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“樓市新政出臺，租金就要漲啦！
”“商鋪不受調(diào)控，價格或?qū)⑸蠞q！
”“國八條”和房產(chǎn)稅試點政策兔年春節(jié)前接踵出臺，這幾天，人們大多還處在研讀政策、靜觀市場的狀態(tài)中。然而一些“漲聲”聞風而動，讓人不免心生疑惑。是市場實際情況，還是有“渾水摸魚”之嫌，看來有必要認真分辨一下。
先看租賃市場漲價說。持這種觀點的人，無非有以下幾條理由。一，樓市調(diào)控和稅收新政出臺后，肯定有不少原先打算買房的人放緩了入市步伐，轉(zhuǎn)而租房觀望，租賃市場需求擴大會催生租金上漲；二，房產(chǎn)稅試點政策出臺后，房東會轉(zhuǎn)嫁房產(chǎn)稅，租金也會相應提高。還有諸如通貨膨脹因素等。
可是，這些理由又很難經(jīng)得起仔細推敲。假設租賃市場需求擴大的判斷成立，那么按照此次“國八條”新政，部分不能再新購住房的人，很有可能將原先準備出售的住房轉(zhuǎn)為租賃，這樣一來，租賃市場供應也會增加，原先的供求比例是否打破，還很難說；目前租賃市場上的大多數(shù)住宅無需繳納房產(chǎn)稅，又何來轉(zhuǎn)嫁稅費一說？還有，假設租金的走向與反映通貨膨脹水平的CPI指數(shù)走向正相關，那此前市場上很多房源的租金又為何在CPI指數(shù)上漲時原地踏步？
事實上，上海的房屋租賃市場供需，會因為季節(jié)的變換出現(xiàn)波動。比如春節(jié)以前，一些外鄉(xiāng)人因為回鄉(xiāng)探親而退租，租賃需求有所減少，春節(jié)尤其是元宵節(jié)以后，隨著返鄉(xiāng)客回滬，租賃需求又有所上升等，這是正常的市場波動。如今大多數(shù)租賃合同，至少是一年一簽，在此次新政的節(jié)點上，還有大量租賃合同正在履行中，也不存在價格變動的可能。因此，新政后租賃市場的價格變化究竟如何，在沒有嚴密的理論分析和數(shù)據(jù)支撐下，恐怕誰都不能妄下結(jié)論。
再說商鋪漲價說。持這種論斷的人，蓋因為最近幾輪樓市調(diào)控政策主要針對住宅，商業(yè)地產(chǎn)不在相關限購、限貸之列。的確也有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在新政出臺的1月24日至30日那周，上海商鋪成交面積環(huán)比前一周上漲了61.60%。但是需要說明的是，這一周全市商鋪成交套數(shù)為491套，其中，有121套成交為同一板塊“貢獻”。可見，成交“大幅上漲”，實則存在一定的偶然因素。
更為關鍵的是，炒作商業(yè)地產(chǎn)，難度恐怕遠比想象中的大。暫且不論商業(yè)地產(chǎn)的單位面積較大，一個鋪子動輒上千萬元，而且商業(yè)地產(chǎn)受市口影響極大，同樣面積的一間鋪子，因為地段、用途等影響，價值可有天壤之別，光是商業(yè)地產(chǎn)交易中涉及的稅費，便足以令投資者三思。據(jù)了解，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，上家至少要交差額5.55%的營業(yè)稅、凈利潤20%的個人所得稅，且賺得越多，所需繳納的土地增值稅也越高。因此，假設僅僅因為住宅市場限購，就判斷商業(yè)地產(chǎn)市場會“大有賺頭”，那只能是一廂情愿。
說到底，政策甫一出臺，各種“漲”聲四起，暴露及迎合的，還是一部分人的投機心理，而發(fā)布漲聲信息的人，或許也另有所圖，如果普通百姓跟風炒作，仍以一種心懷僥幸的投機心理來解讀政策，那么，真將是大錯特錯了。
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