|
6月27日，北京新科“單價地王”誕生。15家房企經(jīng)過33輪現(xiàn)場競價，崇文門菜市場地塊被北京廣州豐璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以7.1億元的總價競得，該地塊土地用途性質(zhì)為商業(yè)金融用地，憑借高達43228元/平米的樓面地價，崇文門菜市場地塊登頂北京單價地王。（據(jù)《新京報》）
北京樓市宏觀調(diào)控逐漸深入的當口，新晉地王出現(xiàn)得非常不合時宜。雖然該地塊性質(zhì)為商業(yè)金融用地，但其傳導(dǎo)出來的意義和影響，則不能以使用性質(zhì)來簡單評估。
眾所周知，穩(wěn)定房價是今年房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標，尤其是北京政府提出的房價穩(wěn)中有降的調(diào)控目標，更是進一步明確今年在房地產(chǎn)調(diào)控方面的思路。然而，中央政府在通過一系列經(jīng)濟和行政手段來穩(wěn)定房價的同時，地方政府自己出讓的土地價格不能很好地抑制，穩(wěn)定房價何談容易。
按照目前房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算來看，公開出讓的地價是房價的重要組成部分，甚至?xí)_到房價成本的50%以上。從近幾年的市場表現(xiàn)來看，高地價必然會帶來的高房價，北京近年來所有的地王，最終入市的產(chǎn)品全部是區(qū)域內(nèi)標桿性高房價的代表。
2009年的地王廣渠路15號地，樓面地價約為1.62萬元/平米，今年該地塊入市銷售，這個名字為金茂府的房子，根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，住宅簽約均價為4.52萬元/平米。成為該區(qū)域內(nèi)房價上漲的“帶頭大哥”。
地價波幅大于房價，是近幾年我國房地產(chǎn)市場的一個重要規(guī)律。地價高漲，傳遞到市場中就是房價上漲的信號。本次，北京新晉地王，同樣也會傳遞出如此的信號。
此外，我們還要注意一個新的變化就是，隨著宏觀調(diào)控的加劇，以及中央政府要求保障性住房快速開工，地方政府的資金缺口較大。宏觀調(diào)控導(dǎo)致來自房地產(chǎn)方面的收入驟減，同時保障房建設(shè)資金需要巨大，地方政府對土地財政的依賴進一步加劇，出讓土地的積極性會更加強烈，出讓土地形式也會花樣百出。例如，為了規(guī)避住宅用地超高地價帶來的質(zhì)疑，他們會選擇一些以非住宅類的地塊出讓。這種“障眼法”出讓土地，或許會成為近期個別地方政府的手段之一。
因此，調(diào)控房價，必須要同時抑制地價。不論是住宅性質(zhì)用地還是非住宅性質(zhì)用地，目前屬于宏觀調(diào)控的關(guān)鍵時期，開發(fā)商主動降價的意愿開始顯現(xiàn)，如果在目前這個關(guān)鍵節(jié)點，地方政府為了其自身的利益考慮，不能合理的抑制地價，必然會造成一邊穩(wěn)定房價，一邊是地價高揚，這樣兩種截然不同的市場表現(xiàn)，肯定會抵消逐有成效的宏觀調(diào)控成果，傳導(dǎo)至市場中被再次誤讀為房價上漲的信號。
|