房?jī)r(jià)下跌，很多人盼了很久，很多人怕了很久�？稍搧�(lái)的，總是要來(lái)。正如2008年那輪房?jī)r(jià)下跌一樣，本輪房?jī)r(jià)注定也將調(diào)整；而且，湊巧的是，2008年8月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)首次環(huán)比下跌，而這次基本上也是8月確立大勢(shì)，預(yù)計(jì)9月正式開拐。
9月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。統(tǒng)計(jì)表明：8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有16個(gè)，持平的城市有30個(gè)，環(huán)比下降和持平的城市比上月增加了15個(gè)，這是今年以來(lái)市場(chǎng)降溫幅度最大的一個(gè)月。具有風(fēng)向標(biāo)意義的是，這是2009年二季度以來(lái)，止?jié)q城市數(shù)量首次超過(guò)上漲城市，在很大意義上，可以說(shuō)拐點(diǎn)初現(xiàn)，“狼終于來(lái)了”。
這一“戰(zhàn)果”來(lái)之不易。眾所周知，2009年12月，國(guó)家開始這一輪緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控，主要目標(biāo)就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，或說(shuō)使房?jī)r(jià)“合理回歸”，既然溫總理說(shuō)要“回歸”，也就是指部分房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，應(yīng)該有所下跌。然而，調(diào)控多波折，尤其去年9月至今年1月，商品住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，直至今年1月26日“新國(guó)八條”出臺(tái)，要求嚴(yán)格限購(gòu)、限貸、限價(jià)，房?jī)r(jià)才出現(xiàn)持續(xù)降溫，證據(jù)就是70個(gè)大中城市綜合房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅，由今年1月的0.8%，持續(xù)下滑至8月的0.02%，9月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的可能性極大。
從結(jié)構(gòu)分析，當(dāng)前四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)已連續(xù)兩個(gè)月止?jié)q，二三線城市總體微漲。8月份，有16個(gè)城市出現(xiàn)環(huán)比下跌，包括重慶、濟(jì)南、大連、南京、海口、青島、蘭州、無(wú)錫、錦州、煙臺(tái)、秦皇島、丹東、韶關(guān)、錦州等，其規(guī)律性并不強(qiáng)，二三線城市、東中西部皆有。
這讓筆者想到一個(gè)流傳多月的謬論：一線城市降溫，二三線城市升溫。真實(shí)情況是，全國(guó)市場(chǎng)普遍正在降溫，只是有些快，有些慢，逆勢(shì)高漲的城市純屬個(gè)別現(xiàn)象。雖然有些城市價(jià)格漲幅仍偏大，但絕大部分仍在上漲的城市的漲幅呈持續(xù)收窄之勢(shì)。
與之相匹配，“二三線城市限購(gòu)大擴(kuò)容”，也是一個(gè)“傳說(shuō)”。炒作一個(gè)月后，至今只有區(qū)區(qū)兩個(gè)三線城市新限購(gòu)：臺(tái)州和衢州，且皆從寬發(fā)落。按住建部五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，6月份煙臺(tái)、秦皇島、丹東、韶關(guān)等房?jī)r(jià)漲幅靠前，媒體曾炒作其將被限購(gòu)。然而，8月份數(shù)據(jù)表明，這些城市房?jī)r(jià)都已出現(xiàn)環(huán)比下跌。大家試想，既然房?jī)r(jià)正在回歸理性，調(diào)控效果可謂顯著，這些城市還會(huì)被限購(gòu)嗎，恐怕住建部也找不到足夠理由了。
隨著房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的來(lái)臨，房地產(chǎn)政策大約也將“見(jiàn)底”。國(guó)家層面政策暫時(shí)不會(huì)松動(dòng)，接下來(lái)，不甘財(cái)稅收入萎縮的部分地方政府，必會(huì)想方設(shè)法暗地里松綁調(diào)控。“政策底”出現(xiàn)數(shù)月后，“市場(chǎng)底”才會(huì)露形。
在國(guó)際金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑沖擊下，2008年那輪樓市調(diào)整，市場(chǎng)降溫快；但在經(jīng)濟(jì)和樓市刺激政策之下，2009年市場(chǎng)就被拉起，回暖也快。而這次宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好于2008年，但同時(shí)明年的經(jīng)濟(jì)和樓市放松力度，也難望2009年項(xiàng)背。所以，注定這輪樓市調(diào)整，下行期和上升期，都是小步走、慢節(jié)奏，磨磨唧唧的。明年，有望完成筑底，以及慢回升。
