從2003年開始，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策可以說是出臺了一輪又一輪，除了個(gè)別年份之外，這些房地產(chǎn)宏觀政策所起到的作用十分有限。反之，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策越是出臺，市場則與政策目標(biāo)越來越遠(yuǎn)。何也？一些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策與經(jīng)濟(jì)生活的常識相悖，某些調(diào)控政策工具舍近求遠(yuǎn)，把簡單的問題變復(fù)雜了。
比如，早幾年住房價(jià)格快速上漲及飆升，本來其原因是信貸及稅收優(yōu)惠政策過度導(dǎo)致的住房投機(jī)炒作盛行，遏制房價(jià)快速上漲就得嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作，但當(dāng)時(shí)政策調(diào)控時(shí)沒有把住房的消費(fèi)與投機(jī)區(qū)分開來，而是認(rèn)為住房供求關(guān)系不平衡，只要大力增加住房供給，就能夠調(diào)整這種不平衡的住房供求關(guān)系，從而控制過高的房價(jià)。但實(shí)際上住房的投機(jī)與消費(fèi)的定價(jià)基礎(chǔ)與機(jī)制、供求關(guān)系完全是不同的。比如，如果住房市場是個(gè)投機(jī)炒作的市場，而出臺的調(diào)控政策則是針對住房消費(fèi)的，不改變住房投機(jī)炒作的信貸條件及稅收條件，住房供給增加越大，那不是投機(jī)炒作者的空間越來越大么？因此，如果住房的宏觀調(diào)控政策脫離日常的經(jīng)濟(jì)生活或經(jīng)濟(jì)生活的常識，那么其政策是不可能達(dá)到政策目標(biāo)的。
今年以來出臺的各種樓市調(diào)控政策，可以說新招迭出。限購令、限價(jià)目標(biāo)制、房價(jià)備案制、大造保障性住房等等。那么，這些政策的實(shí)質(zhì)與核心是什么？它所針對的是住房市場什么對象？而當(dāng)前住房市場形態(tài)又是什么？不妨對此作一點(diǎn)簡單的分析。
無論是2010年的國十條，還是2011年的新國八條，與以往住房政策有個(gè)根本性的差別，那就是認(rèn)識到當(dāng)前住房市場房價(jià)快速飆升的原因是住房投機(jī)炒作的嚴(yán)重性，因此嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作是這兩次政策目標(biāo)的核心所在。既然住房市場的價(jià)格快速飆升是住房投機(jī)炒作導(dǎo)致的，房地產(chǎn)泡沫是由住房投機(jī)炒作所吹大的，要遏制高房價(jià)，當(dāng)然就應(yīng)嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作。國內(nèi)住房市場投機(jī)炒作之所以會如此嚴(yán)重，就在于國人都希望借助于金融杠桿大獲其利。要打擊住房投機(jī)炒作，勢必要改變當(dāng)前的住房投機(jī)炒作者的融資條件，通過稅收方式改變房地產(chǎn)市場的賺錢效應(yīng)。在各國住房市場，打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作的通行做法，就是全面收緊住房按揭貸款的信貸（貸款市場準(zhǔn)入和利率提高、融資杠桿降低），通過稅收壓縮住房投機(jī)炒作的利潤。我國香港特區(qū)以及新加坡莫不如此。
這次我們對住房市場投機(jī)炒作打擊突出的則是住房限購令。這項(xiàng)政策看上去是可以限制居民過多購買住房，打擊住房的投機(jī)炒作，只是審查限制居民購買的條件，不僅信息不對稱、成本高，而且如果住房市場賺錢效應(yīng)不改變，投機(jī)炒作者總是能找到各種各樣的規(guī)避這種限制住房購買的辦法。更何況，限購令允許本地居民購買第二套住房，這實(shí)際上是鼓勵(lì)居民住房投機(jī)炒作。異地購買的情況也是如此。住房限購令希望以十分復(fù)雜的方式來限制住房投機(jī)炒作，人們擔(dān)心，若不限制住房的投機(jī)炒作，政策的效果可能會適得其反。
對于限價(jià)令，或住房價(jià)格目標(biāo)制，就是各地方的住房價(jià)格上漲要控制在某種范圍內(nèi)，
如果超過這個(gè)范圍，那么當(dāng)?shù)卣偷贸袚?dān)責(zé)任。在新國八條中，要求各地方政府房價(jià)上漲目標(biāo)與當(dāng)?shù)谿DP增長、人均可支配收入增幅及居民支付能力掛鉤。到目前為止，全國公布房價(jià)控制目標(biāo)的城市，一般都與GDP或人均可支配收入增幅掛鉤。這就明顯地存在幾個(gè)問題。
其一，如此房價(jià)漲幅控制，無異于認(rèn)可在過往房地產(chǎn)泡沫情況下或房地產(chǎn)泡沫不要擠出的情況下讓以后住房價(jià)格上漲幅度保持在某個(gè)區(qū)間，似乎并非要遏制高房價(jià)，而是以后不再投機(jī)炒作就可以了。但是，如果住房投機(jī)炒作的賺錢效應(yīng)不改變，已經(jīng)進(jìn)入者可投機(jī)炒作，那又如何限制后來者不進(jìn)入住房市場投機(jī)炒作呢？
其二，在當(dāng)前對住房市場的數(shù)據(jù)質(zhì)量嚴(yán)重質(zhì)疑的情況下，這個(gè)房價(jià)指標(biāo)如何來計(jì)算，是由地方政府自行來計(jì)算，還是有一套科學(xué)客觀及中立體系？如果是前者，鑒于地方政府時(shí)有人為操縱統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的情況，可信度不能不大打折扣。且不說地方政府的GDP或人均可支配收入增幅等數(shù)據(jù)同樣也有人為操縱的情形。在這種情況下，住房限價(jià)令恐將形同虛設(shè)。
再來看房價(jià)備案制，這種制度對規(guī)范住房市場秩序有一定作用，能使住房交易市場的信息盡力公平透明，減少交易過程中的欺詐行為。問題是，這原本就是政府的職責(zé)，不通過這樣的制度安排也應(yīng)力求住房市場交易的公平公正。而這樣的房價(jià)備案制則為政府行政權(quán)力干預(yù)市場交易創(chuàng)造了條件。如果政府行政權(quán)力能干預(yù)住房市場交易，那么不僅住房市場價(jià)格機(jī)制無法形成，而且住房市場價(jià)格更容易扭曲。
2011年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果如何，房地產(chǎn)投機(jī)炒作是否會擠出，現(xiàn)在或許只有個(gè)人住房按揭貸款收緊這一主要工具了。