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在2008年12月出臺的“金融國九條”中，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）首次在國務院層面作為一種拓寬企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新融資方式被提出。2010年1月中旬，由央行牽頭，銀監(jiān)會、證監(jiān)會等11個相關部門成立的“REITs試點管理協(xié)調(diào)小組”完成了REITs的試點方案。最新消息顯示，除天津濱海版廉租房REITs方案近期有望獲批外，上海浦東版公租房REITs也有望在今年底或明年初獲批，首批REITs的募集資金將全部用于保障性住房建設。
新一輪房地產(chǎn)調(diào)控在遏制部分城市房價過快上漲的同時，強調(diào)增加保障性住房有效供給。廉租房是保障性住房的重要組成部分之一，但目前我國廉租房開發(fā)建設融資渠道單一，主要依賴財政撥款、住房公積金增值收益等純政策性資金支持，融資過程呆滯化、僵硬化。數(shù)據(jù)顯示，我國廉租房建設每年面臨資金缺口達400億元之巨。而REITs的設立和推進，具有積極意義。
第一，REITs作為一種新型的金融產(chǎn)品可以為廉租房建設提供融資之道。REITs作為一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，具有流動性特點，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以參與房地產(chǎn)業(yè)的投資，為廉租房建設提供持續(xù)資金支持，這樣既可以減輕地方財政負擔，又為銀行體系解壓，使我國“被房地產(chǎn)綁架的”經(jīng)濟松綁。
第二，REITs作為一種金融工具，其優(yōu)勢是資產(chǎn)管理和投資決策，房地產(chǎn)建設、經(jīng)營和管理則交給房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理公司負責，這樣既可以發(fā)揮REITs在資本運作中的專長，防止開發(fā)商融資時的關聯(lián)交易，又可以提高房地產(chǎn)的經(jīng)營績效。
第三，依賴REITs融資可以調(diào)動廉租房的建設積極性，增加主動供給。廉租房的穩(wěn)定、大量供給，會使得社會上巨大的剛性需求得以釋放，緩解“夾心層”住房壓力，旺盛的需求從商品房市場退出，又可以緩解因供給不足導致的商品房價格過度上漲。
總之，REITs使房地產(chǎn)市場與資本市場有效融合，將房地產(chǎn)業(yè)與大眾直接投資緊密聯(lián)系起來，使房地產(chǎn)業(yè)從一個主要由私有資本支撐的產(chǎn)業(yè)過渡到一個主要由社會資本支撐的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)資產(chǎn)在此過程中通過證券化分割實現(xiàn)了社會化持有，分散和化解了房地產(chǎn)業(yè)金融風險，能夠極大地促進我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
我國運用REITs模式建設廉租房的基本原則是政府主導、市場化運作，目前提出的REITs模式主要有兩種方案：一是銀監(jiān)會方案，偏向于在銀行間市場面向機構(gòu)投資者發(fā)行抵押型REITs；二是證監(jiān)會方案，以交易所公開發(fā)行權益型REITs。兩種方案相比較，銀監(jiān)會方案相對保守，收益穩(wěn)定，風險不高，但利潤較小，因為抵押型通常只向開發(fā)完成后的房地產(chǎn)提供抵押信貸，投資者無法參與房地產(chǎn)的經(jīng)營管理。但出于風險考慮，監(jiān)管層可以先采納銀監(jiān)會方案，隨著經(jīng)驗的累積，逐步實施證監(jiān)會方案。筆者也提出一些看法以供參考：
首先，在產(chǎn)品設計上，可以將REITs設計成為“準國債”產(chǎn)品，收益率高于同期銀行存款利率，但又低于那些以商業(yè)物業(yè)為主要持有對象的REITs產(chǎn)品。目前我國大多數(shù)一、二線城市出租物業(yè)的年收益率約為5%至7%，將預期收益率設置在3%至5%，如果可以獲得政府的稅費減免，會使得REITs產(chǎn)品成為一種享受政策優(yōu)惠、低風險、保值性較強的投資工具，必將得到廣大投資者尤其風險規(guī)避型的大型社保基金的青睞。
其次，在出資方式上，按照《基金法》的規(guī)定組建發(fā)起人，主要包含有政府背景的機構(gòu)、信托公司、大型房地產(chǎn)企業(yè)等，其中有政府背景的機構(gòu)參與REITs，可以以手中持有的物業(yè)為資本金，經(jīng)專業(yè)機構(gòu)評估后作價參股，類似國外的UPREIT形式（即“傘形伙伴REIT”），這樣做的好處在于政府不必另外出資。采用傘形模式，REITs可以通過增加有限責任合伙人的數(shù)目，不斷壯大資產(chǎn)規(guī)模，同時可以彌補REITs內(nèi)部資本的不足。
其三，在資金募集上，通過定向募集的方式優(yōu)先引入大型投資機構(gòu)及社保基金等社會資金，輔以一定比例的社會公開募資，并以廉租房財政專項資金為保障，進行廉租房的開發(fā)建設。利用政策性土地供給和專項建安、轉(zhuǎn)讓等稅費優(yōu)惠政策優(yōu)勢降低成本，并以租期穩(wěn)定、租戶龐大的的房屋租金為收入，對投資者進行長期回報。
作為一種被動投資工具，廉租房REITs具有極強的政策性，其成功與否，很大程度上依賴于其所享受的政策優(yōu)惠傾向與力度，必須要有專項的稅收優(yōu)惠政策進行支持。
首先，REITs在我國尚處起步階段，政府應給予必要政策扶持。要營造良好的市場氛圍和形成高漲的市場預期，從而吸引趨利的投資資金，要在審批、建設、稅收等環(huán)節(jié)予以充分優(yōu)惠，從而吸引優(yōu)秀開發(fā)商、施工單位和資產(chǎn)運營機構(gòu)積極投入、保證質(zhì)量。
其次，合理制定廉租房租賃政策，既要防止變相成為暴利經(jīng)營，脫離其保障性本質(zhì)，又必須確保租約及收益的穩(wěn)定，還要降低運營管理成本，保證REITs試點項目的成功，以防止基金的虧損，導致市場喪失信心。
為了避免租金收取過程中出現(xiàn)的種種問題，應考慮設立專門的廉租房租金專用賬戶，政府的政策性補貼、住房公積金補貼資金直接進入專用賬戶，承租人繳納的租金每月從其工資收入中直接扣除進入專用賬戶，以確保這些收益性資金用于REITs股東的分紅。
最后，從法律、市場和投資者素質(zhì)等方面，改善廉租房REITs的運行環(huán)境。健全有關REITs的法規(guī)體系，推進REITs組織機構(gòu)的建設，加快培育大量的機構(gòu)投資者，完善人才培養(yǎng)和信息公開化制度，加強房地產(chǎn)投資信托基金的人才培養(yǎng)，盡快建立起一支既精通基金業(yè)務、又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務運作的專門管理人才隊伍。
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