央行貨幣政策由“適度寬松”向“穩(wěn)健”轉向，除了使用平常的貨幣政策工具外，差別化的存款準備金率的動態(tài)體系將是今年貨幣政策工具的創(chuàng)新。這一新貨幣政策工具不僅表明今年央行管理好流動性的決心，也將改變商業(yè)銀行的信貸行為。而商業(yè)銀行的信貸行為改變將對國內房地產市場產生巨大影響。
比如，有報道說，目前不少地方的商業(yè)銀行開始全面調高個人住房按揭貸款利率，不僅第二套住房按揭貸款利率按現在政策上升到基準利率1.1倍以上，即使首套住房按揭貸款利率也取消7折優(yōu)惠利率，甚至完全取消優(yōu)惠利率并上調到基準利率之上。也就是說，在穩(wěn)健的貨幣政策下，商業(yè)銀行的信貸行為將產生幅度巨大的調整，這勢必將對樓市產生巨大影響。
一般來說，對房地產市場影響最為重要的政策包括住房信貸、住房稅收兩個方面。前者是對住房購買者的事前限制，后者主要是對住房購買者或持有者的事后利益關系調整。在當前住房市場信息不完全、二手住房市場不成熟、房地產市場評估體系沒有建立、住房利益關系盤根錯節(jié)等條件下，要通過房地產稅來調整住房市場供求關系及利益關系是很不容易的，實施住房信貸政策，則前提條件要少得多，也較方便。
可以說，2010年的國十條，盡管內容很多，但真正得到執(zhí)行并對市場影響較大的還是個人住房信貸政策。對于購買住房的個人來說，銀行信貸政策的變化將對其產生巨大影響。比如，2003年以前的個人住房信貸政策，按揭貸款只能購買普通商品房，沒有優(yōu)惠，對購買豪華型住房不得從銀行獲得貸款。所以，在那段時期，進入住房市場投機炒作的人很少，全國各城市的住房價格漲幅有限。但在2003年的18號文件之后，住房按揭貸款市場準入降低，并且貸款利率可以9折，后又降到8.5折，各地房價快速飆升，房地產泡沫逐漸吹大。直到2007年央行出臺359號文件與452號文件，對投機性住房及消費性住房采取嚴格差別化的信貸政策，才使2008年樓市出現較大調整。但是，2008年9月突如其來的美國金融危機暴發(fā)后，出臺了完全不分住房投資行為和住房消費行為、極其優(yōu)惠的住房信貸政策的131號文件。該政策嚴重弱化個人住房按揭貸款的差別化，從而使得國內住房投機炒作蜂擁而起，讓2009年與2010年住房市場的泡沫繼續(xù)吹大。
面對巨大的房地產泡沫，2010年國十條又重新祭出了差別化的個人住房信貸政策大旗。比如說，第一套住房貸款的首付比重提高到30%以上，按揭貸款利率由商業(yè)銀行自主風險定價；第二套以上的住房首付比重提高到50%以上，其按揭貸款利率為基準的1.1倍以上；禁止第三套以上住房的按揭貸款；禁止居民的異地貸款等。這些政策對住房購買者有新的限制性市場準入、融資的杠桿比調低、融資成本增加等。但對于商業(yè)銀行來說，在兩個方面執(zhí)行中有彈性：一是對購買第一套住房者的利率沒有量上的規(guī)定，商銀可視具體情況對信貸風險定價；二是對已購買了的存量住房似乎鞭長莫及。這樣的政策使房地產投資炒作者認為住房投機炒作仍存較大政策空間，住房市場的預期不僅沒有改變，價格上漲的預期更為強烈，從而使得住房投機炒作之風迅速傳遍全國。
筆者以為，國十條宏觀調控的效果之所以沒有達到預期目標，2010年國內房地產市場之所以能繼續(xù)繁榮，就與差別化的個人住房按揭貸款政策的彈性有關。
不過，如前所述，央行差別化存款準備金率政策的執(zhí)行及銀監(jiān)會對商業(yè)銀行表外業(yè)務的并表要求，已經改變了商業(yè)銀行的行為。因為，通過存款準備金率上調可以讓商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制在一定數量范圍內，使得商業(yè)銀行可貸款資金減少。而且，商業(yè)銀行存款準備金率采取差別化及動態(tài)的方式，即哪家商業(yè)銀行信貸擴張規(guī)模過快就得根據其信貸規(guī)模來要求繳交存款準備金。通過存款準備金率收緊信貸規(guī)模，商業(yè)銀行對住房按揭貸款自然要重新調整風險定價。
對目前的國內商業(yè)銀行來說，信貸規(guī)模擴張不僅意味著核心競爭力，而且也是主要收入來源。通常，發(fā)達國家銀行的凈利差收益占整個銀行的利潤在65%左右，而中國銀行其凈利差收益占整個銀行利潤的90%左右，有些銀行的占比甚至更高。在這樣的情況下。如果信貸規(guī)模既定，那么任何一家銀行一定會在既定的信貸規(guī)模上讓其貸款利率上調。如果商業(yè)銀行認真執(zhí)行央行差別化的存款準備金率政策及表外業(yè)務的并表要求，那么今年商銀信貸規(guī)模一定小于去年，銀行信貸利率上升也就是必然。而個人住房按揭貸款利率可能首當其沖。
如果商業(yè)銀行對個人住房按揭貸款實行區(qū)別性的風險定價，那么這些個人住房貸款利率將全面上升，國內房地產市場價格的調整將不可避免。因為，國十條中的信貸政策對商業(yè)銀行的彈性就可能剛性化，即各商業(yè)銀行不會借此彈性而降低進入住房市場門檻。同時，如果這個彈性一旦剛性化，或將決定2012年存量住房按揭貸款利率的走勢。特別是隨著今年穩(wěn)健貨幣政策利率工具還會進一步動用，兩者合力作用，對2012年存量住房貸款利率的影響不可低估。住房市場投機炒作者一旦意識2012年個人住房按揭貸款利率這種巨大變化，很有可能改變今年整個樓市的預期。
這就是取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率影響市場的真義所在。