從2010年國(guó)十條出臺(tái)以來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)厲調(diào)控一波接著一波。在近兩年的時(shí)間內(nèi)，盡管這種房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一直難見(jiàn)切實(shí)有效的效果，但畢竟遏制了國(guó)內(nèi)樓市“高燒”不止的勢(shì)頭，并推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)漸漸轉(zhuǎn)向健康的發(fā)展方向，且相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)約束力也越來(lái)越大。因此，當(dāng)一線城市的住房銷(xiāo)售出現(xiàn)快速下跌，當(dāng)一些城市的住房?jī)r(jià)格開(kāi)始松動(dòng)并向下調(diào)整時(shí)，當(dāng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有放緩跡象時(shí)，總是會(huì)有利益攸關(guān)的部門(mén)或人出來(lái)要求政府弱化這種“嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，暗暗希望當(dāng)前的房地產(chǎn)政策會(huì)如2008年下半年那樣突然逆轉(zhuǎn)。而這次美國(guó)債信危機(jī)，似乎就成了這種輿論最好的借口。但是，在筆者看來(lái)，盡管美國(guó)國(guó)債的長(zhǎng)期信用降級(jí)風(fēng)暴同樣來(lái)勢(shì)洶涌，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響與沖擊同樣十分巨大與深遠(yuǎn)，但這次美國(guó)債信危機(jī)并不會(huì)讓當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策突然逆轉(zhuǎn)，反之，這次美國(guó)的債信危機(jī)倒很有可能成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸的契機(jī)。
理由也很簡(jiǎn)單：同是面對(duì)外界強(qiáng)力沖擊，但我們所處的環(huán)境卻已大不相同。
2003年的“非典”突然爆發(fā)時(shí)，政府的第一反應(yīng)是如何通過(guò)房地產(chǎn)這個(gè)宏觀調(diào)控工具盡可能讓危機(jī)導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)回來(lái)，這就有了房地產(chǎn)的18號(hào)文件。同樣，2008年的美國(guó)次貸危機(jī)引爆全球性金融危機(jī)后，美國(guó)金融體系崩塌、全球金融市場(chǎng)激烈動(dòng)蕩，中國(guó)經(jīng)濟(jì)隨之大幅滑坡。為制止經(jīng)濟(jì)的頹勢(shì)，中國(guó)政府表現(xiàn)得異常果斷，短期內(nèi)整個(gè)經(jīng)濟(jì)政策出現(xiàn)重大逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)政策更是成了最為重要的宏觀調(diào)控工具，最終促使2009年的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)V字型反彈。
可這次美國(guó)債信危機(jī)風(fēng)暴來(lái)臨之時(shí)，我們已積累了不少應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)，再加上這些年治理通脹的心得，遇上美國(guó)債信危機(jī)所帶來(lái)的全球金融巨幅震蕩，中國(guó)政府已用靜心觀察沉著應(yīng)對(duì)替代了政策沖動(dòng)，不會(huì)馬上亮出政策的底牌。事實(shí)上，針對(duì)當(dāng)前的國(guó)際國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)形勢(shì)，上個(gè)星期國(guó)務(wù)院召開(kāi)的常務(wù)會(huì)基本上已表明了靜觀應(yīng)對(duì)的態(tài)度。因此，想要國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策像2008年那樣出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)是根本不可能的。
放眼看全球，國(guó)際經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)與2008年也很不一樣。盡管無(wú)論是美國(guó)還是歐洲及日本，目前所面臨的困難很多，幾年來(lái)救市政策并沒(méi)有讓這些發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)走出困境，甚至于有人推測(cè)美國(guó)經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)二次衰退，但當(dāng)前歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)至少好于2008年，多數(shù)都在緩慢地復(fù)蘇，只不過(guò)復(fù)蘇的速度與成效與市場(chǎng)的希望距離還太遠(yuǎn)。若就當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，則與2008年的情況更是不可比擬。在2008年，高速運(yùn)行的中國(guó)經(jīng)濟(jì)本已到了一個(gè)資源與市場(chǎng)約束的關(guān)口，國(guó)際金融危機(jī)暴發(fā)只不過(guò)催化了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的衰退。而由于2008年以來(lái)過(guò)度的信貸發(fā)放及強(qiáng)力的財(cái)政支持，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)區(qū)間，而且這種高增長(zhǎng)并不會(huì)由于美國(guó)債信危機(jī)而有多少減弱。
當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的問(wèn)題是如何保持經(jīng)濟(jì)適度增長(zhǎng)，如何讓過(guò)高的通脹率得以緩解并化解金融體系的風(fēng)險(xiǎn)，而不是防止經(jīng)濟(jì)快速下滑。換言之，尋求經(jīng)濟(jì)的適度發(fā)展和穩(wěn)定物價(jià)之間的平衡，而任何新的刺激政策都會(huì)打破這種平衡。特別是，如果調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，打破這種平衡所留下的后遺癥會(huì)更嚴(yán)重�，F(xiàn)在的樓市狀況表明，2008年下半年房地產(chǎn)政策逆轉(zhuǎn)所產(chǎn)生的后遺癥是十分嚴(yán)重的。
在359號(hào)文件的作用下，2008年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地住房市場(chǎng)不僅銷(xiāo)售全面下落，而且房?jī)r(jià)也開(kāi)始出現(xiàn)下降的松動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生較大變化。如果不是美國(guó)次貸危機(jī)暴發(fā)震撼了全球經(jīng)濟(jì)，危及全球金融，為了應(yīng)對(duì)危機(jī)，我國(guó)政府出臺(tái)前所未有的救市政策，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)本該向理性回歸。而眼下的樓市又與2008年有根本上的不同。首先，2009年至2010年前期“救市”型的政策將全國(guó)住房銷(xiāo)售量及住房?jī)r(jià)格帶到前所未有的高處。從今年上半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的情況來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)運(yùn)行仍然處于亢奮之中。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資26250億元，同比增長(zhǎng)32.9%。其中住宅投資增長(zhǎng)36.1%。全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積44419萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.9%。由于前期銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)一般會(huì)滯后半年及一年反映在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)上，由此可知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)在下半年仍然會(huì)處于高位；其次，住房銷(xiāo)售價(jià)格經(jīng)過(guò)兩年快速飆升后，總體上并沒(méi)有轉(zhuǎn)折之勢(shì)，只是上漲幅度放緩，且快速飆升出現(xiàn)區(qū)域性位移，由一線城市逐漸轉(zhuǎn)到二三線城市。還有，房地產(chǎn)貸款余額已達(dá)10萬(wàn)億元以上了，其中個(gè)人住房貸款余額達(dá)到6.26萬(wàn)億，這兩個(gè)數(shù)據(jù)與2008年相比，都高了一倍以上。如果加上與住房有關(guān)的住房抵押貸款及政府融資平臺(tái)，數(shù)字顯然會(huì)更驚人。這自然大大增加了國(guó)內(nèi)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。另外，當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)達(dá)到33%以上的水平，說(shuō)明全國(guó)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)依然處于熱火朝天的態(tài)勢(shì)。
據(jù)此可以認(rèn)定，盡管從2010年出臺(tái)了不少房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的極度繁榮的態(tài)勢(shì)并沒(méi)有改變，反之這種態(tài)勢(shì)早就開(kāi)始由一線城市向二三線城市轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)泡沫還在繼續(xù)吹大，國(guó)內(nèi)金融體系面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越高，而房?jī)r(jià)調(diào)整的預(yù)期根本就沒(méi)有轉(zhuǎn)變等。面對(duì)如此情景，怎么能因?yàn)槊绹?guó)債信危機(jī)就突然改變當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方向及力度呢？恰恰相反，如果繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的方向及力度，并借美國(guó)債信危機(jī)之機(jī)加緊擠出房地產(chǎn)泡沫，或許能收促使中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控軟著陸之效。