據(jù)西班牙住房部發(fā)布的數(shù)據(jù)，西班牙今年第三季度全國平均住房價格為1832歐元，同比下降3.42%。此間媒體評論說，這意味著在經(jīng)歷了連續(xù)10個季度的下跌之后，西班牙的房地產(chǎn)市場正在逐漸擠出泡沫，目前的價格已經(jīng)回落至2005年年底的水平。
西班牙房地產(chǎn)價格連續(xù)下降并非偶然，這正應(yīng)了“世界上沒有不破的房地產(chǎn)泡沫”的鐵律。在房地產(chǎn)泡沫破裂之前，西班牙房地產(chǎn)業(yè)也享受著上升期的金色陽光，不少地產(chǎn)商一夜暴富，投資者也競相得利。據(jù)統(tǒng)計，在1999年~2007年期間，西班牙房地產(chǎn)價格翻了一番；同期，歐洲新屋建設(shè)的2/3都發(fā)生在西班牙。直到2008年年底房地產(chǎn)泡沫行將破滅之時，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的貸款總量達5000億歐元，幾乎是西班牙年GDP的一半。
筆者以為，西班牙房地產(chǎn)業(yè)的昨天和今天，很多地方同中國的情形有相似之處，分析西班牙房地產(chǎn)業(yè)的沉浮，對國內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展有一定借鑒意義。
西班牙房地產(chǎn)市場的繁榮有諸多的原因：首先，是市場供給的剛性需求。和中國一樣，西班牙一大批“70后”、“80后”步入成家立業(yè)階段；與此同時他們還有大量拉美移民涌入，這些人的住房需求需要滿足。其次，地方政府的力推。地方政府通過改變城市開發(fā)計劃，改變土地性質(zhì)允許開發(fā)商建設(shè)，以收取豐厚的許可費，這一點頗像我國地方政府的“土地財政”。第三，和中國人一樣，西班牙人也有強烈的買房偏好，西班牙的住房中有85%都是房主買房自住，這個比例居歐盟成員國首位。另外，在西班牙，買自住房的本金和利息支出都可以抵扣個人所得稅，一些地方政府在此基礎(chǔ)上對購房又附加了許多優(yōu)惠，在一定時期內(nèi)助長了地產(chǎn)泡沫化。
在政策的支持下，房地產(chǎn)業(yè)迅速成為西班牙國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。有報告稱，建筑及相關(guān)產(chǎn)業(yè)對西班牙國內(nèi)生產(chǎn)總值增長貢獻率達到18%。而且，西班牙在歐元區(qū)單一貨幣體中享受著低利率，低利率帶來的信貸潮、房地產(chǎn)和建筑業(yè)高速增長是近些年來西班牙經(jīng)濟增長的主要動力。反觀我國，在寬松的貨幣政策下，大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，房價猛升，普通民眾“望房卻步”，房屋的空置率卻畸高，而房地產(chǎn)業(yè)由此也成了支柱產(chǎn)業(yè)，這與西班牙房地產(chǎn)泡沫破裂前十分相似。現(xiàn)實中，我國房地產(chǎn)業(yè)不斷膨脹的泡沫，已經(jīng)成為經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的巨大威脅。
房產(chǎn)泡沫破裂前后西班牙保障房建設(shè)也存在巨大差異。統(tǒng)計顯示，上世紀(jì)80年代，西班牙每年新開工房屋中約有60%都是補貼住房，但90年代后迅速下降到不足30%，到2005年只有10%左右。而在房地產(chǎn)泡沫吹大之后，西班牙住房部果斷制定了2005~2008年住房計劃，擴大專供困難群體的政府保障性住房建設(shè)和供給；對低收入者和35歲以下青年提供購房或租房補貼。這些措施已產(chǎn)生積極效果，如今，每百套新建住房中就有30套政府保障性住房，保障了民眾的住房需求，并有力促使商品房價格的回落。
應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫的“組合拳”可使高房價“軟著陸”。在大量建設(shè)保障房的同時，西班牙政府頒布了《土地法》，用于遏制土地投機和打擊土地開發(fā)中的腐敗現(xiàn)象，調(diào)控住房建筑用地。另外，還加強了對金融機構(gòu)的監(jiān)督，及對外國資本熱炒房地產(chǎn)的控制，并出臺政策優(yōu)先解決青年人和低收入者住房問題，使房價逐漸趨于理性。
反觀我國，囿于長期過度依賴房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟，以及地方政府捆綁在房地產(chǎn)上的利益過多，這使得房地產(chǎn)調(diào)控舉步維艱，可以肯定的是，這種發(fā)展模式是不可持續(xù)的，并且會隨著地產(chǎn)泡沫的變大而危機四伏。想要告別“騎虎難下”的形勢，西班牙房地產(chǎn)業(yè)沉浮錄值得決策層為鑒！