事實(shí)，但可以肯定的是，這些收入大多集中在上述比例很小的那些富人手里，如果人人有份，那大家的真實(shí)收入就遠(yuǎn)比統(tǒng)計(jì)的要高了，普通人房?jī)r(jià)收入比就是被高估了（對(duì)于富人房?jī)r(jià)收入比沒有意義），換言之，大家就不會(huì)承受不了現(xiàn)行房?jī)r(jià)�！胺�?jī)r(jià)大多數(shù)人難以承受”等價(jià)于“房?jī)r(jià)收入比過高”，“房?jī)r(jià)收入比過高”等價(jià)于泡沫。如果沿著這個(gè)邏輯鏈條，那么，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，富人、灰色收入難以成為否定泡沫的理由。
那么，全額付款的真有錢人和向銀行借款的偽有錢人為何大量購(gòu)入超過自身真實(shí)消費(fèi)的住房呢？大多數(shù)人還記得1988年市場(chǎng)大搶購(gòu)的情況吧。當(dāng)時(shí)人們不計(jì)代價(jià)，瘋狂買入食鹽、火柴、肥皂之類的日用品。其實(shí)1988年日出日落照常，人們吃喝拉撒也一如既往，與此前的1987年和此后的1989年相比，對(duì)火柴肥皂的真實(shí)消費(fèi)量沒有什么特別的變化，火柴肥皂的生產(chǎn)亦如是。大搶購(gòu)原因簡(jiǎn)單而清楚，不過，那時(shí)候市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)雖然不如現(xiàn)在發(fā)達(dá)，但當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和老百姓似乎頭腦還好用，沒有人蠢到將其歸結(jié)于供需基本面的變化。
另一個(gè)例子是1990年代后半期的通縮。當(dāng)時(shí)流行的觀點(diǎn)是，通縮是因?yàn)橄M(fèi)不旺，消費(fèi)不旺的理由是貧富差距過大，因?yàn)楦F人們雖然喜歡房子車子，但有心無力，富人們房車皆有，絲毫無再增加購(gòu)買的欲望。當(dāng)年房?jī)r(jià)跌人們怪富人，今天房?jī)r(jià)漲怪的也是富人。短短幾年，貧富差距的作用力完全導(dǎo)向了相反的方向。嗚呼哀哉！
更近的例子是鐵礦石。假設(shè)鐵礦石價(jià)格預(yù)期穩(wěn)定，那么鋼廠可以按理論公式來保持最佳存貨（比如20天），一旦上漲預(yù)期強(qiáng)烈，持有數(shù)倍于維持生產(chǎn)不中斷的存貨量（比如半年）也會(huì)很劃算。甚至原本不知澳大利亞在何處的人，也會(huì)對(duì)這種黑乎乎的東西下起大注。
這幾個(gè)例子，想強(qiáng)調(diào)的是預(yù)期的重要性以及預(yù)期與囤積之間的關(guān)系。無疑，資產(chǎn)屬性越強(qiáng)的東西這種關(guān)系越明顯，很不幸，房子就具有這種屬性。于是乎，那些按照生命周期理論推算出35-45歲最適合購(gòu)房的人，在上漲預(yù)期引導(dǎo)下，大大提前了購(gòu)房時(shí)間。最近就有報(bào)道說，北京第一套房平均購(gòu)房年齡為27歲。同樣，那些本來可以更晚些進(jìn)行改善型購(gòu)房的人，也是先下手為強(qiáng)。那些為牙牙學(xué)語(yǔ)的2歲幼兒準(zhǔn)備好住房的父母，不也包含著類似的動(dòng)機(jī)嗎？
從1987年到1989年，中國(guó)火柴肥皂的生產(chǎn)能力和真實(shí)消費(fèi)量幾無變化，但需求卻波動(dòng)劇烈。同樣，沒有任何數(shù)據(jù)能證明城市化在最近幾年加速了，也沒有任何數(shù)據(jù)能證明一些大城市、特大城市的新增住房速度慢于人口增長(zhǎng)速度，也沒有證據(jù)顯示中國(guó)人在這幾年內(nèi)比以往更熱衷于結(jié)婚，更難發(fā)現(xiàn)丈母娘們與五年前的同類有什么不同。同樣，貧富差距依然，但富人卻在短短十幾年時(shí)間里，從背負(fù)“不買房”的罵名，到成為“多買房”的罪魁禍?zhǔn)�。忽而持有巨量存貨忽而“去存貨”一桿到底的，可以是同一家以生產(chǎn)立命的鋼鐵廠。那些看上去無懈可擊的所謂基本面理由，似乎完美解釋了市場(chǎng)的風(fēng)云變化，更可以成為無泡沫論者的有力論據(jù)。然而，稍一分析，這只不過是一個(gè)同義反復(fù)和循環(huán)論證的套套兒邏輯（tautology）。
對(duì)資產(chǎn)的需求取決于預(yù)期，上升的預(yù)期造成了“需求”，而需求又造成了更高的預(yù)期。在這樣一個(gè)循環(huán)中，真實(shí)供求、剛需、富人等名詞來作為否定收入房?jī)r(jià)比、房?jī)r(jià)租金比指標(biāo)，作為否定泡沫的理由，猶如在6000點(diǎn)以上以買入踴躍來論證股市無泡沫，以1600點(diǎn)買氣低迷來論證中國(guó)經(jīng)濟(jì)無前景一樣，是一種非常低級(jí)的同義反復(fù)。被這種套套兒邏輯牽著走，我們會(huì)被一大堆似是而非的觀點(diǎn)所迷惑。正如1988年，就算你將全國(guó)的工廠都用來生產(chǎn)火柴肥皂食鹽洗衣粉也解決不了問題，當(dāng)今所有的調(diào)控如果不圍繞解決預(yù)期這一核心問題展開，再多的疏通供求的措施也難逃失敗的結(jié)局。
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