據(jù)央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》日前對(duì)全國(guó)多個(gè)城市樓市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)令對(duì)樓市銷量的影響已經(jīng)開(kāi)始見(jiàn)效，但對(duì)高高在上的房?jī)r(jià)，卻還一時(shí)難以產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性作用。市場(chǎng)上博弈的力量仍然很強(qiáng)大，在境內(nèi)外熱錢和各種資金的驅(qū)動(dòng)下，房?jī)r(jià)上漲壓力仍然沒(méi)有徹底消除，樓市調(diào)控還面臨挑戰(zhàn)。
日前爆發(fā)的愛(ài)爾蘭債務(wù)危機(jī)據(jù)說(shuō)就是高房?jī)r(jià)惹的禍：房地產(chǎn)業(yè)綁架了銀行,銀行又綁架了政府。這似乎與我們的情況相似，值得警惕。顯然，避免這類悲劇在中國(guó)重演的唯一辦法是，必須讓高房?jī)r(jià)回歸理性。然而，重拳調(diào)控之下，不但高房?jī)r(jià)沒(méi)有踏上回歸之路，而且監(jiān)管部門露出了為難情緒，道出了調(diào)控有“六難”。
的確，樓市調(diào)控之路障礙重重，既要應(yīng)對(duì)投機(jī)炒作，又要面對(duì)土地財(cái)政。尤其是流入樓市的境內(nèi)外熱錢，已成為當(dāng)前調(diào)控最大的“攔路虎”，如何擊退這只“攔路虎”是眼前迫切需要考慮的問(wèn)題，一方面要審視現(xiàn)有政策，修補(bǔ)政策漏洞；另一方面，有必要醞釀新武器在必要時(shí)出手。
據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，外資在房地產(chǎn)領(lǐng)域直接投資今年發(fā)生了較大變化，1-10月累計(jì)增幅急增48.04%；從結(jié)構(gòu)看，外商投資以普通住宅為主。這是明著流進(jìn)的熱錢，還有難以計(jì)算的暗流進(jìn)來(lái)的熱錢。再加上美國(guó)實(shí)行第二輪定量寬松政策向全球釋放天量流動(dòng)性，中國(guó)樓市很有可能成為境外熱錢的首要套利目標(biāo)。
至于境內(nèi)熱錢，之前寬松的貨幣政策給了熱錢泛濫的機(jī)會(huì)，樓市投機(jī)炒作的盛行，基本是熱錢所賜。然而，事實(shí)證明，樓市調(diào)控?zé)o論是阻擊境外熱錢，還是抑制境內(nèi)熱錢，不僅制度上有不少漏洞可鉆，而且調(diào)控力度還差火候，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲壓力仍然沒(méi)有徹底消除，樓市調(diào)控依然面臨熱錢挑戰(zhàn)。
為阻擊境外熱錢，住建部和外管局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》，商務(wù)部也表示會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)外資的監(jiān)管。不過(guò)，限外政策不僅管不了進(jìn)入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的境外熱錢，而且在持有環(huán)節(jié)也難以堵住熱錢炒作。其實(shí)，限外政策剛一露面，人們就發(fā)現(xiàn)了N個(gè)漏洞，例如，可以離岸交易或股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式買樓，可惜，政策漏洞不見(jiàn)及時(shí)修補(bǔ)。
在抑制境內(nèi)熱錢方面，一是加息、提高存款準(zhǔn)備金率；二是提高首付款門檻、暫停發(fā)放第三套房貸。不過(guò)，以目前的貨幣政策力度還不足以讓熱錢從樓市完全退潮，不僅收縮流動(dòng)性的力度不夠，而且房貸政策由于制度、技術(shù)等原因，很容易被熱錢突破。此外，我們目前僅僅是在堵熱錢，缺少疏通熱錢的通道。
在我看來(lái)，由于境內(nèi)熱錢缺少疏通，境外熱錢繼續(xù)暗潮涌動(dòng)，房?jī)r(jià)上漲壓力仍然沒(méi)有徹底消除，因而有必要針對(duì)樓市熱錢打一場(chǎng)“貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)”。這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)除了要用好貨幣政策這個(gè)武器之外，還應(yīng)該在貨幣政策之外下手。
為給炒房地產(chǎn)的熱錢降溫，澳大利亞規(guī)定，外國(guó)人只能買新房，不能買二手房。再譬如，我國(guó)香港日前向本地樓市投放殺傷性武器：增推“額外印花稅”，據(jù)說(shuō)新政推出4天后成功凍結(jié)香港炒樓之風(fēng)，部分香港指標(biāo)性大型樓盤出現(xiàn)罕見(jiàn)的“零成交”。我們能否借鑒某些國(guó)家和香港的經(jīng)驗(yàn)來(lái)打擊中國(guó)樓市的熱錢炒作之風(fēng)呢？又如，任志強(qiáng)提出，只要增加購(gòu)房之后的限售、禁售期限，不用二套、三套、多套房的差別信貸就完全可以將投機(jī)客擠出樓市。這些辦法我們?yōu)楹尾辉囈幌履兀?BR> 事實(shí)上，中國(guó)樓市高歌猛進(jìn)的這些年，無(wú)論是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)還是持有環(huán)節(jié)，一直不乏境內(nèi)外熱錢炒作，而我們?cè)趹?yīng)對(duì)熱錢方面卻缺少有效手段。我以為，面對(duì)熱錢涌動(dòng)，我們有必要打一場(chǎng)漂亮的樓市“貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)”，通過(guò)完善限外政策、監(jiān)控?zé)徨X流入、有效收縮流動(dòng)性以及一系列的稅收、限售政策，對(duì)熱錢進(jìn)行全面阻擊。其實(shí)，樓市問(wèn)題實(shí)質(zhì)是貨幣問(wèn)題，只要打贏了貨幣戰(zhàn)，自然避免了各種危機(jī)。