最近，二、三線城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，再次引起了社會(huì)媒體及中央政府的高度關(guān)注。為此，人們首先想到的是“限購(gòu)令”，其中的邏輯很簡(jiǎn)單，既然一線城市房?jī)r(jià)因限購(gòu)而暫時(shí)壓住了（雖然并未出現(xiàn)人們臆想中的降價(jià)潮），那么，二、三線城市當(dāng)然應(yīng)該效仿。這顯然只是想當(dāng)然的一廂情愿了。
實(shí)際上，商品房限購(gòu)令并非人們想象的靈丹妙藥，暫時(shí)性地壓住一線城市的房?jī)r(jià)上漲，不過(guò)就是治標(biāo)不治本。問(wèn)題究竟在哪里？筆者認(rèn)為，除了流動(dòng)性泛濫、投資渠道狹窄、存款負(fù)利率以外，最主要原因就是政策調(diào)控未能“對(duì)癥下藥”，或是開(kāi)錯(cuò)了藥方。讓我們首先來(lái)看看，中央與地方政府究竟已采取了哪些調(diào)控政策？目前，在商品房的限購(gòu)措施上，大體只有兩種做法：一是金融手段——限貸或停貸；二是行政手段——限購(gòu)或停購(gòu)。
�。�1）提高房貸按揭首付比例，提高房貸利率，停止房貸。房貸政策的主動(dòng)權(quán)應(yīng)該歸屬風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的銀行，如果政府采用行政手段管控銀行貸款，好像有點(diǎn)過(guò)了，不過(guò)，銀行存貸利率在中國(guó)仍是官定利率，因此，央行有權(quán)加息或減息。
�。�2）對(duì)不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停購(gòu)房資格；本市居民家庭每年限購(gòu)一套商品房；有房者在中心城區(qū)不允許再購(gòu)房等。既然認(rèn)可商品房是一種商品，也是一種投資品，就不應(yīng)該采用行政手段強(qiáng)制限定購(gòu)買數(shù)量，更不該提出“抑制住房投資性需求”的戰(zhàn)斗口號(hào)。
筆者認(rèn)為，上述政策都未傷及高地價(jià)與高房?jī)r(jià)的要害。應(yīng)該說(shuō)，除了首套房購(gòu)買者是為了純粹的居住外，其他人買房要么是長(zhǎng)期投資，要么是短炒投機(jī)。目前，在大城市，中高收入家庭大都擁有2至3套住房，當(dāng)然，也有不少家庭擁有5套以上的住房，甚至有的家庭還擁有多個(gè)門面房及多個(gè)車庫(kù)。據(jù)說(shuō)，有的地方車庫(kù)價(jià)位已上漲4倍！
無(wú)論是投資性需求，還是投機(jī)性需求，買房的動(dòng)機(jī)都是為了獲得超預(yù)期的超額暴利。因此，當(dāng)這種暴利預(yù)期一旦形成并被放大，就會(huì)形成一種從眾效應(yīng)，無(wú)論是有錢人或是窮人，都是想方設(shè)法攢錢買房，或是借錢買房，總之，遲買不如早買，少買不如多買，于是，一種剛性需求下的商品房搶購(gòu)大戰(zhàn)從此拉開(kāi)序幕。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府不過(guò)是順勢(shì)發(fā)了個(gè)意外之財(cái)，而且是意外飛來(lái)的橫財(cái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和地方政府甚至還有些不知所措，他們就有點(diǎn)像改革開(kāi)放初期的暴發(fā)戶一樣，但我們不必過(guò)份指責(zé)他們。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商也是被逼被迫不斷提高房?jī)r(jià)的。為什么？因?yàn)槿藗儗?duì)房子的崇拜與搶購(gòu)，已不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或地方政府所能控制的！
如此分析下來(lái)，房市調(diào)控對(duì)策與思路也就一目了然了，所謂對(duì)癥下藥，就是要針對(duì)商品房投資收益率的過(guò)高預(yù)期給予強(qiáng)力降溫，并從需求角度有效抑制人們對(duì)商品房的剛性需求。只要有效降低了人們對(duì)商品房投資收益率的預(yù)期，無(wú)論是投資性需求的剛性，或是投機(jī)性需求的剛性，也都會(huì)自動(dòng)消亡。如此簡(jiǎn)單的道理，我們?yōu)槭裁床粚?duì)癥下藥？
筆者提出的“兩招即可秒殺高地價(jià)與高房?jī)r(jià)”，雖有些夸張，但絕對(duì)有效，而且一定是藥到病除。
第一招：全國(guó)城市統(tǒng)一開(kāi)征房產(chǎn)交易資本利得稅，取消現(xiàn)行的房產(chǎn)所得稅�，F(xiàn)行的房產(chǎn)所得稅要么按買賣差價(jià)的20%征繳，要么按現(xiàn)行房?jī)r(jià)的1%征繳，這一稅種無(wú)法達(dá)到對(duì)投機(jī)性炒房的抑制作用。因此，筆者主張開(kāi)征房產(chǎn)交易資本利得稅，并按“持房期”長(zhǎng)短設(shè)置差別稅率，這樣便可極好地抑制短炒投機(jī)。資本利得稅從廣義上講屬于所得稅范疇，但稅率設(shè)置方法不同。
由于資本利得稅是按買賣差價(jià)征稅，并按“持房期”（即買進(jìn)、賣出相隔時(shí)間）長(zhǎng)短不同設(shè)置高低不同的稅率，因此，它對(duì)持房期10年以內(nèi)的“短炒”極具打擊力，可有效抑制純粹的炒房行為。
注：資本利得稅是對(duì)買賣差價(jià)的征稅，20%是常規(guī)稅率。
第二招：全國(guó)城市統(tǒng)一開(kāi)征房屋占有稅（即人們常說(shuō)的房產(chǎn)稅）。按城市戶籍人口計(jì)算，每人可以免稅50平方米，人均超過(guò)50平方米的任何房屋面積（是否應(yīng)該包括車庫(kù)，可以討論），均需按年繳付房屋占有稅。筆者認(rèn)為，既然房屋占有稅是按“現(xiàn)價(jià)×面積”的總金額征繳，因此，就沒(méi)有必要區(qū)分普通住宅與豪華住宅，稅率完全可以統(tǒng)一。
這里，值得我們高度關(guān)注的是：房屋占有稅能否有效遏制人們對(duì)商品房的投資性需求，主要取決于稅率高低。比方，如果1%的稅率設(shè)置沒(méi)有效果，最多可以提高至10%，只有這樣，才能讓那些主要以房產(chǎn)貯藏財(cái)富的人，減少房產(chǎn)持有量，這樣，他們可能就不再持有十幾套甚至幾十套商品房了。
上述兩招：一招抑制短炒投機(jī)，一招抑制投資性需求。只要兩招齊出，房市投資收益預(yù)期必將大幅滑落，什么高地價(jià)、什么高房?jī)r(jià)，必將不攻自破，商品房投資價(jià)值將會(huì)自動(dòng)回歸，只有到那時(shí)，商品房才會(huì)自覺(jué)還原其“住房”本性。因此，兩招即可秒殺高地價(jià)、高房?jī)r(jià)，根本用不著跟銀行、地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商費(fèi)勁、費(fèi)口水！
不過(guò)，實(shí)行利率市場(chǎng)化，建立銀行存款保險(xiǎn)制度，讓銀行可以像企業(yè)一樣破產(chǎn)，同時(shí)，大力發(fā)展直接融資市場(chǎng)，這才是最終解決中國(guó)高房?jī)r(jià)問(wèn)題的根本大法。
(作者為武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)、教授，兼任湖北省中小企業(yè)研究中心主任。)